“新国八条”和地方限购政策威力开始显现了。是事实也好，或是风声也罢，近期一些主流房企旗下在各地的楼盘频传打折降价的消息，用调低的价格来换取成交量的回涨。
对比此前的观望态势和小幅促销，近期标杆房地产开发企业的促销意愿开始呈现放大趋势。在北京，远洋地产“远洋一方”新开楼盘的销售价格较前一批次均价便宜了近4000元/平方米；在上海，中海“御景熙岸”的实际售价只有前期网上参考价的7.6折；在广州，恒大地产的恒大绿洲及恒大御景半岛对置业者提供八五折优惠；在深圳，万科金色领域连续两批房源采用了低价入市的策略……一股降价暗潮在各地不断积蓄着力量，各地已经高位盘整了近两个月的房价出现松动。
反观杭州，少了降价领头羊的杭州房价似乎仍然处于盘整期。商报记者探访了杭州四大价格敏感板块，部分板块一手商品房采用优惠代替打折的手段，隐晦地以价换量，但仍有不少开发商抱着一丝希望，打算把价格守到开盘那一刻；而在长年房地产市场规律的熏陶下，二手房房东也都学精了，好地段的房子决不轻易降价出手，即便这个板块成交量几近冰点。
看得出，杭州的一手房开发商或是二手房房东都谨慎地探寻着自己能承受的价格底线，价与量开始博弈。
国八条杭州版细则落地至今半个多月，调控效应逐渐在市场上体现，近这两周杭州楼市成交量呈不断下探的趋势，不过单价变化不大，仍然维持在新政出台前的水平。就在杭州楼市表面一片平静的时候，北京、上海、深圳等国内一线城市都出现了楼盘打折、降价销售的案例，涌动的是一股股降价暗潮。这股降价暗潮什么时候会波及到杭州？上周商报记者兵分几路对杭州一些热门板块进行了探访，发现各板块在售一手房虽然没有直白地提出“打折”概念，但大多开始以各种优惠措施来代替打折；二手房的价格倒没有大幅下降的情况，紧咬价格的房东也在一定程度上导致了近期二手房交易几近冰冻的行情。
探访板块
——九堡
一手房：
推出多种优惠，车位打折卖二手房：量价齐跌，挂牌价普遍下调千元
推出多种优惠，车位打折卖
九堡板块目前在售楼盘众多，包括郡原相江公寓项目详情
业主社区
相册
样板
户型
地图、郡原九润公寓、德信泊林印象项目详情
地图、绿城丽江公寓项目详情
地图、天阳九筑项目详情
地图、大家多立方项目详情
地图、宋都阳光国际项目详情
地图、华鸿罗兰春天项目详情
地图等，但近新推出的房源不多，接下去马上要开盘的是德信泊林印象项目详情
地图，即将于3月26日推出二期4号楼、5号楼共135套房源，户型面积为82-137平方米，其余楼盘的开盘节点都在4月份以后，像郡原旗下的两个楼盘相江公寓和九润公寓都会在4、5月份有新房源推出。
大部分楼盘现在都还在蓄客观望，因此在价格上还没出现明显的变化，随着之后新房源的陆续推出和市场的更趋明朗化，大家即可看到价格会否真正下行。
而事实上，在房子难卖的现实情况下，开发商的心态和定价策略也在悄然发生变化。以板块内近新开过一次盘的某楼盘为例，尽管房源以90平方米左右的中小户型为主，主力客群是基本不受调控影响的刚需客户，但该楼盘还是推出了四重优惠来吸引购房者，包括存五抵八、办卡再减九千元、当天下定再减1万元、一次性付款减3万元、按揭减1万元、同时选购车位再打七折。如果按均价18000元/平方米，户型90方，某位客户一次性付款又购买了车位来计算，那么全部优惠折算下来，这套房子加车位的终价格是162.5万元，而原价是174万元，也就是说，折扣幅度达到了九三折。
据了解，该楼盘此前曾推出过类似户型，当时均价为17000元/平方米，此次推出的新房源位置、景观和朝向都更好，折后均价为17000-18000元/平方米，可以说前后价格基本持平。尽管价格几乎未见松动，但把常规放在后卖的车位提前拿出来打折销售的做法，还是蛮受刚需客户认可的，尤其是很多自住客户都选择了购买车位，而当中也多少折射出开发商看淡当下市场、使出各种招数来吸引购房者下单的心态。
二手房：
量价齐跌，挂牌价普遍下调千元
“3月初到现在为止的半个月内，我们在九堡的四家门店一共成交了近10套二手房，而按照原来的正常行情，一般每个月能有30套左右的成交量。受国八条和杭州细则影响，近我们门店的成交量缩水了大约三分之一。”华邦地产九堡区区域经理黄晓棠介绍说，华邦的四家门店所成交的单子数，占到了整个九堡二手房成交量的三成左右，比较有代表性。
