沪三大二手房机构高管看九月 房价下行具有难度

　　成交量的有所回升使得处于观望情绪的市场似乎迎来了一些光明。但是，无论是买家还是卖家心里都没个底，不知未来市场走向究竟如何。

　　楼市新政对二手房市场的影响可谓是立竿见影。新政刚一出台，成交量就迅速冷却，5月上旬，二手房成交量比4月同期下降了70%，部分门店成交陷入停滞状态。随后的情况一直没有得到好转，6月中旬上海二手房成交量继续下降75％，成交量几乎已经跌至冰点，随后市场就一直处于底位盘整状态。

　　在经历了一段时间的观望期过后，开始出现诚意卖家给出5％的折扣。到7月全市范围内二手房价降幅在5%~10%之间。这一系列的市场反应体现了政策逐步被消化的过程。

　　面对如此低迷成交量，确实有一些中介选择了关门歇业。然而，并没有大规模的中介门店关门潮现象出现。各家房产经纪公司老总也都表示，要在危机中寻求转机，在低迷的市场更好地加强自身的能力。

　　新二手房市场数据显示，无论是成交量还是价格，市场都有复苏的迹象。似乎7月的酷热使得冰冻的二手房市场有所回暖，市场是否会就此反弹？价格的底部又在哪里？下半年市场的行情走势又会如何？

　　为了解市场种种的变化和未来行情的走势，早报特约采访了多位品牌房产经纪公司负责人。各位房产经纪界的精英各抒己见，表达了自己对于市场的看法，对于未来市场的预判以及对于自身发展和行业发展的愿景。

　　陈玉珏：房价下行具有难度

　　中原副总经理

　　市场的变动可以从比较中发现，并区别对待。就此轮调控，陈玉珏指出，具备可比性的是2005年的市场调整，两者都是政策性的调控。2005年5月份出台政策，增加交易成本，6月份交易量下跌，在6月底的时候就有人抛盘、降价，效果显著。

　　但今年，在成交量下挫了3个月的情况下，在价格上，尤其是城区的价格上并没有看到明显的下调。其原因是成交结构上的区别，2005年的成交增加很多都来自新增交易，投资比例过高，上海当时的投资比是60%，深圳则达到90%。所以交易量的下跌很快就带来了价格的下挫。

　　其次，在去年的成交增加上，置换型的占较大比重，一买一卖使购房者在还贷和经济积累方面要比2005年强很多。这也是今年的价格没有随着交易量的下跌而大跌的原因。另外是心理预期，就是所谓的“调控-观望-暴涨-调控”的怪圈，导致有很多人将调控与机会画上等号。再者就是供应方面，在去年土地的价格已经如此之高，而且城区的地块又越来越少，直接导致房价下行十分困难。

　　而下半年供应量的增加也未必能直接带动房价下行。

　　陈玉珏表示，调节供需是的手段，也能达到降低房价的目的，但房地产是一个复杂的产业。现在的局面是内环以内鲜少减价，因为这是上海房价的一个标杆，且本身供应量不多。就上海楼市交易总金额而言，内环内所占的比重是很低的。而且好的学校，好的医院都在市，供肯定是小于求的。所以市区域的房价下跌的可能性很小。

　　可见，如果要让房价下来，就不能单单就房子谈房子，要考虑到社会方方面面的问题，如果将好学校好医院往外扩散，就能一下子降低区域的稀缺性。

　　“4月份新政出台以后的三个月期间，中原是亏本运营的。”就中原地产情况陈玉珏告诉早报记者，调控伊始，中原不少门店出现了零增长甚至负增长，原因是不少顾客选择了退房。但之后数月，亏损幅度在不断减少，逐步适应市场调整。

　　在陈玉珏看来，从大势上看，上海的房地产市场的大方向还是好的，对于中介而言将来在市场中的规模和市场占有率肯定还会迎来一个更加卓越的发展过程。同时，市场的容量并未达到饱和，行业竞争将会加剧。

　　施宏睿：有失才有得

　　汉宇董事总经理

　　“此轮调控周期将持续比较长的时间，市场正步入快速洗牌的阶段，房价势必走低。对此，汉宇将适当缩减二手市场的专注度，在一手方面加大投放力度，有失方才有得。”汉宇董事总经理施宏睿如此表示。

　　自调控以来，上海二手房的成交就直接下滑了近七成，从4月份的2.2万套跌到6000多套，并且持续数月，这已经对中介这个行业带来较大伤害。

　　施宏睿指出，目前，运营情况相对稳定的中介企业少之又少。从以往的经验看来，往往调控的周期是在3个月到6个月之间，所以就会让一些中介的经营者有一些错误的侥幸心态，认为此次市场调控还是3个月到6个月之间，再者2009年的资金积累可以维持其基本运作，让此类人会寄希望于市场在3个月之后转好，甚至把别人放弃的门店先收回来，妄图在市场转好的时候自己能先行一步。但这种方式显得过于盲目。

