最近很多朋友问小编今年楼市怎样，明年走势又将如何，对于这个问题，我们不能仅仅满足表面一个答案，而是应该探寻背后的逻辑，这样才能更坚定地先人一步做出正确的选择。
因为伟大事业的战略都是提前想好的，剩下的只是一步步实现的问题。
首先在观念上先把涨跌彻底参透，然后再分步实施。没有战略思考作为前提的勤奋都很廉价，甚至是一场青春的巨大浪费。
一、不同寻常的一年
2020年是不同寻常的一年，新冠肺炎疫情爆发，国内外经济政治形势错综复杂，世界正经历着百年未有之大变局。这一年，中国的经济韧性凸显，全球绝大部分国家GDP呈现了大面积的负增长，而中国率先实现了正增长。
房地产作为经济发展的稳定器和压舱石，新冠肺炎疫情结束之后，高层立即加大逆周期调节力度，强调积极的财政政策更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，保持流动性合理充裕，在多次降准降息下，货币环境整体表现较过去三年最为宽松。
具体来看，在2月、4月中央下调了1年期和5年期以上LPR，央行亦通过多次公开市场操作释放流动性，利率的下调带动企业融资成本的下降，个人端房贷利率亦有所下调。
数据来源：人民银行
总体而言，今年的楼市具有以下几个特点：
1、年初货币放水，年底多个城市房价陆续上涨，明年如果没有强政策干预，将有更多城市出现上涨，尤其是长三角一体化城市群和粤港澳大湾区。
2、高层在舆论宣传上始终不放松“房住不炒”，但是地方政府却热衷刺激刚需进场，拉动经济。
3、Top20房企销售额进一步提升，市场占有率不断扩大，寡头时代即将来临。
4、全国楼市轮动上涨规律仍然有效。对资金敏感、且政策宽松的城市率先上涨，其余城市滞后6-12个月跟随上涨。深圳是全国楼市风向标，已经率先启动。
5、中国城市化已经进入第二阶段，人口主要往气候条件良好，经济发达的城市群流动，所以南北差异在今年表现得特别非常明显，北方除了北京之外，其余城市的经济都不太乐观，也拖累了楼市。
7、你在北方的冬天瑟瑟发抖，我在南方艳阳排队抢房。南北旱涝分化是今年的重要特点，旱的旱死，涝的涝死。
二、一些关于楼市的数据分析
价格方面：
根据中国房地产指数系统对100个城市的新建住宅样本调查数据，2020年1-11月百城新建住宅价格累计上涨3.19%，涨幅较去年同期扩大0.28个百分点。二手住宅价格累计上涨2.69%。
图片数据来源：CREIS中指数据、国家统计局
随着疫情影响的逐步消退，百城新建住宅价格累计涨幅已超去年同期水平，房价下跌城市数量占比仅两成左右，整体价格稳中有升。从各城市群来看，2020年1-11月长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较去年同期均明显扩大。
成交面积方面：
据初步统计，2020年1-11月，50个代表城市商品住宅月均成交面积约3044万平方米，其中珠三角表现最为抢眼。
数据来源：CREIS中指数据、国家统计局
随着北方的经济大幅下滑，北方和内陆资金纷纷南下，抢占优质资产，预计这种趋势会继续持续下去。
土地拍卖方面：
今年中国对抗疫情无论是高层还是地方都花了不少钱，再加上国债、地方债偿付压力，今年地方政府对土地拍卖非常热衷。
据初步统计，2020年1-11月，全国300城住宅用地推出11.1亿平方米，同比增长2.2%；成交9.3亿平方米，同比增长6.3%；住宅用地出让金为4.4万亿元，同比增长17.8%。
住宅用地成交楼面价为历史最高水平，据初步统计，2020年1-11月，全国300城住宅用地成交楼面价为4698元/平方米，同比上涨10.9%；平均溢价率为16.0%。
三、2020房产市场总结
1. 政策：疫情未改楼市调控总基调，因城施策精准调控稳市场
2020年初，新冠肺炎疫情集中爆发，给我国经济发展带来较大冲击。面对经济的下行压力，中央加大逆周期调节力度，强调积极的财政政策更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，保持流动性合理充裕，多次降准降息下，货币环境整体表现较为宽松。