和成交量下滑相对应的，是挂牌价格的微跌，整个片区大致有5%的下降幅度，挂牌价大多下调了1000元/平方米左右。“像泊林公寓去年年底的挂牌价在21000元/平方米左右，这半个月来有五六套房子新挂出来，价格都在20000元/平方米左右。昨天早上就有一位房东挂出一套还不错的房源，89方的小三房，由于房东要去其他城市发展，因此卖得比较急，价格也实在，挂了19800元/平方米。半天时间我们就带看了五六组客户，有两组客户比较有意向，已经在洽谈了。”黄晓棠解释说，现在行情不好，价格挂虚了很难约买家看房，因此近成交房源的挂牌价跟实际成交价几乎没什么差别。
此外，营业税的增加也是近期量价齐跌的一个主要原因。“九堡目前几乎全部是五年以内的次新房，因此二手房交易受冲击很大。140方以下、五年以内的二手房营业税由原先的差额征收改为全额征收，税额为5.6%，以单套房源总价180万来计算，营业税也超过了十万元。再加上其他的各种税，90方户型的总税费达到了十五六万，平摊到均价上要多将近2000元/平方米，成本增加不少。”假日房产采荷店店经理陈汝阳分析称。
——申花
近期新开楼盘不多，提到房价，开发商“严防死守”
近年来，申花板块算得上主城区内崛起较快的板块之一。短短几年间，这个位于城市西北地界的板块房价从不足一万元/平方米暴涨至20000-30000元/平方米，也引发了众多实力房企的集体进驻，绿城、保利、欣盛、雅戈尔……可以预见，2011年的申花板块一定是房源充足的一年。
不过，国八条以及杭州细则等调控新政出台至今，申花板块还没有一个楼盘推出过新房源。记者近日对该板块作了番实地调查，发现申花路一带工地林立，许多项目都在开工，包括已经开过盘的中顺上尚庭项目详情
地图、4月份马上要开盘的欣盛东方福邸、预计今年会开盘的协安蓝郡项目详情
地图以及绿城和赛丽的合作项目等，只是除了欣盛东方福邸，大部分项目到目前为止还没确定具体的开盘时间。
虽然项目还未开盘，可不少项目的售楼部都已开门揖客，蓄客动作早早地开始做了。记者以普通购房者的身份走访了几个售楼部，售楼人员大多态度亲切，主动、热情地推荐着自己的楼盘，户型、位置、环境等巨细靡遗，只是当记者详细打听开盘价格时，售楼人员均以“还未确定”、“开盘前公司定”等回答含糊而过。在记者充分表达了购房诚意后，个别售楼人员透露，开盘定价会参照周边其他新房价格以及市场行情“随行就市”。“去年周边的新房均价在25000元/平方米左右，如果开盘时市场没有大幅波动的话，我们也会考虑在这个价格区间，但可能会有些优惠，加上房源的不同，你肯定能在不到25000元/平方米的价位买到房子。”一位售楼人员隐晦地向记者表达了可能会调低价格开盘的意思。
大部分房东不愿降价，成交价小幅下探，成交量几近冰点
和一手房楼盘新推房源不多相反，近年来申花板块有许多新楼盘交付，像耀江文鼎苑项目详情
，也滋生了大量楼龄5年以下的次新房。查看整个杭州主城区二手房市场，申花板块的次新房存量应该排在前列。
但自1月26日新“国八条”的营业税新政实行后，受影响的就是这些次新房，光税费上，一套总价200多万元的房子营业税就要比新政前多交好几万元。21世纪不动产市场研究的梁丽燕对新政前后该板块的二手房交易情况作了一个对比：2011年1月1日-26日（新“国八条”出台前），次新房交易频繁，受去年年底火热行情影响，大部分追捧次新房物业的买家选择在1月入市，其中尤以文鼎苑热，以18套的成交量居首，成交价在24000元/平方米左右，这期间万家花城也有6套成交，成交价在27000元/平方米左右，西城年华、芳满庭成交5套，成交价22000-23000元/平方米；但新“国八条”出台后，购房者的购房成本增加，导致这些次新房成交量锐减，但还有个别少量成交；直至3月1日杭州版细则出台，限购令的加码实施以及购房资格审核拉长了成交周期，二手房成交跌入冰点，3月1日至15日，仅文鼎苑和万家花城各有1套成交，而且成交均价都有所下降，文鼎苑那套成交价为20316元/平方米，万家花城则为25756元/平方米，其他小区则都交了“白卷”。
