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镇江人买房人注意!关于楼市的总结&预测!买房到底怎么选?

 |  2020-12-30 | 我要分享

  最近很多朋友问小编今年楼市怎样,明年走势又将如何,对于这个问题,我们不能仅仅满足表面一个答案,而是应该探寻背后的逻辑,这样才能更坚定地先人一步做出正确的选择。

 

  因为伟大事业的战略都是提前想好的,剩下的只是一步步实现的问题。

 

  首先在观念上先把涨跌彻底参透,然后再分步实施。没有战略思考作为前提的勤奋都很廉价,甚至是一场青春的巨大浪费。

 

 

  一、不同寻常的一年

 

  2020年是不同寻常的一年,新冠肺炎疫情爆发,国内外经济政治形势错综复杂,世界正经历着百年未有之大变局。这一年,中国的经济韧性凸显,全球绝大部分国家GDP呈现了大面积的负增长,而中国率先实现了正增长。

 

  房地产作为经济发展的稳定器和压舱石,新冠肺炎疫情结束之后,高层立即加大逆周期调节力度,强调积极的财政政策更加积极有为,稳健的货币政策要更加灵活适度,保持流动性合理充裕,在多次降准降息下,货币环境整体表现较过去三年最为宽松。

 

  具体来看,在2月、4月中央下调了1年期和5年期以上LPR,央行亦通过多次公开市场操作释放流动性,利率的下调带动企业融资成本的下降,个人端房贷利率亦有所下调。

 

数据来源:人民银行

 

  总体而言,今年的楼市具有以下几个特点:

 

  1、年初货币放水,年底多个城市房价陆续上涨,明年如果没有强政策干预,将有更多城市出现上涨,尤其是长三角一体化城市群和粤港澳大湾区。

 

  2、高层在舆论宣传上始终不放松“房住不炒”,但是地方政府却热衷刺激刚需进场,拉动经济。

 

  3、Top20房企销售额进一步提升,市场占有率不断扩大,寡头时代即将来临。

 

  4、全国楼市轮动上涨规律仍然有效。对资金敏感、且政策宽松的城市率先上涨,其余城市滞后6-12个月跟随上涨。深圳是全国楼市风向标,已经率先启动。

 

  5、中国城市化已经进入第二阶段,人口主要往气候条件良好,经济发达的城市群流动,所以南北差异在今年表现得特别非常明显,北方除了北京之外,其余城市的经济都不太乐观,也拖累了楼市。

 

  7、你在北方的冬天瑟瑟发抖,我在南方艳阳排队抢房。南北旱涝分化是今年的重要特点,旱的旱死,涝的涝死。

 

  二、一些关于楼市的数据分析

 

  价格方面:

 

  根据中国房地产指数系统对100个城市的新建住宅样本调查数据,2020年1-11月百城新建住宅价格累计上涨3.19%,涨幅较去年同期扩大0.28个百分点。二手住宅价格累计上涨2.69%。

 

图片数据来源:CREIS中指数据、国家统计局

 

  随着疫情影响的逐步消退,百城新建住宅价格累计涨幅已超去年同期水平,房价下跌城市数量占比仅两成左右,整体价格稳中有升。从各城市群来看,2020年1-11月长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较去年同期均明显扩大。

 

  成交面积方面:

 

  据初步统计,2020年1-11月,50个代表城市商品住宅月均成交面积约3044万平方米,其中珠三角表现最为抢眼。

 

数据来源:CREIS中指数据、国家统计局

 

  随着北方的经济大幅下滑,北方和内陆资金纷纷南下,抢占优质资产,预计这种趋势会继续持续下去。

 

  土地拍卖方面:

 

  今年中国对抗疫情无论是高层还是地方都花了不少钱,再加上国债、地方债偿付压力,今年地方政府对土地拍卖非常热衷。

 

  据初步统计,2020年1-11月,全国300城住宅用地推出11.1亿平方米,同比增长2.2%;成交9.3亿平方米,同比增长6.3%;住宅用地出让金为4.4万亿元,同比增长17.8%。