地方因城施策，调控政策先松后紧。在“房住不炒”基调指导下，地方政府因城施策更加灵活。上半年，为了减弱疫情防控对房地产市场的干扰，各地更加灵活地因城施策，多地从供需两端陆续出台房地产相关扶持政策。下半年政策环境趋紧，多地升级楼市调控政策，但整体来看，除深圳等个别城市外，多数城市出台的调控政策较为温和。
图：2019年8月以来1年期和5年期以上LPR走势
资料来源：央行，中指研究院综合整理
2. 价格：价格稳中有升，长三角和珠三角地区价格上涨明
图：2015年1月至2020年11月百城新建住宅均价及环比变化
数据来源：CREIS中指数据
根据中国房地产指数系统对100个城市的新建住宅样本调查数据，2020年1-11月百城新建住宅价格累计上涨3.19%，涨幅较去年同期扩大0.28个百分点。
从各梯队城市表现来看，一线城市疫情下表现出较强韧性，疫情后市场快速回温，二线部分城市政策收紧后，市场降温。三四线代表城市价格累计上涨2.26%，涨幅较去年同期收窄1.52个百分点，收窄幅度在各梯队城市中最大。
从各城市群来看，2020年1-11月长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较去年同期均明显扩大，其中长三角累计涨幅为近四年同期最高水平。
图：2019年至2020年11月重点城市群新建住宅均价环比涨幅
图片数据来源：CREIS中指数据
位于近四年同期最高水平长三角的镇江，也处于比较稳定的水平，镇江经过前两年的一轮补涨之后，开始回归稳定状态，不过未来发展还是一直被看好的。
镇江房价走势图：
（数据来源于安居客）
镇江12月新房均价9546元/m²
环比上月增长↑0.17%
3. 企业：加大营销加速回款，销售业绩持续增长
销售业绩：销售额持续增长，已有32家房企进入千亿阵营
表：2020年1-11月千亿、百亿房企数量及销售额增速
TOP100房企销售业绩逐渐回升，各阵营销售业绩表现分化。2020年1-11月，TOP100房企销售额均值为1128.2亿元，销售额增长率均值为12.0%。1000亿以上超级阵营共32家，销售额增长率均值为9.7%。
第一阵营（500-1000亿）共27家，销售额增长率均值为12.3%。第二阵营（200-500亿）有60家企业，销售额增长率均值为10.4%；第三阵营（100-200亿）共38家，销售额增长率均值为-0.1%；第四阵营共13家，销售额增长率均值为-5.3%。
图：2016年至2020年11月代表房企月度销售额及同比增速图片
注：代表企业包括：万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润置地、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商蛇口、首创、合景泰富、越秀，下同
4、拿地：代表企业投资强度加大，布局向高能级城市回归
图：2016年至2020年11月代表企业拿地面积和金额情况图片
数据来源：CREIS中指数据，中指﹒地主
企业拿地销售比小幅回升，投资强度有所加大。2020年1-11月，20家代表企业累计拿地2.7亿平方米，同比下降8.7%；累计拿地金额1.6万亿元，同比增长8.6%。20家代表房企拿地金额占同期销售金额的比重为29.7%，较2019年同期有所回升。
代表房企投资布局向高能级城市回归，一线城市拿地金额占比有所提升。2020年以来，代表房企投资布局更倾向于有基本面支撑的高能级城市，新增土储中一线城市占比显著提升，1-11月代表房企在一线城市拿地金额占比为19.4%，较2019年提高近4.1个百分点。
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恒大铂珺花园