记者走访了申花几个二手房中介公司，大部分人感受都一样：次新房不好卖，现在交易的大多是五年以上的老房子。在西城年华有门店的杭州哈考特房地产代理有限公司主管刘先生告诉记者，现在能够成交的都是些相对老的小区，像2008年交付的温州村、美林湾等，而购买这些房子的也大多是自住型的刚需；至于板块内的次新房，有房东愿意卖，也有人愿意买，只是价格谈不拢，导致无法成交。“像万家花城有不少业主手上同时有多套房子，新政后愿意拿出一两套来出售，以减低自己的投资风险，但并不是急着出售，都抱着可卖可不卖的心态，所以买房者提出降价，他们大多不太愿意。”
——下沙
新开楼盘较少，在售房源具体优惠有些“神秘”
近几年，城市东扩之后，下沙也迅速崛起。作为新兴区域，众多房产大佬纷纷进驻，不少外地投资客也看好这一带的升值潜力，因此每次该区域楼盘开盘，外地购房者成为举足轻重的一个族群。
但也恰恰是这个区域，每次楼市调控都首当其冲地受到影响。本轮新政之后，一些原本打算开盘的楼盘这时候都开始往后顺延了开盘日期。东东城、晨光国际等一些原本打算近期开盘的楼盘，昨日都表示具体开盘日期和价格都待定，存抵活动幅度也未知。
世茂江滨花园一位售楼人员介绍说，目前在售的房源为88平方米的两房、134平方米的三房以及180平方米以上的四房平层，开盘价近17000元/平方米，折后价大约14000多元/平方米。按面积大小，88平方米的两房户型总价可以直减17万元，134平方米以上的户型则可以减掉总房款22万元。另外，选择一次性付款的客户，可在此基础上再打9.4折。
算一笔账，以原价17000元/平方米计算，一套88平方米的房源折后单价大约为14164元/平方米，相当于打了8.3折；而一套134平方米的房源折后单价大约为14437元/平方米，相当于打了8.5折。
另外，江滨花园的邻居楼盘金隅观澜时代的价格也出现了明显的松动。一位售楼人员说，目前在售的138平方米的花园洋房能打到9折。
另外，下沙区域的其他楼盘也出现不同程度的折扣。不过记者以购房者身份拨通售楼部电话时，大部分售楼人员只愿意说原价或是折后价，对折扣情况三缄其口，只表示“价格面谈”。
交易进入“总价时代”，相对处于价格洼地的下沙板块成交量异军突起
杭州细则落地之后，二手房购房需求被相应压制。因为营业税的影响，购买一套二手房动辄多出几万元甚至十几万元的营业税，对于大多数家庭来说，这并非一个小数目。近期二手房交易也是急速下滑，新政落地之后，杭州主城区二手房成交量从2月28日的97套急剧下滑至3月1日的31套。随后一段时间，二手房成交量便一直在低位徘徊。
这对于新并入透明售房网的下沙等近郊区域来讲，反而是一个较大的优势，因为这些区域目前单价相对主城区较低，因此压力不会太大。科威国际不动产营销总监王慧笑着说，现在进入了“总价时代”。
王慧所说的“总价时代”是指，但凡价格低的房子都卖得不错。很明显，今年的二手房成交量跟以往任何一年都是没法比的，王慧举例说，去年3月份杭州五城区的日均成交总量为140余套。“去年三月份杭州五城区的成交总量为1400余套，日均140套，今年3月份以来，每日的成交量甚至抵不上去年的零头。”
她翻看了数据之后发现，3月的个星期（3月1日-3月6日），下沙区域共成交了13套二手房，占到整个杭州的2成左右，她认为在这样的行情之下，下沙能有这样的成绩已经非常难得了。“目前入市的绝大多数还是刚需客户，这段时间的成交特点很明显，面积70平方米左右、单价1万元左右的房子成交占多数。”
——闲林
打折、特价房、送车位，营销手段五花八门二手房：刚需纷纷入市，首付二十多万就能淘到小三房
打折、特价房、送车位，营销手段五花八门
闲林区域的情况跟下沙类似。去年4月份的一轮调控之后，闲林区域的华门新西湖小镇就将折扣打到了7字头。这次新西湖小镇又一次打出7字头折扣。
关于这个消息，记者以购房者身份拨通了新西湖小镇的售楼电话，从销售人员那里得到了证实。一位售楼小姐告诉记者，目前在售的有25号楼10层以上的部分房源，大约120余套，价格在9000-10000元/平方米。她介绍说这部分房源目前的优惠是存5万抵25万，另外再送一个车位。“差不多打到了7.5至7.8折。”她这样作了总结。
另外，她透露，公司3月9日新推出了12套房源，“今天一天已经有很多人来看房了，你有需要的话得抓紧来看。”这位售楼人员反复强调新推的这12套房源非常紧俏，而且价格优惠，折后也相当于给出了8.5折的优惠，“价格的一套房源位于4楼，才63.9万元。”
