21世纪：北静安房东反复跳价 老静安回归故里

　　板块简介

　　北静安板块地处静安区北部，北至苏州河，东至石门二路，南至新闸路，西至常德路。该板块地处市，目前板块内房源较其余同类地段同质房源具有较高性价比。

　　置业故事

　　上海人王小姐一家一直住在静安，后因动迁举家搬至近郊区域。之后，经济实力逐渐变好的王小姐在远郊购置了一套别墅入住。然而，从小适应了市生活的王小姐一直有个“静安情节”，于是她与丈夫决定要搬回静安区。

　　今年4月，她看中了静安枫景的一套3室户房源，总面积130m2，总价约为450万，并立即支付定金。但由于市场回暖，房东在与多个客户联络后，产生了惜售心态，于是犹豫再三将价格跳至465万。王小姐夫妇经济实力尚可，同时该小区当时的确仅有一套该房型在售房源，于是他们同意了加价。意想不到的是，房东发现客户在自己收了定金返价后买家居然同意加码，竟然又再次提出加价。终，双方终于以480万的成交价在6月底完成了此笔交易。两个月不到，该套房源在付了两次定金的情况下，经三次返价，总价共涨了约30万元。

　　配套设施

　　北静安板块地处市，交通网路发达。主要的公交线路有136、78、23、24、935、76等；而步行15分钟，即可抵达地铁2号线静安寺站、南京西路站，以及1号线的新闸路站；同时，年底即将开通的轨交7号线，将更大提升该板块出行便利。

　　商业配套上，除了联华超市、家得利、迪亚天天等各类超市外，其毗邻静安寺商圈与南京西路商圈，云集各类中高端商业广场，令购物休闲都轻松便利。

　　此外，上海儿童医院，静安区医院，静安寺地段医院等医疗机构与静安区小学、西康路第三小学、培民中学、时代中学教育资源，令板块的生活配套更宜居住。

　　市场行情

　　21世纪不动产上海锐丰静安枫景店经理李文龙介绍说，北静安板块向来是高区中性价比颇高的板块。在经历了3—6月的火热交投之后，6月底、7月初市场供不应求已愈演愈烈，因此，该板块近期可售房源有限，同时受供求关系与市场上行的大势影响，房东返价现象较普遍，助推房价进一步上升，价升量减成为近期市场态势。值得注意的是，房东多次返价的过程中，不断有不愿追涨的客户退出市场、并有新的意向客户轮动加入求购行列，挂牌价频繁变动与房源客源变化频繁，使得交易周期较之前几月有所延长。总体而言，该板块客户群多为较有实力的改善型自住客。

　　目前北静安板块的高端公寓主流均价在38000-40000元/平方米，较今年季度增长每平米300-500元，而房龄在一年以下的一手楼盘均价都在42000元/平方米以上，该板块的当前售价已与07年高峰持平，若干标杆小区已超出07年水平。租赁方面，北静安板块租金相对稳定，目前装配的2房次新房月租金在8000-9000元左右，3房、4房的大户型次新房月租金在13000-14000元左右。由于年中是传统淡季，供需均不活跃，市场较为平淡，而过年前后交易较为旺盛。

　　成交结构

　　成交结构上，北静安板块的二手住宅交易结构较为集中，中高端价位高性价比房源占据市场的交投。今年第二季度，该板块总价结构上，90万以下的交易套数占比为18.1%，总价90-120万占比11.8%，120-150万占25.7%，200-300万占22.2%，300-500万占17.7%，500万以上占4.5%。客户地域来源方面，北静安板块的二手房购买者一半来自上海本地客户，4成左右为外省市，而外籍、港澳台的客户约占1成。

　　置业建议

　　北静安板块海外业主居多，故诚意客户及早付意向金有利于谈判与交易流程顺畅。21世纪不动产李文龙经理表示，由于该板块众多楼盘上市之初都采取海外开盘，故有不少境外业主。他们将持有房源挂牌出售时，往来上海谈判与交易的时间、交通成本较大，故通常会全权委托自己信任的房产经纪人或物业公司来安排看房等流程。然而，通常只有确认了买家确有购买意向，他们才会更信任地展开各操作环节，以免去不必要的商洽与流程，如此既节省了业主来沪的成本，又提高了交易效率，诚意买家及早付意向金有利于谈判与交易流程顺畅。

　　推荐房源

　　静安枫景苑

　　项目位于常德路500弄近新闸路，属于南京西路商圈。由新加坡吉宝置业与上海市静安区土地控股开发总公司携手建设，南起新闸路，北起康定路，东起西康路，西至常德路。总建筑面积14万平方米，占地面积0.96万平方米。分三期开发，共5栋10号1181个单元，总户数1024户，车位500个，绿化率高达50％，容积率4.0。小区由香港怡高物业管理，物业费3.8元/平方米/月。该案呈围合式分布，区域布置有水景及绿地。细腻的景观营造，给人以闹中取静的感觉。会所设计别具一格，提供网球、健身房、室内高尔夫等多项服务。亮点在于其受到南京西路商圈的辐射。车行至梅陇镇伊势丹、恒隆广场、中信泰富仅需5分钟。

　　该楼盘房型齐全，目前2/2/1、面积105m2的房源，总价约400万元；3/2/2、面积130m2的房源，总价约500万元；4/2/2、面积155m2和175m2的房源，总价约750万元；顶楼复式5/2/3、面积254m2的房源总价约950万元。综合衡量之下，该案价比十足，是板块内较为理想的自住楼盘之一。

　　静安豪景苑

　　项目位于西康路501弄，与静安枫景苑仅一条武定路之隔，位于其正北方。为同一开发商——新加坡吉宝置业有限公司，定位为高档全装修国际花园社区，绿化率40%，容积率4.08，规划共5栋10号，其中7、8、9、10号仍在建。除了延续上海百年静安的绝代风华，静安豪景更是拥有静安区“豪布斯卡HOPSCA”的跨时代城市规划。开发过程中，包括巴马丹拿、贝尔高林等世界建筑景观规划公司的加盟，令其成为板块内又一式建筑。小区内拥有雅致的水景设施和葱郁的绿色景观，其会所拥有奥林匹克标准长度（50米）游泳池，按摩浴池，桑拿，蒸汽浴温泉，健身房，壁球馆和网球场等。社区配套比静安枫景更为豪华。

　　除“梅隆泰”、久光百货外，上海展览、上海商城、嘉里、波特曼丽嘉酒店、锦沧文华大酒店就位于其周边街区。商业休闲便利。

　　该楼盘已开盘房源中，目前有1房76m2、2房116m2、3房154m2、4房175m2、6房229m2以及顶楼复式等多种房型，成交均价约41000-43000万元/平方米；顶楼复式由于稀缺性强而价格高昂，月租金目前为30000元。