深圳存量住房两年都难消化 购房入户对楼市没大用

　　戴德梁行称深圳房价今年还要跌
　　
　　尽管深圳房市开始出现升温，但昨日戴德梁行发布《2009年深圳住宅市场展望》，认为深圳今年的房价“还会跌”。据了解，目前深圳的存量住房面积，按照前几年的消费计算，2年内都难以消化。
　　
　　去年成交面积仅为供给总量一半
　　
　　戴德梁行估价及顾问服务部助理董事吴静说，2008年全国商品房销售面积较2007年大幅下降，虽然2008年以来房价涨幅逐月回落，但相对于居民购买力而言，房价仍然过高。
　　
　　从深圳历年住宅市场看，2006年前呈现供不应求的局面，批准预售的面积均少于实际销售的面积；而从2007年开始则是明显的供过于求，尤其是2008年成交的面积仅为供给总量的一半，为历年来所罕见。
　　
　　今年合理价位：10500元/平米
　　
　　吴静表示，深圳前几年住房价格的飞涨，与供需矛盾有很大关系。2003年到2005年期间，房价涨幅9%至10%，与GDP增长基本保持一致。从2006年开始房价大幅攀升，其中2006年比2005年增长了41%，2007年比2006年增长45%，远远超过GDP的增长。如果按GDP的增速上升，2009年的合理价位应为10500元/平米左右。
　　
　　去年深圳住宅市场成交继续走低。去年5月份和12月份成交量，而这两个月楼价正是点，吴静说，也印证了“价格才是硬道理”的说法，开发商要想促进销售，降价才是实际的举措。
　　
　　今年仍有一定的下降空间
　　
　　展望2009年深圳住宅市场，吴静认为，外围环境对国内经济的不利影响、存量房及保障性住房的消化压力是深圳楼市面临的压力，使得今年仍有一定的下降空间。
　　
　　深圳2008年底可售住房还有648.01万平米，而去年全年销售仅为309万平米，按此计算光消化存量住房就需2年多时间，还不包括今年新建住房。即使房市火爆的2007年，全年销售500多万平米，也需一年多来消化存量。据深圳市国土局资料，今年将建138.4万平米保障住房，也大大增加住宅市场消化压力。
　　
　　开发商将加大“低价快销”
　　
　　但深圳楼市并非一片悲观。吴静说，目前市场还有两个支撑点，从央行下调贷款利率到降低交易税费、贷款利率下限和首付款比例的政策，及4万亿元的救市计划，都对市场信心起到明显提振作用；此外开发商在面临存货增加、负债率高的重压之下，将继续降低售价以快速回款，缓解资金压力，加大“低价快销”策略的力度，促使成交量有望回升。
　　
　　■观点
　　
　　购房入户对楼市没太大帮助
　　
　　据广东省房协统计，2008年广东商品房空置总量达1820多万平方米，较2007年末增加240多万平方米，滞销（空置1-3年）和积压（空置3年以上）面积同比增加约15%，待销（空置1年以内）面积增加17%.
　　
　　满堂红地产研究部研究员沈锐培认为，推出购房入户政策改变不了楼价过高、增长过快与购房者承受能力不足的问题，也改变不了中国正经历金融危机、居民收入以及消费欲下降、对未来收入预期下降等事实，因此购房入户政策对楼市不会有太大的帮助。（新华）