除了新西湖小镇之外，还有一些楼盘正在推出相应的优惠活动。3月8日起，位于闲林镇的星洲竹影翠庭特别推出了“新春安家计划”，在3月31日前购买135方房源可享受“存五抵十五”活动，再送地下车位一个，一次性付款且5天内签约的在优惠总价的基础上再减1万元。据售楼人员介绍，原价11000多元/平方米，这算下来的价格大约为9500多元，相当于打了8.7折。
刚需纷纷入市，首付二十多万就能淘到小三房
由于杭州细则实施范围包括余杭和萧山，所以近期网络系统正处于升级状态，网签不是很通畅，位于余杭区域的闲林板块的成交情况不甚明了。华邦地产城西区域营销总监孟宪军告诉记者，根据他目前了解到的客户信息、挂牌量以及客户来访量来看，目前闲林区域比市区的申花等区域情况要好。
孟宪军说，现在每天接到的客户求购信息大约有100多条，可见需求还是很旺盛。“市场正常的时候来访量大概是现在的1.5倍，但跟申花等区块相比，这样的来访量已经很不错了。”另一方面，房源供应也还比较充裕，价格比较稳。他举例说：“目前闲林山水等楼盘二手房成交价格大约在11000-12000元/平方米之间，这跟政策调控前的价格基本相当，没有太大变化。”
孟宪军认为闲林二手房走俏的原因是，该板块较适合居住，而因为交通配套相对较落后等原因目前还处于价格洼地，因此许多置业的年轻人选择这时候来闲林区域“淘房”。孟宪军说，这时候入市还是能淘到好房子的，目前闲林区域还有单价1万元/平方米以下的房源。“近段时间卖掉的房子总价基本都是在80万元到100万元之间。”他算了笔账说，如果置业的话，首付三成就可以，那么只需准备30万元就能入市购房了。而当初一些不太知名的开发商开发的楼盘价格则更低一点，还能相应淘到小三房。
新政后，一线城市商品房以价换量
“新国八条”和地方限购政策威力开始显现，已经高位盘整了近两个月的房价出现松动，多个一线城市的开发商从暗中变相促销变为直接优惠降价，楼市降价潮悄然来袭。业内人士预计，由于2010年新房开工量大增，未来几个月新盘将集中上市，同时开发商资金链趋紧，房价或将步入下降通道，降价销售已经出现。
北京
2009年以来连续疯涨的北京楼市终于出现拐点。3月4日，北京远洋一方北润园二期项目8、9、11号楼开盘，虽然开盘价仍延续之前的25000元/平方米，但推出了全款8.3折、贷款8.4折的优惠，实际均价降到21000元/平方米，价格为19000元/平方米起。
随后，万科在北京的“万科长阳半岛”第6批房源上市，销售均价18500元/平方米，与之前价格持平。同时，第6批房源的装修标准提高到B级的2000多元/平方米，相当于每平方米优惠了1000元。即便如此，该楼盘当日推出的118套房源中，终被认购75套，认购率仅为63%。
上海
3月6日，中海地产在上海开发的中海御景熙岸开盘，销售员的报价是90平方米的全装修房总价为180万元-210万元，折合每平方米仅为2万-2.3万元左右，推出的358套房源几乎销售一空。开盘前市场预期售价在2.5万元/平方米左右，差不多打了八折。
3月8日，一个汇集了近百家房企高层的封闭式论坛在上海召开，探讨目前形势与房企对策。在这个谢绝一切媒体采访的论坛上，主办方以不计名方式进行了问卷调查。统计结果显示，在110份有效调查问卷中，超过5家房企表态正在酝酿降价促销，降幅多达到10%。
广州
恒大地产位于广州的恒大绿洲及恒大御景半岛近期将陆续推出新品，对置业者提供八五折优惠。恒大相关人士称，集团定价策略一贯随行就市，八五折销售的决定需要由集团定价会议通过。
深圳
2月26日，万科金色领域项目期低价入市，由于性价比优势明显，该楼盘开盘当日即售罄。金色领域是深圳春节后推出的楼盘，业内人士普遍认为万科的营销策略将影响市场风向。
果然，近日多个新入市楼盘都纷纷推出打折优惠活动。据了解，龙岗城的阅山华府推出预存1万元，开盘总价减6.8万元的优惠，招商澜园推出“5万抵10万”的优惠活动。日前万科金色领域推出的第二批房源，延续批的低价策略，记者从金色领域销售处了解到，目前该楼盘只剩下105平方米以上的房源，其他已售罄。
光明南郡褐石洋楼
均价为7800元/㎡
雅居乐·新乐府
高端改善人文府邸
珑悦府
丁卯核心区域
华府紫源
临湖美宅 畅享湖居生活
启迪协信太古城
SOHO公寓
中建大观天下
学府路上品质大盘
