七品“限”令抽丝剥茧断案多“限”之秋

限购：

　　中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。目前已经实施限购令的城市达到40多个。

限贷：

　　暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款，对贷款购买商品住房严格执行首付款比例和贷款利率规定；加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。

限价：

　　是指政府公开出让商品住宅用地时，提出限制销售价格、限制住宅套型面积，限制销售对象等限制性要求，由开发建设单位通过公开竞争取得土地，并严格执行限制性要求开发建设和销售的商品住宅。

小结：目前，限价仅为极少部分城市的规定，出台之初，被认为是城市规避限购，退而求其次的政策。限贷则已经全面实行，没有转圜的余地。最耐人寻味的则是“限购令”政策，一线城市全面限购，二、三线城市限购无影，让镇江这样的三线城市的购房者们不知如何是好。

　　2010年4月30日，北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。
　　2010年9月29日，国家有关部委下发通知，推出五条措施进一步推进房地产调控，要求地方立即制定实施细则，已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善，并严格实行问责制。随后，各地楼市调控细则纷纷落地，在众多措施中比较突出的就是“限购”，显现政府调控楼市的决心。
　　2010年9月30日晚上，深圳紧急出台“限购令”，规定从2010年10月1日起，在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策。随后时间里，共有40多个一线城市加入到限购的行列之中。

　　2011年7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，明确要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
　　2011年8月，住建部提出对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准。符合两项以上标准的，建议列入新增限购城市名单。
　　2011年8月25日，浙江省台州市发布首个二三线城市限购令。 2011年9月12日，衢州开出限购第二单。
　　2011年10月11日，佛山市下发了一则被外界解读为“放松限购”的通知，成为全国限购放宽第一城，被推上舆论的风口浪尖。当晚，这则限购松绑令被紧急叫停。
　　2011年10月27日，十一届全国人大常委会第二十三次会议召开联组会议，就国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告开展专题询问。住建部部长姜伟新关于限购问题的回答，被解读为表示“住建部表示全国信息联网后限购令或将退出”。　　
　　2011年10月29日，国务院总理温家宝29日主持召开国务院常务会议，会议强调，要坚定不移搞好房地产调控，各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。
　　2011年11月1日，珠海发布限购、限价双限令。
　　2011年11月10日，中山市出台51天限价令。

　　从限购令发展史来看，政府的限购令政策可谓是各个击破，步步为营。从一线城市全面限购发展为向二三线城市逐步推进，仅仅花了不到两年的时间，足以看出政府调控房价的决心。
　　然而从二三线城市限购扩容的消息出来，3个月内仅有台州、衢州、珠海三个城市响应，同时说明了，市场对于“限”的抗拒之态。
　　从8月25日台州成为首个二三线限购城市；10月11日佛山“限宽令”紧急叫停；到11月1日珠海发布限购、限价双限令；11月10日中山市限价51天，放佛一场连台的好戏，看花了眼。不经让人想问，下一个登场的会是谁呢？

　　11月10日，房地产市场再度传出重磅消息。广东省中山市人民政府下发《转发关于稳定我市新建商品住房价格意见的通知》，在中山市推行房价“一刀切”政策：每平方米超过5800元的房屋在交易时将不予登记备案。
　　中山市人民政府下发的《通知》中明确：单套商品住房合同销售价格超过5800元／平方米的（按建筑面积计算），市国土资源局暂缓在中山市商品住房销售合同网上登记备案系统受理网上签约手续；单套商品住房合同销售价格超过5800元／平方米，未向市国土资源局提交登记备案资料的，市国土资源局暂缓办理登记备案手续。【详情】

　　面对楼市调控，当部分城市限购、限价二选一的时候，珠海市选择了“限购＋限价”。“双限版”的调控新政凸现了地方政府调控房地产市场的迫切性，也给担忧调控松动的市场一个明确答复。临近年底，一些房价上涨幅度过快的城市同样面临着房价调控目标能否完成的压力。珠海“双限令”效力如何以及能否引来二、三线城市房地产调控加码值得关注。【详情】

“双限”加剧楼市观望气氛

　　珠海市住房与城乡规划建设局发布的“双限令”规定“自2011年11月1日起，开发商报备项目的住房平均价格超过珠海市2011年度房价控制目标（11285元／平方米建筑面积）的，价格主管部门暂停备案”。
　　同时，“双限令”也规定了限购政策，即自2011年11月1日起，珠海市户籍居民家庭、可提供购房之日起算的前２年在珠海市累计缴纳１年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明的非珠海市户籍居民家庭，在香洲区主城区内只能新购１套商品住房。

