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楼市分化严重,镇江情况如何?“稳”依旧是楼市调控的最终目标

 |  2021-01-29 | 我要分享

  前两天,某代理公司市场研究部公布了全国城市的楼市数据。

 

  报告中选取了几个典型城市,以开盘去化率、成交量等几个数据做了横向对比。

 

  我选取了位于头部和尾部的几个城市给大家看一下。

 

  全年开盘去化率▼

 

 

  1—10月份成交量同比变化▼

 

 

  全国城市都在响应国家“房住不炒”的号召,但不同的楼市境况注定了每个城市都会有着自己的“小心思”。

 

  比如楼市过热的城市并不希望数据太过冒尖,而楼市“塌陷”的城市也不会希望自己的数据太过难看。

 

  这种微妙的博弈多多少少都会影响着数据的呈现,但依旧能从中看到两个字:分化。

 

  一、城市之间“楼市贫富”在分化

 

  前段时间,各个城市的十四五规划纷纷出炉,深圳又暗戳戳秀了一把经济实力:深圳是四大一线城市“十四五”规划中唯一把GDP列为目标的城市。

 

  上海、广州凭借着其一线城市的地位,房价上从来就没有示弱过。2020年上海房价涨幅在10%左右,而广州的大热板块海珠、南沙早在2020年10月份涨幅就已在30%左右。

 

  合肥作为新晋楼市黑马,不仅实现了6年房价翻番,在2020年整体涨幅也已逼近10%。

 

  几家欢喜,就有几家忧愁。

 

  与以上城市形成鲜明对比的是,有的城市在楼市调控的打压之下,很快就一败如水。

 

  我们以最能反映真实市场的二手房为例。

 

  根据贝壳之前发布的二手房相关数据显示,与房价最高时点相比,有20个城市下跌超过10%,其中9个城市距最高点房价跌幅均在15%以上。

 

  二手房跌幅排名前十的城市▼

 

 

  2020年已是楼市调控第四年,全国的楼市行情可谓众生百态。

 

  有的城市不顾政策逆势上涨,有的城市平平无奇按兵不动,有的城市则一蹶不振,生动演绎着什么叫“同城不同命”。

 

  二、豪宅与刚需在分化。

 

  如果说全国楼市有一个统一阵营的话,那一定是豪宅阵营。

 

  因为只要是经济实力强劲的城市,无论整体行情如何,豪宅市场都是异常火热。

 

  一线城市,豪宅被疯抢。

 

  2020年3月份,深圳人8秒抢光4200万起步的南山某豪宅;

 

  2020年4月,上海土豪们为了抢到一套1700万起步的豪宅而大打出手;

 

  2020年5月,北京均价在7万以上的豪宅成交套数环比上涨达278%;

 

  2020年8月,广州豪宅推出5000万级压轴楼王,随即狂销5亿元!

 

  其他城市的豪宅市场也不甘示弱。

 

  2019年1-11月,厦门总价1000万元以上的的豪宅成交量就达到了768套,在2020年1、2月份经历短暂“冷静期”之后就呈现爆发态势:3月份一周时间就成交2套千万豪宅。

 

  与豪宅市场的热闹相比,刚需市场却有着完全不同的命运。

 

  从全国来看,刚需市场正在经历着冰火两重天的煎熬。

 

  除了文章开头部分提到的深圳、上海、广州、合肥等城市依旧火热之外,其他市场呈现整体平稳或下降的城市中,刚需市场受到的冲击最大。

 

  即使同在一个城市,刚需市场也呈现着分化态势,但其中并没有一条完整的分割线。

 

  大致可以总结为,位置稍好,优惠诚意大,开发商口碑好的楼盘去化要优于其它楼盘。

 

 

  三、分化下,稳依旧是楼市调控的最终目标

 

  通过一系列的手段措施、限制资金流入楼市,对楼市的预判基本就一个字——稳,这也是楼市调控的最终目标。

 

  关于今后房价的走向,大家的观点几乎一致:结构性行情。没有普遍性的暴涨或暴跌,只有点状的涨(如今年房价上涨的深圳、东莞、宁波等城市)和跌(如环京楼市、北方城市等)。

 

  我们这里不再多谈楼市,只想就“限制资金流入楼市”的溢出效益、做出一些预判。

 

  按揭房贷利率将维持高位。

 

