评估征税影响深圳二手房市场

　　二手房交易按评估价征税已基本明确将在11月开始执行，近期二手房成交量也开始井喷，购房者和业主都在尽力避免即将提高的交易成本。从市场的情绪来推断，按评估价征税之后深圳楼市又将形成一股长期持续的观望潮，成交量应声大跌，而价格也将出现回调。

　　评估征税的目的在于整顿市场秩序，打击阴阳合同。9月1日实行的《深圳房地产市场监管办法》有针对阴阳合同的惩罚措施，却没有具体的施行细则，因此阴阳合同并没有完全杜绝。

　　11月将要实行的评估征税办法，可以从根本上进行治理。然而，由于前期阴阳合同屡禁不止，以及人们普遍担心评估征税会大幅增加交易成本，实行之后势必对成交量造成冲击。这里我们对评估征税所增加的交易成本做一个简单的估算。

　　据悉，将要在全市实行的评估征税将采取以下操作方式：若能证明过户价属实的资料齐全、理由充足，则按过户价征收；若过户价明显偏低的，则由税务机关进行核定征收。同时，并不需要每一笔交易都经过评估机构评估，而是由政府相关部门定期发布片区物业基准价格。而对于征税方式，有两种可能方法：按评估价的1%征收个税或者按评估价与房产证登记价差额的6%征收个税。由于目前二手房的实际价格普遍远远超出房产证上的登记价，因此，按差额的6%征收个税和5.5%征收营业税所增加的交易费用是令人吃惊的。

　　评估征税将会对二手房市场的影响在于杜绝阴阳合同，提高交易成本，限制换手率。房地产市场可以分为房地产资本市场和房地产商品市场。在资本市场中房地产作为投资标的，而在商品市场中则作为居住商品。评估征税对两个市场的影响是不同的，在资本市场中，评估征税的功能类似于证券市场的印花税，可以强有力的遏制频繁买卖，对于短线炒作的投机客来说是噩梦。然而，评估征税所产生的高昂费用，将会令一部分投机客手中的房产由卖转租，需求减少的同时，供给也将大幅减少。而在商品市场中，住房的需求弹性较小，就如食品，价格的涨落对需求变化的影响很小，交易成本的增加并不会长期影响需求量。同样的，供给将受到强有力的遏制，一部分将由卖转租。因此在短期内，评估征税必将令买卖双方同时观望，二手房市场将经历一段阵痛期。长期来看，增加税费会被转嫁给购房者，二手房市场进入新的平衡。业主以实收计算总价，只要房价没有下跌预期，附加税费终会由购房者来承担。

　　总体来看，评估征税的终目的还是促进深圳房地产市场平稳健康发展。首先在税收上杜绝了偷税漏税的现象；在房价调控上有力遏制了投机性需求，让房地产进一步朝着商品化方向发展。实行初期，必将导致房地产市场的波动，而从龙岗区实行的经验可以看出，影响房地产市场走势的首要因素还是宏观经济形势，在国内经济走势向好的情况下，深圳房地产市场仍将保持相对活跃的态势。