“新国八条”和地方限购政策威力开始显现了。是事实也好，或是风声也罢，近期一些主流房企旗下在各地的楼盘频传打折降价的消息，用调低的价格来换取成交量的回涨。
对比此前的观望态势和小幅促销，近期标杆房地产开发企业的促销意愿开始呈现放大趋势。在北京，远洋地产“远洋一方”新开楼盘的销售价格较前一批次均价便宜了近4000元/平方米；在上海，中海“御景熙岸”的实际售价只有前期网上参考价的7.6折；在广州，恒大地产的恒大绿洲及恒大御景半岛对置业者提供八五折优惠；在深圳，万科金色领域连续两批房源采用了低价入市的策略……一股降价暗潮在各地不断积蓄着力量，各地已经高位盘整了近两个月的房价出现松动。
反观杭州，少了降价领头羊的杭州房价似乎仍然处于盘整期。商报记者探访了杭州四大价格敏感板块，部分板块一手商品房采用优惠代替打折的手段，隐晦地以价换量，但仍有不少开发商抱着一丝希望，打算把价格守到开盘那一刻；而在长年房地产市场规律的熏陶下，二手房房东也都学精了，好地段的房子决不轻易降价出手，即便这个板块成交量几近冰点。
看得出，杭州的一手房开发商或是二手房房东都谨慎地探寻着自己能承受的价格底线，价与量开始博弈。
国八条杭州版细则落地至今半个多月，调控效应逐渐在市场上体现，近这两周杭州楼市成交量呈不断下探的趋势，不过单价变化不大，仍然维持在新政出台前的水平。就在杭州楼市表面一片平静的时候，北京、上海、深圳等国内一线城市都出现了楼盘打折、降价销售的案例，涌动的是一股股降价暗潮。这股降价暗潮什么时候会波及到杭州？上周商报记者兵分几路对杭州一些热门板块进行了探访，发现各板块在售一手房虽然没有直白地提出“打折”概念，但大多开始以各种优惠措施来代替打折；二手房的价格倒没有大幅下降的情况，紧咬价格的房东也在一定程度上导致了近期二手房交易几近冰冻的行情。
探访板块
——九堡
一手房：
推出多种优惠，车位打折卖二手房：量价齐跌，挂牌价普遍下调千元
推出多种优惠，车位打折卖
九堡板块目前在售楼盘众多，包括郡原相江公寓项目详情
业主社区
相册
样板
户型
地图、郡原九润公寓、德信泊林印象项目详情
业主社区
相册
样板
户型
地图、绿城丽江公寓项目详情
业主社区
相册
样板
户型
地图、天阳九筑项目详情
业主社区
相册
样板
户型
地图、大家多立方项目详情
业主社区
相册
样板
户型
地图、宋都阳光国际项目详情
业主社区
相册
样板
户型
地图、华鸿罗兰春天项目详情
业主社区
相册
样板
户型
地图等，但近新推出的房源不多，接下去马上要开盘的是德信泊林印象项目详情
业主社区
相册
样板
户型
地图，即将于3月26日推出二期4号楼、5号楼共135套房源，户型面积为82-137平方米，其余楼盘的开盘节点都在4月份以后，像郡原旗下的两个楼盘相江公寓和九润公寓都会在4、5月份有新房源推出。
大部分楼盘现在都还在蓄客观望，因此在价格上还没出现明显的变化，随着之后新房源的陆续推出和市场的更趋明朗化，大家即可看到价格会否真正下行。
而事实上，在房子难卖的现实情况下，开发商的心态和定价策略也在悄然发生变化。以板块内近新开过一次盘的某楼盘为例，尽管房源以90平方米左右的中小户型为主，主力客群是基本不受调控影响的刚需客户，但该楼盘还是推出了四重优惠来吸引购房者，包括存五抵八、办卡再减九千元、当天下定再减1万元、一次性付款减3万元、按揭减1万元、同时选购车位再打七折。如果按均价18000元/平方米，户型90方，某位客户一次性付款又购买了车位来计算，那么全部优惠折算下来，这套房子加车位的终价格是162.5万元，而原价是174万元，也就是说，折扣幅度达到了九三折。
据了解，该楼盘此前曾推出过类似户型，当时均价为17000元/平方米，此次推出的新房源位置、景观和朝向都更好，折后均价为17000-18000元/平方米，可以说前后价格基本持平。尽管价格几乎未见松动，但把常规放在后卖的车位提前拿出来打折销售的做法，还是蛮受刚需客户认可的，尤其是很多自住客户都选择了购买车位，而当中也多少折射出开发商看淡当下市场、使出各种招数来吸引购房者下单的心态。
二手房：
量价齐跌，挂牌价普遍下调千元
“3月初到现在为止的半个月内，我们在九堡的四家门店一共成交了近10套二手房，而按照原来的正常行情，一般每个月能有30套左右的成交量。受国八条和杭州细则影响，近我们门店的成交量缩水了大约三分之一。”华邦地产九堡区区域经理黄晓棠介绍说，华邦的四家门店所成交的单子数，占到了整个九堡二手房成交量的三成左右，比较有代表性。