 

  住宅用地成交楼面价为历史最高水平,据初步统计,2020年1-11月,全国300城住宅用地成交楼面价为4698元/平方米,同比上涨10.9%;平均溢价率为16.0%。

 

  三、2020房产市场总结

 

  1. 政策:疫情未改楼市调控总基调,因城施策精准调控稳市场

 

  2020年初,新冠肺炎疫情集中爆发,给我国经济发展带来较大冲击。面对经济的下行压力,中央加大逆周期调节力度,强调积极的财政政策更加积极有为,稳健的货币政策要更加灵活适度,保持流动性合理充裕,多次降准降息下,货币环境整体表现较为宽松。

 

  地方因城施策,调控政策先松后紧。在“房住不炒”基调指导下,地方政府因城施策更加灵活。上半年,为了减弱疫情防控对房地产市场的干扰,各地更加灵活地因城施策,多地从供需两端陆续出台房地产相关扶持政策。下半年政策环境趋紧,多地升级楼市调控政策,但整体来看,除深圳等个别城市外,多数城市出台的调控政策较为温和。

 

  图:2019年8月以来1年期和5年期以上LPR走势

 

资料来源:央行,中指研究院综合整理

 

  2. 价格:价格稳中有升,长三角和珠三角地区价格上涨明

 

  图:2015年1月至2020年11月百城新建住宅均价及环比变化

 

数据来源:CREIS中指数据

 

  根据中国房地产指数系统对100个城市的新建住宅样本调查数据,2020年1-11月百城新建住宅价格累计上涨3.19%,涨幅较去年同期扩大0.28个百分点。

 

  从各梯队城市表现来看,一线城市疫情下表现出较强韧性,疫情后市场快速回温,二线部分城市政策收紧后,市场降温。三四线代表城市价格累计上涨2.26%,涨幅较去年同期收窄1.52个百分点,收窄幅度在各梯队城市中最大。

 

  从各城市群来看,2020年1-11月长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较去年同期均明显扩大,其中长三角累计涨幅为近四年同期最高水平。

 

  图:2019年至2020年11月重点城市群新建住宅均价环比涨幅

 

图片数据来源:CREIS中指数据

 

  位于近四年同期最高水平长三角的镇江,也处于比较稳定的水平,镇江经过前两年的一轮补涨之后,开始回归稳定状态,不过未来发展还是一直被看好的。

 

  镇江房价走势图:

 

(数据来源于安居客)

 

  镇江12月新房均价9546元/m²

  环比上月增长↑0.17%

 

  3. 企业:加大营销加速回款,销售业绩持续增长

 

  销售业绩:销售额持续增长,已有32家房企进入千亿阵营

 

  表:2020年1-11月千亿、百亿房企数量及销售额增速

 

数据来源:CREIS中指数据

 

  TOP100房企销售业绩逐渐回升,各阵营销售业绩表现分化。2020年1-11月,TOP100房企销售额均值为1128.2亿元,销售额增长率均值为12.0%。1000亿以上超级阵营共32家,销售额增长率均值为9.7%。

 

  第一阵营(500-1000亿)共27家,销售额增长率均值为12.3%。第二阵营(200-500亿)有60家企业,销售额增长率均值为10.4%;第三阵营(100-200亿)共38家,销售额增长率均值为-0.1%;第四阵营共13家,销售额增长率均值为-5.3%。

 

  图:2016年至2020年11月代表房企月度销售额及同比增速图片

 

 

  注:代表企业包括:万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润置地、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商蛇口、首创、合景泰富、越秀,下同

 

  数据来源:CREIS中指数据

 

  4、拿地:代表企业投资强度加大,布局向高能级城市回归

 

  图:2016年至2020年11月代表企业拿地面积和金额情况图片

 

数据来源:CREIS中指数据,中指﹒地主

 

  企业拿地销售比小幅回升,投资强度有所加大。2020年1-11月,20家代表企业累计拿地2.7亿平方米,同比下降8.7%;累计拿地金额1.6万亿元,同比增长8.6%。20家代表房企拿地金额占同期销售金额的比重为29.7%,较2019年同期有所回升。

 

  代表房企投资布局向高能级城市回归,一线城市拿地金额占比有所提升。2020年以来,代表房企投资布局更倾向于有基本面支撑的高能级城市,新增土储中一线城市占比显著提升,1-11月代表房企在一线城市拿地金额占比为19.4%,较2019年提高近4.1个百分点。

 

  我们一起来看看这些代表企业在镇江都有哪些优质楼盘吧!