在售信息：在售2#、4#（24层）、11#、12#（24层），15#、16#（23层）精装高层，建筑面积约118-171㎡，；3#、5#、6#（16层），7#（14层）、8#、9#（15层），10#（16层）精装小高层，建筑面积约113-165㎡，均价15200元/㎡，想了解更多润州区楼盘资讯，请添加小编“镇江房姐”微信：zjfj0511。
（项目鸟瞰图）
楼盘地址：镇江市润州区九华山路与黄山西路交汇处（向西150米）
咨询电话：18651287093
万科蓝山锦里
在售信息：目前在售建筑面积37㎡-47㎡的公寓，总价18万-30万元，想了解更多润州区楼盘资讯，请添加小编“镇江房姐”微信：zjfj0511。
（项目区位图）
楼盘地址：润州区小龙山路与枣林路交会处
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在售信息：目前在售56#电梯洋房，建筑面积约125㎡，均价10500-12000元/㎡，36#、39#、42#、46#、49#、55#高层，建筑面积约97-125㎡，均价8500元/㎡，想了解更多京口区楼盘资讯，请添加小编“镇江房姐”微信：zjfj0511。
楼盘地址：镇江市京口区禹山路与谷阳北路交界处（江苏大学北150米）
四、明年楼市走势预测
1、全国的房价和销售面积会进一步上升，部分城市会涨得很抢眼，尤其是长三角一体化城市群和粤港澳大湾区。
2、“房住不炒”与“分化上涨”继续共存，中国的调控政策已经有点乏力，大家开始疲劳了，舆论上的强力引导无法对抗人们对家庭资产保值增值的巨大冲动。
3、政府为了摁住房价，将会在两会期间释放更多信号，例如新建保障房，人才福利房等等，但是漫长的排队轮候也令人苦恼。
4、受政府税费政策的影响以及改善需求的爆发，明年新房的成交量会进一步攀升。但要注意的是现在开发商需要回笼资金，价格不贵，一旦开发商债务压力缓过来，明年年中以后，各种折扣都会取消，价格很大可能会上涨。
5、高层要求房企满足三道红线，降低杠杆，很多开发商资金受压，卖完手里的存货回笼资金之后，就不再积极拿地，下半年或2022年新房将供应不足。
6、明年高层对于房地产领域的金融风险会比往年更为重视，中国的财富有超过一半以上绑在在楼市之中，既不能大涨，更不能大跌，总之，行稳致远是主题。
7、开年之初，利率可能会有所调整，一年行情的大小视乎金融政策的影响，需要重点关注。
编者按
随着疫情影响的逐步消退，百城新建住宅价格累计涨幅已超去年同期水平，房价下跌城市数量占比仅两成左右，整体价格稳中有升。
三四线代表城市新房价格累计涨幅收窄幅度最为明显，整体保持在低位。分城市群来看，长三角新建住宅价格累计涨幅位列主要城市群首位，内部多个城市累计涨幅居百城前列。
位于长三角的镇江也是一直被看好的城市，也是非常宜居的城市，总体房价不算高，不管自住投资都非常合适，有置业计划的人可以考虑在镇江置业。
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最近很多朋友问小编今年楼市怎样，明年走势又将如何，对于这个问题，我们不能仅仅满足表面一个答案，而是应该探寻背后的逻辑，这样才能更坚定地先人一步做出正确的选择。
因为伟大事业的战略都是提前想好的，剩下的只是一步步实现的问题。
首先在观念上先把涨跌彻底参透，然后再分步实施。没有战略思考作为前提的勤奋都很廉价，甚至是一场青春的巨大浪费。
一、不同寻常的一年
2020年是不同寻常的一年，新冠肺炎疫情爆发，国内外经济政治形势错综复杂，世界正经历着百年未有之大变局。这一年，中国的经济韧性凸显，全球绝大部分国家GDP呈现了大面积的负增长，而中国率先实现了正增长。
房地产作为经济发展的稳定器和压舱石，新冠肺炎疫情结束之后，高层立即加大逆周期调节力度，强调积极的财政政策更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，保持流动性合理充裕，在多次降准降息下，货币环境整体表现较过去三年最为宽松。
