老熟人买卖房屋撇开中介引纠纷

　　王阿姨通过中介看中了一套二手房，却凑巧发现房东是老熟人。两人一拍即合，自行签订了买卖合同。不料，这一举动却触碰了中介的神经，以“跳中介”为由扣除了王阿姨的意向金。“我们本来就认识的，算跳中介吗？”王阿姨不解。

　　付意向金看二手房

　　九月初，王阿姨在中介的推介下看中了一套二手房。当时正值房市回暖之期，中介故弄玄虚地告诉王阿姨，这套房子非常抢手，排队等候看房的人不计其数。“你交点意向金，这样的话，只要房子一看中，我们就可以帮你去跟房东谈。”中介面授机宜。

　　房子确实不错，王阿姨一眼就相中了，也从中介的口中了解到，上家开价230万到手，税费由下家全付。王阿姨付了2万元意向金，由中介出面去帮房东谈判。就在王阿姨付了意向金之后，国家和上海相继出台房产新政，对房市进行调控。受此影响，房市又出现了一阵波动。王阿姨在等待中介回音的过程中，也不断四处打听消息，没想到事有凑巧，她意外发现，上家竟然是自己当年插队时所住房屋的房东孙子。

　　自行交易被扣意向金

　　虽然已经时隔多年，但曾经同住一个屋檐下的往事历历在目，抚今思昔一番感慨后，双方谈到了如今这套让他们重逢的房子。上家的房子挂牌其实有段时间了，期间经历了种种政策的波动，几次与成交擦边而过，到如今又遇上了新政。因为卖房的钱另有用途且迫在眉睫，上家急于把房子脱手，如今碰上了知根知底的老熟人，主动提出降价。

　　一番讨论之后，双方以220万且税费各付的价格成交。因为王阿姨不涉及贷款，交易手续办理简单，双方自行签订了房地产买卖合同，并办理了过户手续。

　　然而，还在庆幸自己买房相当顺利的王阿姨，却在中介处碰了一鼻子灰。中介得知他们双方签订合同的始末，暴跳如雷，以王阿姨“跳中介”为由，扣留了她之前预付的2万元意向金。

　　王阿姨多次讨要意向金未果的情况下，不得不前往律师处咨询：“我们双方都是熟人，原本就可以自己操作，中介其实根本就没有帮什么忙，他有没有权力扣我的钱？”

　　条件不平等不算跳中介

　　对此，上海市德尚律师所江民律师分析道：

　　首先，要看“跳中介”的定义。目前没有权威定义，一般认为在二手房买卖中，上、下家通过中介得知对方的交易主要条件(交易的主体、房产的位置、出价)后，上、下家绕开中介或是另行委托他人，以从中介得知的相同条件达成交易的行为。“跳中介”是有违诚实信用原则的违约行为，应承担违约责任。

　　其次，不能仅仅以上、下家没有通过中介达成购房协议直接认定当事人是“跳中介”的违约行为，还需要结合其他情况判定。种情况，上家为尽快促成交易在多家中介挂牌，进行居间的中介不是代理，若上、下家通过其他有代理权的中介达成交易，则不构成“跳中介”；第二种情况，双方自行协商的交易条件与中介报告的交易条件明显不同，双方基于协商的交易条件达成购房协议的，因中介对于成交没有提供实质性服务，当事人也不属于“跳中介”。案例中的王阿姨符合第二种情况，不应承担“跳中介”的责任。

　　第三，实践中确有当事人为省中介费，恶意利用第二种情况“跳中介”的。比如先让其他人出面与上家协商，得知上家地址或联系方式，然后由真正的买家出面与下家私下商谈签约。只要中介掌握证据，完全可以要求这种背信弃义的行为承担违约责任。

　　“在此要提醒广大市民，在‘跳中介’纠纷中，违约金也不是简单依据中介协议确定的。若认为违约金偏高的，可以要求人民法院或是仲裁机构做相应调整。”江民说。