　　“有个观念必须要区分开来，大型中介开店的情况并不能与中小型中介相提并论。”施宏睿说道，大型中介由于本身资本积累的优势和收入来源的多样性等因素，使得其有足够的开店资本。中小型中介不应该以随大流式跟随大中介的脚步。

　　就投资客回归楼市这一迹象，施宏睿告诉早报记者，从4月17日开始，脱离市场的都是一些境外人士，因为他们知道任何物价都是有周期的，物价在高位的时候是会跌下来的，且下跌幅度较大。但国内房价自2000年开始，十年里足足涨了十倍，这让很多人陶醉在一个美好的童话世界里，对调控的意识变得后知后觉，或者自认为看穿了政府调控的目的，觉得调控的力度在将来会有所减弱，所以有部分投资、投机者在市场不好的情况下选择了一些较好的楼盘购入，然后等市场热了再出售。

　　施宏睿指出，在目前形势下，开发商也不一定能屏很久，在成交低迷的情况下，开发商的伤痛度会不断加大。进入第四季度，开发商的年报也将至，也是一大压力，所以价格调整是必然的。

　　针对市场降价难的情况，施宏睿坚持源头是在土地上，调整“面粉”的售价，好让开发商能快速地将“面包”出售再换取新鲜的“面粉”做出又一轮的“面包”。其二，就算“面粉”不调，“面包”也会出现坏掉的情况。换言之，住宅产品已经面市的开发商如果依旧死扛着不降价，那么将面临的就是产品过期问题。

　　徐子兴：7月市场成交量回升30%~40%

　　福来美不动产副总经理

　　新政以来，一些中介门店月成交仅一套甚至零成交，而平均一家中介门店的运营成本在10万元左右，现在单单靠每月2万-3万元的租赁市场收入是很难维持正常运营的。这也就是为什么一些私人小中介门店已经关门的原因。

　　5、6月份全市大约已经有200家左右中介门店关门了。

　　不过，成交量从8月份开始就已经有所回升了。上海全市二手房市场5月份的成交总量在6700套左右，6月份6400套左右，始终维持在一个低位调整的状态。然而7月却出现了一个大幅的上涨。就福美来的门店成交数据来看，7月成交量目前比5月份已有30%~40%的回升。

　　回顾以前的市场，不难发现2005年买房投机的人确实很多，但逐渐的市场走向成熟，2009年到2010年，买房更多的是为了自己资产的保值增值，而纯粹的投机行为已经越来越少。

　　徐子兴认为，此次政府调控目的其实已经达到了，今年4月以前住宅成交均价逐月上涨，4月份调控政策出台四个多月以来，成交量大约减少了近70％，成交均价已有下降，就中介门店来看，已挤出了大量投机性门店。

　　目前成交均价比今年4月调控之前已有了10%的下降，中环以内下降幅度在5%左右。可以这么说，对于刚性需求已经到了入市的好时机，现在的选择也会更多。所以现在确实是个的好机会。

　　此外，徐子兴还指出，此次政府对住宅市场的调控决心很大，可能还要在明年两会后市场才能恢复到正常状态。住宅市场今年如果出现传统“金九银十”的强劲反弹状况，政府可能进一步出台调控政策。

　　下半年住宅市场均价应该以稳定为主，成交量会释放出来，三、四季度成交量可能回升到8000-10000套左右，但要恢复到月成交15000套的正常水平可能还要在明天一、二季度。目前，一些刚性需求者会逐渐入市，但目前还是有相当多的购房者对后市看空。

　　面对市场的低迷，中介通过增加一手商品房代理、商铺销售、扩大租赁市场保持营运稳定，同时还加强了内部的培训。福美来正在昆山做了一些一手商业项目代理，目前的销售情况非常好，近一个月来有近百套的成交量。政策对商业的影响不大，对于昆山的楼盘，自住投资的需求依然很旺盛，尤其是商业不受本轮政策的影响，在昆山的商业地产依然还是投资者关注的热点。

　　无论是对于后市还是行业未来的前景，徐子兴都表示非常看好，“大量的需求存在，我们的发展空间还很大，福美来在今后8年准备做到中国房地产中介市场领军地位，通过一手房、商办代理，二手房、租赁市场扩张，以加盟店直营店共同运营、统一化管理的方式增加市场竞争力