和成交量下滑相对应的，是挂牌价格的微跌，整个片区大致有5%的下降幅度，挂牌价大多下调了1000元/平方米左右。“像泊林公寓去年年底的挂牌价在21000元/平方米左右，这半个月来有五六套房子新挂出来，价格都在20000元/平方米左右。昨天早上就有一位房东挂出一套还不错的房源，89方的小三房，由于房东要去其他城市发展，因此卖得比较急，价格也实在，挂了19800元/平方米。半天时间我们就带看了五六组客户，有两组客户比较有意向，已经在洽谈了。”黄晓棠解释说，现在行情不好，价格挂虚了很难约买家看房，因此近成交房源的挂牌价跟实际成交价几乎没什么差别。
此外，营业税的增加也是近期量价齐跌的一个主要原因。“九堡目前几乎全部是五年以内的次新房，因此二手房交易受冲击很大。140方以下、五年以内的二手房营业税由原先的差额征收改为全额征收，税额为5.6%，以单套房源总价180万来计算，营业税也超过了十万元。再加上其他的各种税，90方户型的总税费达到了十五六万，平摊到均价上要多将近2000元/平方米，成本增加不少。”假日房产采荷店店经理陈汝阳分析称。
探访板块
——申花
一手房：
近期新开楼盘不多，提到房价，开发商“严防死守”
近年来，申花板块算得上主城区内崛起较快的板块之一。短短几年间，这个位于城市西北地界的板块房价从不足一万元/平方米暴涨至20000-30000元/平方米，也引发了众多实力房企的集体进驻，绿城、保利、欣盛、雅戈尔……可以预见，2011年的申花板块一定是房源充足的一年。
不过，国八条以及杭州细则等调控新政出台至今，申花板块还没有一个楼盘推出过新房源。记者近日对该板块作了番实地调查，发现申花路一带工地林立，许多项目都在开工，包括已经开过盘的中顺上尚庭项目详情
业主社区
相册
样板
户型
地图、4月份马上要开盘的欣盛东方福邸、预计今年会开盘的协安蓝郡项目详情
业主社区
相册
样板
户型
地图以及绿城和赛丽的合作项目等，只是除了欣盛东方福邸，大部分项目到目前为止还没确定具体的开盘时间。
虽然项目还未开盘，可不少项目的售楼部都已开门揖客，蓄客动作早早地开始做了。记者以普通购房者的身份走访了几个售楼部，售楼人员大多态度亲切，主动、热情地推荐着自己的楼盘，户型、位置、环境等巨细靡遗，只是当记者详细打听开盘价格时，售楼人员均以“还未确定”、“开盘前公司定”等回答含糊而过。在记者充分表达了购房诚意后，个别售楼人员透露，开盘定价会参照周边其他新房价格以及市场行情“随行就市”。“去年周边的新房均价在25000元/平方米左右，如果开盘时市场没有大幅波动的话，我们也会考虑在这个价格区间，但可能会有些优惠，加上房源的不同，你肯定能在不到25000元/平方米的价位买到房子。”一位售楼人员隐晦地向记者表达了可能会调低价格开盘的意思。
二手房：
大部分房东不愿降价，成交价小幅下探，成交量几近冰点
和一手房楼盘新推房源不多相反，近年来申花板块有许多新楼盘交付，像耀江文鼎苑项目详情
，也滋生了大量楼龄5年以下的次新房。查看整个杭州主城区二手房市场，申花板块的次新房存量应该排在前列。
但自1月26日新“国八条”的营业税新政实行后，受影响的就是这些次新房，光税费上，一套总价200多万元的房子营业税就要比新政前多交好几万元。21世纪不动产市场研究的梁丽燕对新政前后该板块的二手房交易情况作了一个对比：2011年1月1日-26日（新“国八条”出台前），次新房交易频繁，受去年年底火热行情影响，大部分追捧次新房物业的买家选择在1月入市，其中尤以文鼎苑热，以18套的成交量居首，成交价在24000元/平方米左右，这期间万家花城也有6套成交，成交价在27000元/平方米左右，西城年华、芳满庭成交5套，成交价22000-23000元/平方米；但新“国八条”出台后，购房者的购房成本增加，导致这些次新房成交量锐减，但还有个别少量成交；直至3月1日杭州版细则出台，限购令的加码实施以及购房资格审核拉长了成交周期，二手房成交跌入冰点，3月1日至15日，仅文鼎苑和万家花城各有1套成交，而且成交均价都有所下降，文鼎苑那套成交价为20316元/平方米，万家花城则为25756元/平方米，其他小区则都交了“白卷”。