具体来看，在2月、4月中央下调了1年期和5年期以上LPR，央行亦通过多次公开市场操作释放流动性，利率的下调带动企业融资成本的下降，个人端房贷利率亦有所下调。
数据来源：人民银行
总体而言，今年的楼市具有以下几个特点：
1、年初货币放水，年底多个城市房价陆续上涨，明年如果没有强政策干预，将有更多城市出现上涨，尤其是长三角一体化城市群和粤港澳大湾区。
2、高层在舆论宣传上始终不放松“房住不炒”，但是地方政府却热衷刺激刚需进场，拉动经济。
3、Top20房企销售额进一步提升，市场占有率不断扩大，寡头时代即将来临。
4、全国楼市轮动上涨规律仍然有效。对资金敏感、且政策宽松的城市率先上涨，其余城市滞后6-12个月跟随上涨。深圳是全国楼市风向标，已经率先启动。
5、中国城市化已经进入第二阶段，人口主要往气候条件良好，经济发达的城市群流动，所以南北差异在今年表现得特别非常明显，北方除了北京之外，其余城市的经济都不太乐观，也拖累了楼市。
7、你在北方的冬天瑟瑟发抖，我在南方艳阳排队抢房。南北旱涝分化是今年的重要特点，旱的旱死，涝的涝死。
二、一些关于楼市的数据分析
价格方面：
根据中国房地产指数系统对100个城市的新建住宅样本调查数据，2020年1-11月百城新建住宅价格累计上涨3.19%，涨幅较去年同期扩大0.28个百分点。二手住宅价格累计上涨2.69%。
图片数据来源：CREIS中指数据、国家统计局
随着疫情影响的逐步消退，百城新建住宅价格累计涨幅已超去年同期水平，房价下跌城市数量占比仅两成左右，整体价格稳中有升。从各城市群来看，2020年1-11月长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较去年同期均明显扩大。
成交面积方面：
据初步统计，2020年1-11月，50个代表城市商品住宅月均成交面积约3044万平方米，其中珠三角表现最为抢眼。
数据来源：CREIS中指数据、国家统计局
随着北方的经济大幅下滑，北方和内陆资金纷纷南下，抢占优质资产，预计这种趋势会继续持续下去。
土地拍卖方面：
今年中国对抗疫情无论是高层还是地方都花了不少钱，再加上国债、地方债偿付压力，今年地方政府对土地拍卖非常热衷。
据初步统计，2020年1-11月，全国300城住宅用地推出11.1亿平方米，同比增长2.2%；成交9.3亿平方米，同比增长6.3%；住宅用地出让金为4.4万亿元，同比增长17.8%。
住宅用地成交楼面价为历史最高水平，据初步统计，2020年1-11月，全国300城住宅用地成交楼面价为4698元/平方米，同比上涨10.9%；平均溢价率为16.0%。
三、2020房产市场总结
1. 政策：疫情未改楼市调控总基调，因城施策精准调控稳市场
2020年初，新冠肺炎疫情集中爆发，给我国经济发展带来较大冲击。面对经济的下行压力，中央加大逆周期调节力度，强调积极的财政政策更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，保持流动性合理充裕，多次降准降息下，货币环境整体表现较为宽松。
地方因城施策，调控政策先松后紧。在“房住不炒”基调指导下，地方政府因城施策更加灵活。上半年，为了减弱疫情防控对房地产市场的干扰，各地更加灵活地因城施策，多地从供需两端陆续出台房地产相关扶持政策。下半年政策环境趋紧，多地升级楼市调控政策，但整体来看，除深圳等个别城市外，多数城市出台的调控政策较为温和。
图：2019年8月以来1年期和5年期以上LPR走势
资料来源：央行，中指研究院综合整理
2. 价格：价格稳中有升，长三角和珠三角地区价格上涨明
图：2015年1月至2020年11月百城新建住宅均价及环比变化
数据来源：CREIS中指数据
根据中国房地产指数系统对100个城市的新建住宅样本调查数据，2020年1-11月百城新建住宅价格累计上涨3.19%，涨幅较去年同期扩大0.28个百分点。
