天津二手房打破僵局 秋交会或带动成交再增长

　　“本来想再等等，可是几个热点小区看房的人越来越多，怕房价又要涨上去”。一直想等房主卖价松动的李先生有点沉不住气，也开始加速看房，并准备随时出手。

　　突破僵持8月成交量上涨

　　经过数月僵持，8月份成交套数终于站上月成交5000套初步活跃线。进入8月以来，日均成交量由7月的平均200套左右上升至目前的220套左右。我爱我家（天津）根据国土房管局数据统计，8月天津市二手私产住宅共成交5361套，环比上涨19.0%，同比下降42.9%；成交面积42.5万㎡，环比上涨18.5%，同比下降45.4%；成交均价6794元/㎡，环比上涨0.4%，同比上涨16.4%。这是自4月新政出台之后，本市二手房成交量出现上涨。

　　“8月以来，天津市二手房成交保持连续逐周上涨的趋势，各区域来看，城区成交量的增长相对稳定，成交占比保持在45%左右，而环城四区和滨海新区成交的增量相对明显。”

　　除了成交数据，中介门店约看房人数也明显增多。陈萌介绍，“近来市区热点社区里，周一至周五晚上以及周六日等休息日，都会有7-8家中介经纪人带人来看房。”8月份我爱我家店均客源量、房源量及约看量与上月相比分别上涨16%、4.7%和15%，且保持逐步上涨的趋势，

　　机构人士分析，成交量增量主要原因是经过数月磨合期，调控政策使业主挂牌售价趋于理性，而市区房价保持高位的行情趋势使自住型购房者放弃观望选择入市。

　　市区成交均价仍高位徘徊

　　市区房价的居高不下，使全市二手房成交均价仍高位徘徊。统计显示，8月份本市二手私产住宅成交均价为6794元/平方米，环比上涨0.4%，同比上涨16.4%。

　　其中市区9012元/平方米，环比上涨1.5%，同比上涨21.0%；环城四区5932元/平方米，环比上涨0.5%，同比上涨19.2%；滨海新区6031元/平方米，环比上涨3.5%，同比上涨17.4%；郊县五区3902元/平方米，环比上涨6.0%，同比上涨19.0%。本月全市二手私产住宅成交均价保持高位运行，其中城区月成交均价又达高点，继2009年12月突破8000元之后突破9000元/平方米。

　　我爱我家等机构分析，城区成交均价的居高不下主要受到区域优势、需求结构以及一手新建商品住宅的带动。首先，城区在全市范围内的区域优势不可替代，不论在区域发展还是生活配套方面均比较成熟和完善，因此受到了不同类型购房者的青睐，从而使得其区域价值整体提升。其次，与环城四区及滨海新区的需求结构相比，城区范围内的购房需求主要以自住型需求为核心，也使得该区域受政策影响的变化弹性较小，其需求结构特点造成了该区域具有较强的抗跌性。另外，近年来随着新建商品房的开发及入住，二手房市场内高端住宅的总量也随之提升，此类单价相对较高的高端住宅成交比重的扩大也在一定程度上使得整体成交均价不断走高。

　　秋交会或带动成交再度增长

　　今年4月天津市春季房交会召开期间，国家宏观调控政策出台，时隔五个月，9月21日-25日，2010年天津市秋季房交会即将拉开帷幕。我爱我家认为，在政策调控效果初现、市场运行出现转向的关键时刻，秋交会的开幕或将成为购房者观望市场的重要时间节点。与4月份举办的春季房交会相比，本届秋交会的召开正处于楼市宏观调控的关键时期，调控四个多月以来市场已走出政策所带来的首轮观望，房价的快速上涨虽受到了遏制，但是仍保持居高不下的运行也使得部分购房者的行为出现转向，持续低迷的成交也有所缓和；而成交增量、市场阶段性向好又加重了小范围内购房者对于房价将要上涨的猜测，因此在目前各方判断市场的关键时刻，秋交会必然成为重要的参照之一。

　　宏观调控下的金九银十市场成交将平稳回升

　　根据历年天津二手房市场金九银十的表现来看，由于政策调控的影响，仅有2009年出现了成交的大幅放量，而2006-2008年连续三年的金九银十均表现欠佳，今年在楼市宏观调控的背景之下，我爱我家等机构预计，天津二手房市场的金九银十将出现平稳回升的趋势，但不会出现大幅度的涨跌，原因在于：

　　一方面，从本市二手房市场需求结构来看，以自住为前提的刚性需求及改善型需求占据了80%以上，这部分自住需求对于市场成交量的稳定起到了的支撑作用，加之一手新建商品房项目的集中开盘也将提升二手房市场交易的活跃度；另一方面，此轮严厉的楼市宏观调控开始以来，房价保持着高位的运行，价格的变化与购房者对于政策调控效果的判断不相符，目前市场的小幅增量主要受到购买力相对充裕的自住型购房需求的入市所带动，而非投资、投机等泡沫型因素，因此成交量将在稳定的基础上呈现出现小幅增量。

　　预计9月天津二手房市场成交量仍将延续8月末的交易水平，在无新一轮调控政策出台的前提下，市场整体交易量与本月相比将略有提升，10月由于受到国庆长假的影响，全月交易量将出现下滑，但市场交易活跃度仍将保持。