深圳二手房市场走出政策影响 成交缓慢上升

　　深圳新房市场上周持续回暖，周成交量突破1000套，回到4月17日新政出台以前水平。而二手房共成交1981套，与8月周持平。

　　上周新房成交均价下滑

　　根据21世纪不动产的监测数据，全市新房上周共成交1017套，环比上涨25.7%，成交均价18838元/平方米，环比下跌15.2%。

　　据统计，全市成交量的突破主要得力于龙岗区成交火暴，代表楼盘为万科清林径，上周狂卖272套。全市均价下跌的主要原因是占成交比重较大的宝安区均价出现大幅下挫，为23209元/平方米，环比下跌12.5%，而南山区等其他区域成交均价则基本持平。21世纪不动产方面认为，目前新房成交处于量增价平态势，调控政策成效显著。

　　二手房市场正走出政策影响

　　上周，二手房成交量正走出《监管办法》的影响而逐步回升。据21世纪不动产监测数据显示，上周二手房共成交1981套，环比下跌53.9%。然而，同比来看，9月周的成交量并没有下跌，与8月周持平。

　　“从目前的市场表现来看，二手房成交量进入下降通道的可能性很小，而且，预期国家近期将不会出台新的调控政策，二手房成交量稳步上升将是必然趋势。”21世纪不动产东海尊豪分行戴经理表示，目前二手房成交虽然受监管办法较大影响，但是相比7月份和8月初依然活跃。“后市成交量将不会大起大落，而是稳步上升。”他认为。

　　后市或不会有太大波动

　　8月全国CPI上升3.5个点，创22个月以来的新高。21世纪不动产方面认为，虽然有关加息的传闻不断，但加息的可能性并不大，大资产客户为保持资产保值增值，必然会把大量资金投入到房产、股市、黄金等金融市场中，对楼市将有一定影响。目前楼市调控效果符合预期，新房市场量增价稳，将会维持一段时间，后市将不会有太大波动。

　　而二手房市场受监管办法影响，观望客还较多。但据21世纪不动产掌握的信息，这部分观望客以自主和改善需求为主，投资客则几乎不受影响。随着低价房源的消耗，价格上升又将导致部分购房客恐慌性入市。按照目前的趋势，二手房成交量后市将以缓慢上升为主。

　　关注市场一些言论：

　　不必纠缠于空置率

　　自从北京一高校老师带领同学做了一个关于住房空置率的调查后，关于空置率的话题就没有停过，以至于促使国家统计局三番五次就这个问题“折腾”起来。先是用待售面积替代，而见难以躲过网民的质疑，再说空置率的调查存在着技术问题，到后不得已选几个城市作为试点。整个过程，统计局处于无奈和被动中，让网民有了统计局与开发商是不是一伙的猜疑。更进一步，为了解决统计技术问题，一些网民集思广益搞起了空置率统计方法的开发和研究，例如，数夜晚黑灯率、看电表和水表的走字等。尽管这些方法让统计局十分难堪，并对这些方法一一批驳，但启动的空置率调查也许对这些方法也借用了一二。

　　但是，住房空置率数据就那么重要吗？当然重要，空置率可以反映市场的供给情况，因为没有进入实际消费的产品某种程度上都可以视为库存，库存量大的话，在需求没有预期猛涨的条件下，价格下跌是必然的，这是经济学基本规律。所以，那些为了证明未来房价必然下降的人就想看到较大的空置率，而对立面的人则当然认为空置率很小。于是，论战双方的矛头都指向了统计局，这才让他们不得不做出在几个代表性城市试点调查空置率的决定。

　　笔者倒认为纠缠于空置率是没有多大建设性意义的。首先，空置率这个名词本身的界定就是不确定的。目前，对空置率的定义多种多样，有的认为是商品房未销售的房源及增量空置率，有的则认为是存量房中用于投资的无人居住房及存量空置率。有的人干脆说，就算分子大家统一了，分母要搞清楚也不是容易的事，这倒把问题往牛角尖里面钻了。所以，在大家对空置率还莫衷一是的时候，就这个“学术”问题继续讨论的话，对房地产调控是没有多大益处的。其次，空置率的管理学意义是库存，对库存的处理不是政府所管的事，应该由库存者自己承担。再次，就算统计局把空置率调查得很清楚，在诚信普遍缺失的今天，谁会相信这个数据呢？不管是接近真实还是接近荒唐。

　　实际上，房价在新政出台后接近半年的时间里稳如泰山，已经达到了政府稳定房地产市场的目的。如果再来个过大的空置率数据，对这个稳定显然是不利的。所以政府在对房地产调控的拿捏中，不是急性子的一些网民所希望的猛药。因为在渐进式的调控过程中，既得利益者与新进入者要取得一个平衡，这是社会稳定之所在。而且，精明的政府不是不清楚房地产内的“江湖”，而是在掌握一个节奏。当然，这个节奏不是一般网民所能踩准的。版权信息：本文来源于合肥房地产交易网，http：//www.hfhouse.com。