从各梯队城市表现来看，一线城市疫情下表现出较强韧性，疫情后市场快速回温，二线部分城市政策收紧后，市场降温。三四线代表城市价格累计上涨2.26%，涨幅较去年同期收窄1.52个百分点，收窄幅度在各梯队城市中最大。
从各城市群来看，2020年1-11月长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较去年同期均明显扩大，其中长三角累计涨幅为近四年同期最高水平。
图：2019年至2020年11月重点城市群新建住宅均价环比涨幅
图片数据来源：CREIS中指数据
位于近四年同期最高水平长三角的镇江，也处于比较稳定的水平，镇江经过前两年的一轮补涨之后，开始回归稳定状态，不过未来发展还是一直被看好的。
镇江房价走势图：
（数据来源于安居客）
镇江12月新房均价9546元/m²
环比上月增长↑0.17%
3. 企业：加大营销加速回款，销售业绩持续增长
销售业绩：销售额持续增长，已有32家房企进入千亿阵营
表：2020年1-11月千亿、百亿房企数量及销售额增速
数据来源：CREIS中指数据
TOP100房企销售业绩逐渐回升，各阵营销售业绩表现分化。2020年1-11月，TOP100房企销售额均值为1128.2亿元，销售额增长率均值为12.0%。1000亿以上超级阵营共32家，销售额增长率均值为9.7%。
第一阵营（500-1000亿）共27家，销售额增长率均值为12.3%。第二阵营（200-500亿）有60家企业，销售额增长率均值为10.4%；第三阵营（100-200亿）共38家，销售额增长率均值为-0.1%；第四阵营共13家，销售额增长率均值为-5.3%。
图：2016年至2020年11月代表房企月度销售额及同比增速图片
注：代表企业包括：万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润置地、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商蛇口、首创、合景泰富、越秀，下同
数据来源：CREIS中指数据
4、拿地：代表企业投资强度加大，布局向高能级城市回归
图：2016年至2020年11月代表企业拿地面积和金额情况图片
数据来源：CREIS中指数据，中指﹒地主
企业拿地销售比小幅回升，投资强度有所加大。2020年1-11月，20家代表企业累计拿地2.7亿平方米，同比下降8.7%；累计拿地金额1.6万亿元，同比增长8.6%。20家代表房企拿地金额占同期销售金额的比重为29.7%，较2019年同期有所回升。
代表房企投资布局向高能级城市回归，一线城市拿地金额占比有所提升。2020年以来，代表房企投资布局更倾向于有基本面支撑的高能级城市，新增土储中一线城市占比显著提升，1-11月代表房企在一线城市拿地金额占比为19.4%，较2019年提高近4.1个百分点。
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2、“房住不炒”与“分化上涨”继续共存，中国的调控政策已经有点乏力，大家开始疲劳了，舆论上的强力引导无法对抗人们对家庭资产保值增值的巨大冲动。
3、政府为了摁住房价，将会在两会期间释放更多信号，例如新建保障房，人才福利房等等，但是漫长的排队轮候也令人苦恼。
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7、开年之初，利率可能会有所调整，一年行情的大小视乎金融政策的影响，需要重点关注。
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三四线代表城市新房价格累计涨幅收窄幅度最为明显，整体保持在低位。分城市群来看，长三角新建住宅价格累计涨幅位列主要城市群首位，内部多个城市累计涨幅居百城前列。
位于长三角的镇江也是一直被看好的城市，也是非常宜居的城市，总体房价不算高，不管自住投资都非常合适，有置业计划的人可以考虑在镇江置业。