记者走访了申花几个二手房中介公司，大部分人感受都一样：次新房不好卖，现在交易的大多是五年以上的老房子。在西城年华有门店的杭州哈考特房地产代理有限公司主管刘先生告诉记者，现在能够成交的都是些相对老的小区，像2008年交付的温州村、美林湾等，而购买这些房子的也大多是自住型的刚需；至于板块内的次新房，有房东愿意卖，也有人愿意买，只是价格谈不拢，导致无法成交。“像万家花城有不少业主手上同时有多套房子，新政后愿意拿出一两套来出售，以减低自己的投资风险，但并不是急着出售，都抱着可卖可不卖的心态，所以买房者提出降价，他们大多不太愿意。”
探访板块
——下沙
一手房：
新开楼盘较少，在售房源具体优惠有些“神秘”
近几年，城市东扩之后，下沙也迅速崛起。作为新兴区域，众多房产大佬纷纷进驻，不少外地投资客也看好这一带的升值潜力，因此每次该区域楼盘开盘，外地购房者成为举足轻重的一个族群。
但也恰恰是这个区域，每次楼市调控都首当其冲地受到影响。本轮新政之后，一些原本打算开盘的楼盘这时候都开始往后顺延了开盘日期。东东城、晨光国际等一些原本打算近期开盘的楼盘，昨日都表示具体开盘日期和价格都待定，存抵活动幅度也未知。
世茂江滨花园一位售楼人员介绍说，目前在售的房源为88平方米的两房、134平方米的三房以及180平方米以上的四房平层，开盘价近17000元/平方米，折后价大约14000多元/平方米。按面积大小，88平方米的两房户型总价可以直减17万元，134平方米以上的户型则可以减掉总房款22万元。另外，选择一次性付款的客户，可在此基础上再打9.4折。
算一笔账，以原价17000元/平方米计算，一套88平方米的房源折后单价大约为14164元/平方米，相当于打了8.3折；而一套134平方米的房源折后单价大约为14437元/平方米，相当于打了8.5折。
另外，江滨花园的邻居楼盘金隅观澜时代的价格也出现了明显的松动。一位售楼人员说，目前在售的138平方米的花园洋房能打到9折。
另外，下沙区域的其他楼盘也出现不同程度的折扣。不过记者以购房者身份拨通售楼部电话时，大部分售楼人员只愿意说原价或是折后价，对折扣情况三缄其口，只表示“价格面谈”。
二手房：
交易进入“总价时代”，相对处于价格洼地的下沙板块成交量异军突起
杭州细则落地之后，二手房购房需求被相应压制。因为营业税的影响，购买一套二手房动辄多出几万元甚至十几万元的营业税，对于大多数家庭来说，这并非一个小数目。近期二手房交易也是急速下滑，新政落地之后，杭州主城区二手房成交量从2月28日的97套急剧下滑至3月1日的31套。随后一段时间，二手房成交量便一直在低位徘徊。
这对于新并入透明售房网的下沙等近郊区域来讲，反而是一个较大的优势，因为这些区域目前单价相对主城区较低，因此压力不会太大。科威国际不动产营销总监王慧笑着说，现在进入了“总价时代”。
王慧所说的“总价时代”是指，但凡价格低的房子都卖得不错。很明显，今年的二手房成交量跟以往任何一年都是没法比的，王慧举例说，去年3月份杭州五城区的日均成交总量为140余套。“去年三月份杭州五城区的成交总量为1400余套，日均140套，今年3月份以来，每日的成交量甚至抵不上去年的零头。”
她翻看了数据之后发现，3月的个星期（3月1日-3月6日），下沙区域共成交了13套二手房，占到整个杭州的2成左右，她认为在这样的行情之下，下沙能有这样的成绩已经非常难得了。“目前入市的绝大多数还是刚需客户，这段时间的成交特点很明显，面积70平方米左右、单价1万元左右的房子成交占多数。”
探访板块
——闲林
一手房：
打折、特价房、送车位，营销手段五花八门二手房：刚需纷纷入市，首付二十多万就能淘到小三房
打折、特价房、送车位，营销手段五花八门
闲林区域的情况跟下沙类似。去年4月份的一轮调控之后，闲林区域的华门新西湖小镇就将折扣打到了7字头。这次新西湖小镇又一次打出7字头折扣。
关于这个消息，记者以购房者身份拨通了新西湖小镇的售楼电话，从销售人员那里得到了证实。一位售楼小姐告诉记者，目前在售的有25号楼10层以上的部分房源，大约120余套，价格在9000-10000元/平方米。她介绍说这部分房源目前的优惠是存5万抵25万，另外再送一个车位。“差不多打到了7.5至7.8折。”她这样作了总结。