 

  恒大铂珺花园

 

  在售信息:在售2#、4#(24层)、11#、12#(24层),15#、16#(23层)精装高层,建筑面积约118-171㎡,;3#、5#、6#(16层),7#(14层)、8#、9#(15层),10#(16层)精装小高层,建筑面积约113-165㎡,均价15200元/㎡,想了解更多润州区楼盘资讯,请添加小编“镇江房姐”微信:zjfj0511。

 

(项目鸟瞰图)

 

  楼盘地址:镇江市润州区九华山路与黄山西路交汇处(向西150米)

  咨询电话:18651287093

 

  万科蓝山锦里

 

  在售信息:目前在售建筑面积37㎡-47㎡的公寓,总价18万-30万元,想了解更多润州区楼盘资讯,请添加小编“镇江房姐”微信:zjfj0511。

 

(项目区位图)

 

  楼盘地址:润州区小龙山路与枣林路交会处

  咨询电话:18651287093

 

  恒泰蓝湾

 

  在售信息:目前在售56#电梯洋房,建筑面积约125㎡,均价10500-12000元/㎡,36#、39#、42#、46#、49#、55#高层,建筑面积约97-125㎡,均价8500元/㎡,想了解更多京口区楼盘资讯,请添加小编“镇江房姐”微信:zjfj0511。

 

(项目鸟瞰图)

 

  楼盘地址:镇江市京口区禹山路与谷阳北路交界处(江苏大学北150米)

  咨询电话:18651287093

 

  四、明年楼市走势预测

 

  1、全国的房价和销售面积会进一步上升,部分城市会涨得很抢眼,尤其是长三角一体化城市群和粤港澳大湾区。

 

  2、“房住不炒”与“分化上涨”继续共存,中国的调控政策已经有点乏力,大家开始疲劳了,舆论上的强力引导无法对抗人们对家庭资产保值增值的巨大冲动。

 

  3、政府为了摁住房价,将会在两会期间释放更多信号,例如新建保障房,人才福利房等等,但是漫长的排队轮候也令人苦恼。

 

  4、受政府税费政策的影响以及改善需求的爆发,明年新房的成交量会进一步攀升。但要注意的是现在开发商需要回笼资金,价格不贵,一旦开发商债务压力缓过来,明年年中以后,各种折扣都会取消,价格很大可能会上涨。

 

  5、高层要求房企满足三道红线,降低杠杆,很多开发商资金受压,卖完手里的存货回笼资金之后,就不再积极拿地,下半年或2022年新房将供应不足。

 

  6、明年高层对于房地产领域的金融风险会比往年更为重视,中国的财富有超过一半以上绑在在楼市之中,既不能大涨,更不能大跌,总之,行稳致远是主题。

 

  7、开年之初,利率可能会有所调整,一年行情的大小视乎金融政策的影响,需要重点关注。

 

 

 

  编者按

 

  随着疫情影响的逐步消退,百城新建住宅价格累计涨幅已超去年同期水平,房价下跌城市数量占比仅两成左右,整体价格稳中有升。

 

  三四线代表城市新房价格累计涨幅收窄幅度最为明显,整体保持在低位。分城市群来看,长三角新建住宅价格累计涨幅位列主要城市群首位,内部多个城市累计涨幅居百城前列。

 

  位于长三角的镇江也是一直被看好的城市,也是非常宜居的城市,总体房价不算高,不管自住投资都非常合适,有置业计划的人可以考虑在镇江置业。

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