牺牲财税收入 让利于民二手房交易成本降一成

　　12月17日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，指出要“进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模”，这也是近期政府明确表示对房地产行业的支持。
　　
　　会议确定了救市的“国三条”，在利率和税收方面，政府给予了“让利”。据测算，由于第二套房比照套房的优惠政策，利率方面打七折，总体房价大概可以打八折。如果买二手房，税费方面也将减少近一成的负担。
　　
　　市场预期，地方政府救市仍有“后手”，土地的优惠政策与购房退税将是题中之义。而发行房地产信托基金(REITs)与反向抵押贷款问题也在研究之中。
　　
　　明确支持住房消费　　继续放松二套房限制仍有很大预期
　　
　　买房也要选好入市时机，等到现在花费就少多了。
　　
　　12月17日，国务院召开常务会议部署促进房地产市场健康发展的措施，主要涉及三个方面。
　　
　　首先针对第二套房，官方的说法是，“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水准，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行贷款购买普通自住房的优惠政策”。
　　
　　根据央行之前对二套房的定义，只要通过银行按揭买房，无论是否还清，再次通过按揭购买商品房，均算第二次置业，必须承受“首付4成，利率上浮10%”的重担。
　　
　　“当地平均水平的人均面积如何界定将影响二套房政策松动程度”，渤海证券研究员周户认为，尽管受政策影响的人群规模难以确定，但此次二套房政策松动，有利于中小套型住房的消费，而购买第二套普通自住房的居民购房面积也将偏大，按照普通住房144平方米，将有利于住房供给结构矛盾的缓解。
　　
　　这还不是“国三条”的核心，核心在于“比照执行贷款购买普通自住房的优惠政策”。
　　
　　所谓可供比照的“优惠政策”，中投证券研究员李少明认为，即给予二套普通住房房贷首付两成，利率7折优惠，此前央行和银监会的政策打架问题在本次政策出台后就此结束。
　　
　　这将促进改善性需求的释放，这部分需求是刚性需求中购买力强的，估计要占到市场需求的30%以上。
　　
　　据中投证券测算，政策调整后购买100万第二套普通住宅(贷款20年)较政策调整前和降息前，利率成本减少31.65万元，相当于房价下降19.1%.若未来再降息0.54%，利息成本累计减少35万元，相当于房价下跌21.4%.
　　
　　而天相投顾的测算显示，以贷款60万为例，满足条件的二套房在政策前后的购房成本将大幅减少23%.
　　
　　“二套放松，对于中国户均面积88平米以内占城镇家庭76%、居住公房和经济房占城镇家庭40%的家庭而言，是重大利好”，李少明表示。
　　
　　但总的来说，对于“二套房”政策的放松力度要低于市场之前的预期。
　　
　　“事实上，此次政策通过限制首套房的面积仅仅释放了一部分改善性需求”，宏源证券研究员杨国华认为，政策刺激需求的路径将是：首套自住需求→改善性需求→投资性需求→投机性需求。政策救市带有明显的试探性、逐步放松的特征，因此，继续放松二套房限制条件仍有很大的预期。
　　
　　牺牲财税收入让利于民二手房交易成本降一成
　　
　　以前买二手房，税费占了一大块，如今政府也主动下调。
　　
　　“国三条”指出，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
　　
　　目前营业税税率为5.5%，国信证券房地产分析师方焱认为，该措施将大幅降低二手商品房转让的交易成本。
　　
　　以一套90平方米、初始总价为100万、拟卖出价为150万的商品住宅为例，如果买入超过2年但未满5年时转让，按新政策执行将节约交易成本8.25万，如果买入未超过2年转让，按新政策执行将节约交易成本5.5万。此外对于90平方米及以下住宅，由于契税税率降为1%，税负下降更大。
　　
　　总的来说，相当于政府减少税收，在交易环节给二手房购买者的总房价再打个九折。
　　
　　实际上，从今年房价变动趋势看，目前市面上转让的二手商品住宅如果距前次买入不超过2年的，并无涨价空间，因此也无征税可能，方焱表示，从这一点看，本次会议相当于取消了营业税。
　　
　　经过之前系列政策的税费减免后，目前二手房居住满2年的，买卖时理论上需要缴纳的费用仅剩个人所得税20%(实际一般不缴纳)，契税1%.土地增值税、印花税、营业税和教育税附加均不需缴纳，实际所剩税费仅为税率为1%的契税。
　　
　　“可以看到，至今为止还未调整的二手房交易环节税费只剩下个人所得税，因此如果市场继续低迷其有可能成为下一个调整对象”，齐鲁证券研究员涂力磊认为。