另外，她透露，公司3月9日新推出了12套房源，“今天一天已经有很多人来看房了，你有需要的话得抓紧来看。”这位售楼人员反复强调新推的这12套房源非常紧俏，而且价格优惠，折后也相当于给出了8.5折的优惠，“价格的一套房源位于4楼，才63.9万元。”
除了新西湖小镇之外，还有一些楼盘正在推出相应的优惠活动。3月8日起，位于闲林镇的星洲竹影翠庭特别推出了“新春安家计划”，在3月31日前购买135方房源可享受“存五抵十五”活动，再送地下车位一个，一次性付款且5天内签约的在优惠总价的基础上再减1万元。据售楼人员介绍，原价11000多元/平方米，这算下来的价格大约为9500多元，相当于打了8.7折。
二手房：
刚需纷纷入市，首付二十多万就能淘到小三房
由于杭州细则实施范围包括余杭和萧山，所以近期网络系统正处于升级状态，网签不是很通畅，位于余杭区域的闲林板块的成交情况不甚明了。华邦地产城西区域营销总监孟宪军告诉记者，根据他目前了解到的客户信息、挂牌量以及客户来访量来看，目前闲林区域比市区的申花等区域情况要好。
孟宪军说，现在每天接到的客户求购信息大约有100多条，可见需求还是很旺盛。“市场正常的时候来访量大概是现在的1.5倍，但跟申花等区块相比，这样的来访量已经很不错了。”另一方面，房源供应也还比较充裕，价格比较稳。他举例说：“目前闲林山水等楼盘二手房成交价格大约在11000-12000元/平方米之间，这跟政策调控前的价格基本相当，没有太大变化。”
孟宪军认为闲林二手房走俏的原因是，该板块较适合居住，而因为交通配套相对较落后等原因目前还处于价格洼地，因此许多置业的年轻人选择这时候来闲林区域“淘房”。孟宪军说，这时候入市还是能淘到好房子的，目前闲林区域还有单价1万元/平方米以下的房源。“近段时间卖掉的房子总价基本都是在80万元到100万元之间。”他算了笔账说，如果置业的话，首付三成就可以，那么只需准备30万元就能入市购房了。而当初一些不太知名的开发商开发的楼盘价格则更低一点，还能相应淘到小三房。
新政后，一线城市商品房以价换量
“新国八条”和地方限购政策威力开始显现，已经高位盘整了近两个月的房价出现松动，多个一线城市的开发商从暗中变相促销变为直接优惠降价，楼市降价潮悄然来袭。业内人士预计，由于2010年新房开工量大增，未来几个月新盘将集中上市，同时开发商资金链趋紧，房价或将步入下降通道，降价销售已经出现。
北京
2009年以来连续疯涨的北京楼市终于出现拐点。3月4日，北京远洋一方北润园二期项目8、9、11号楼开盘，虽然开盘价仍延续之前的25000元/平方米，但推出了全款8.3折、贷款8.4折的优惠，实际均价降到21000元/平方米，价格为19000元/平方米起。
随后，万科在北京的“万科长阳半岛”第6批房源上市，销售均价18500元/平方米，与之前价格持平。同时，第6批房源的装修标准提高到B级的2000多元/平方米，相当于每平方米优惠了1000元。即便如此，该楼盘当日推出的118套房源中，终被认购75套，认购率仅为63%。
上海
3月6日，中海地产在上海开发的中海御景熙岸开盘，销售员的报价是90平方米的全装修房总价为180万元-210万元，折合每平方米仅为2万-2.3万元左右，推出的358套房源几乎销售一空。开盘前市场预期售价在2.5万元/平方米左右，差不多打了八折。
3月8日，一个汇集了近百家房企高层的封闭式论坛在上海召开，探讨目前形势与房企对策。在这个谢绝一切媒体采访的论坛上，主办方以不计名方式进行了问卷调查。统计结果显示，在110份有效调查问卷中，超过5家房企表态正在酝酿降价促销，降幅多达到10%。
广州
恒大地产位于广州的恒大绿洲及恒大御景半岛近期将陆续推出新品，对置业者提供八五折优惠。恒大相关人士称，集团定价策略一贯随行就市，八五折销售的决定需要由集团定价会议通过。
深圳
2月26日，万科金色领域项目期低价入市，由于性价比优势明显，该楼盘开盘当日即售罄。金色领域是深圳春节后推出的楼盘，业内人士普遍认为万科的营销策略将影响市场风向。
果然，近日多个新入市楼盘都纷纷推出打折优惠活动。据了解，龙岗城的阅山华府推出预存1万元，开盘总价减6.8万元的优惠，招商澜园推出“5万抵10万”的优惠活动。日前万科金色领域推出的第二批房源，延续批的低价策略，记者从金色领域销售处了解到，目前该楼盘只剩下105平方米以上的房源，其他已售罄。