  当下全国房贷利率普遍在5.3%左右,若按之前的基准利率计息方式大概上浮10%,这跟房贷利率曾经打8折、甚至7折的时候相比,仍处于相对高点。

 

  可因为有了房地产贷款集中度新规的出台,则会限制银行的房贷额度。在额度有限的情况下,只能把房贷利率提高。

 

  所以按揭房贷利率稳定、甚至上涨应该是大概率事件。

 

 

  房贷审批将更加困难。

 

  因为额度有限,而申请的人又多…要知道2021年的房贷总额度、已被2020年审批但未放的款占用了一部分,房贷审批将更加困难。

 

  银行也就能据此优中选优、选择最优质的借款人。

 

  那些资质稍差、又是刚需的买房人可能就很难审批下来贷款…而在以前额度宽松的时代,这些人本来是能审批下房贷的。本来是控制房价、保护刚需的政策,可能会反过来误伤刚需,这或许是很多人没有想到。

 

  其他类型信贷红利出现。

 

  要知道银行是靠放贷赚息差、赚利润的,既然不让钱放贷给房地产、那只好寻找其他领域了。

 

  根据近一年的实践,在政府各项政策的支持下,放贷给中小微企业的经营贷是一大领域…...

 

  贷款额度更高、贷款利率更低、贷款审批更松,也因此出现了把高息房贷置换成低息经营贷的神操作。

 

  2021年经营贷红利将会继续。

 

  除了经营贷红利外,各类消费贷的红利也将接踵而至。。。

 

  装修贷、购车贷、旅游贷等贷款的利率也将更低、审批也将更松、额度也将更高,有这方面贷款需求的朋友不妨多留意一下银行的政策。

 

  楼市严调控和长效机制日趋完善的情况下;房价趋稳、人心趋稳、投机退却……将是一个大趋势,我们必须得面对这个现实、不管你愿不愿意。

 

 

  四、镇江楼市分化情况如何

 

  看了这么多别的城市的分化,那么镇江市场的分化情况如何呢?

 

  分化在每个城市都是有的,在镇江也不例外,不过镇江房价相对稳定,分化情况虽然有,但并不是很严重,我们来看看镇江当下的房价。

 

(数据来源于中国房价行情网)

 

  在镇江,优质豪宅与性价比刚需都有,可以满足各种购房者的需求,小编也为大家搜罗了一些优质好盘,改善刚需都有,我们一起来看看吧。

 

  恒大铂珺花园

 

  在售信息:在售2#、4#(24层)、11#、12#(24层),15#、16#(23层)精装高层,建筑面积约118-171㎡,;3#、5#、6#(16层),7#(14层)、8#、9#(15层),10#(16层)精装小高层,建筑面积约113-165㎡,均价15200元/㎡,想了解更多润州区楼盘资讯,请添加小编“镇江房姐”微信:zjfj0511。

 

(项目鸟瞰图)

 

  楼盘地址:镇江市润州区九华山路与黄山西路交汇处(向西150米)

  咨询电话:18651287093

 

  美的悦岚山花园

 

  在售信息:目前在售一号地块6#毛坯小高层,建筑面积约96-124㎡,均价8800元/㎡,想了解更多润州楼盘资讯,请添加小编“镇江房姐”微信:zjfj0511。

 

(项目鸟瞰图)

 

  楼盘地址:镇江市高新区南徐大道与彭公山路交汇处

  咨询电话:18651287093

 

  天成·嘉园

 

  在售信息:目前主售洋房7#、9#、10#、11#、12#、16#、17#,建筑面积约116-202㎡,均价11300元/㎡,19#、22#精装小高层,建筑面积约87-113㎡,均价11000元/㎡,20#、21#毛坯小高层,建筑面积约121-125㎡,均价9500元/㎡,想了解更多新区楼盘资讯,请添加小编“镇江房姐”微信:zjfj0511。

 

(项目鸟瞰图)

 

  楼盘地址:经五路与纬一路交汇处

  咨询电话:18651287093

 

  编者按

 

  镇江二手房春节后应该陆陆续续大概率是有往上走的可能,量上面有回暖的基础。

 

  2020年镇江二手房成交的下行,主要还是疫情的因素,小编认为2021年镇江楼市成交量会比2020年更好,尤其是在高价地、高价房的挤压下。

 

  因为楼市整体来讲,目前是稳定的状态,在降价的可能性也不大,等楼市度过平稳期,可能就会迎来上升趋势。

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