“双限”背后的多重考量

　　当部分城市限购、限价二选一的时候，珠海市却选择了既限购又限价，显得与众不同。珠海市住房与城乡规划建设局副局长陈少翔表示，“双限令”确实与其他城市有所不同，但却是根据珠海市实际情况而制定的调控措施。
　　其中，限价是为了实现全年房价调控目标。陈少翔说：“11285元／平方米的限价是根据去年珠海商品房成交均价与今年珠海GDP增长11％的目标计算出来的，‘限令’出台目的是要将房价控制在理性、合理的范围，不超过全年的控制目标。”据统计，1月至9月珠海新建商品住房成交均价同比涨幅达到了17.70％，远远超出年度涨幅11％的控制目标。

“双限令”将使房价更趋合理

　　业内人士认为，在国务院常务会议刚刚重申坚定不移地搞好房地产调控不久，珠海市就出台“双限令”，对楼市调控心理造成巨大冲击，进一步夯实了楼市调控预期。这也是对楼市调控是否松动的一个回答。
　　据悉，自台州首发限购令后，新一轮二、三线城市限购进入一段时间沉寂，后续政策发布城市如丹东、韶关等均以限价为主，多数地方政府沉默于地方经济和楼市调控的博弈之中，担心限购伤害到地方经济发展以及政府财政收入增长，但是又难以控制住不断上涨的房价，这是部分地方政府面临的两难。

　　的确，限购令充满行政与计划色彩，加重了户籍体制的含金量，对于建立统一的劳动力市场十分不利，应该早日退出历史舞台。由于房地产在行政力量推动下的高速上涨，远远超过了中国税收改革的步伐，超出了中国建立统一的信息平台的速度，可以肯定，限购令在近两年内难以退出经济舞台。
　　限购令退场需要几个前提条件：房价恢复平稳，房地产泡沫处于可控的范围之内，货币泡沫被消化。房价恢复稳定需要货币紧缩与税费调整，目前对房贷利率已经实行单向提升，而整体货币泡沫用存款准备金率储存起来，并未被消化，税费政策尤其是房产税广泛推出尚需时日。
　　这些前提条件均不具备。可见，被认为是短期政策的限购令，作为急性退烧药难以停用，也说明根据目前行政主导的体制，急性退烧药的作用好于固本培元的中药。目前取消限购令，无异于自取其败，调控主导者自取其辱。等到有一天，房产税可以顺利推出了，中国的房地产市场改革也就成功了一半。
　　可以肯定的是，房产税最终会彻底取代限购令。财政部部长助理王保安10月27日表示，中国将加快推进房产税的实施，使它进一步发挥在房地产市场运行过程中的调控作用。他强调，下一阶段有关部门将针对房地产市场的实际情况完善税制，加快税收政策的制定，抓紧总结两个城市的房产税试点经验，加快推进房产税实施。【详情】

任志强：房价目前跌得不算多限购不会取消

　　“市场并没有想让房价跌。房价跌的时候，地方政府比开发商还着急，老百姓比开发商还着急。”
　　11月5日，在上海举行的新书《任志强的地产人生》媒体见面会上，董事长任志强如是评价当下部分楼盘的降价潮。
　　支撑其观点的，却是备受诟病的开发商资金链。任志强认为，现在只是个别开发商不行。按投资和到位资金比例来看，2008年是1:3.8，现在是1:4.2。开发商手里还有17000亿现金。

　　此外，任志强称，房价跌得并不算多，“从数据来看，只是个别楼盘降价”，“如果政府稍微一放松，需求是真正存在的”。任志强还提到，佛山“松绑限购”的半日游，说明地方政府怕一抬手，房价就回来了。
　　任志强同时强调，他不认为房价应该暴涨，“房价涨幅应低于居民收入的增长速度。”
　　对于限购，任志强认为，地方政府水平差别巨大，“限小不限大，限低不限高”应该是一个比较科学的做法。
　　虽然任志强“不认为限购是好政策”，但他也“不认为限购会取消”，用他的话说，“经济学家无法判断政治家的决策。”
　　任志强更大的担忧是，“为了维持行政命令，而导致市场出现问题”，如此一来，“中国经济(的问题)更难解决。”【详情】