北京五年内二手房 昨起全额征营业税

　　"以27日24：00为时间截点，之前网签的还是按照以前的政策缴纳营业税，而27日24：00之后网签的，五年内二手房交易都按国务院新规定全额征收营业税。"昨天，朝阳、海淀等区县地税局相关人士如是告诉记者。他们提醒二手房购房人，全额征收营业税新规已经执行，不必像过去那样为"搭老政策末班车"而扎堆赶来缴纳营业税。

　　昨天上午9点半，因二手房交易量一直比较大，平时就人满为患的海淀区地税局和朝阳区地税局各缴纳点，前来缴纳营业税的人比平时更多了。"我们几个都是前几天就已经做了网签的。昨天我的经纪人催我赶紧办纳税、过户等手续，说是国务院又出台了新政策。今天来了才知道，我们已经网签过的还可以按过去的规定缴纳营业税，并没有什么影响。"张先生指着排在自己前后的几个购房人说道，"其实，对我这套房而言，就是能按老政策缴纳营业税，也没有什么便宜可占了，因为卖方找不到原来的购房发票，按照过去'同差同全'的缴纳办法，我只能像新规定一样，按全额缴纳营业税。"

　　记者了解到，目前北京二手房交易环节中，税费全部是由购房者缴纳，即便是本来该由卖房人缴纳的个税、营业税也不例外。而在国务院出台"国八条"之前，北京大部分区县执行的5年内二手房交易税费（营业税及个税）征收办法是"同差同全"，即缴税时必须提供交易房屋的购房发票，如营业税按照差额缴纳，个人所得税也需同样按照差额的20%进行缴纳；如无法提供原始购房发票的，所有税费均需按照全额进行缴纳，即营业税按交易全额的5.5%、个税按交易价格的1%缴纳。

　　记者在几个纳税点都看到，昨天到场的大多是像张先生这样已经做完网签的人，也有一部分人是昨天做完网签又赶去办理税费的。"有的今天做完网签赶来后看到新政已经执行了，就回去了，觉得没有必要凑热闹，非得挤在今天办。像我这样没有走的，多数是第三套或者是第二套，因为担心过几天其他如限购第三套等细则出台就买不了房了，所以着急，想赶紧缴税办过户手续。"上午一早就约好了经纪人、卖房人做了网签手续的鲁先生告诉记者。

　　业内人士认为，因为北京过去"同差同全"营业税缴纳方式的执行，事实上，北京购房人对5年内二手房营业税缴纳方式由过去的差额改全额的反应不是很强烈，相比之下，更受关注的反而是对限购第三套、纳税指导价有可能提高等调控新措施。业内人士预测，近几日，已经完成网签合同的购房人将会出现集中过户现象。昨天，新数据显示，截止到27日，1月北京二手房交易住宅套数已经达到了20993套。

　　市场猜想：楼市还有哪些措施未落地

　　■猜想一

　　房价调控目标一季度或将公布

　　国八条明确，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　去年4月国十条出台时，北京市率先出台实施细则。据此，业内人士认为，国八条的落地细则北京也不会慢，房价调控目标一季度或将如期公布。

　　■猜想二

　　北京将暂停购买第三套房

　　国八条明确，"各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。"同时规定，"对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。"

　　业内人士认为，点表明，早在北京实施的"限购令"还将继续"扩面"。"从国八条的规定看，4个直辖市、5个计划单列市（大连、宁波、厦门、青岛、深圳）、省会城市都要实行限购。"

　　而第二点则表明，在调控不力将被问责的背景下，各地限购肯定要"升级"。不出意外的话，北京等地会很快执行本地居民第三套房暂停购买规定，同时，非京籍购房人在北京购买第二套房也有可能被暂停。

　　■猜想三

　　首套房贷利率优惠或将取消

　　国八条明确，"对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。"对此，业内人士多数认为，联系到眼下北京等城市出现的部分商业银行取消首套房贷利率优惠，首套房贷的优惠利率将可能全部取消；同时，今年的住房贷款审核将严于去年。

　　"多家银行的负责人告诉我，现在各级银行每天都要向上汇报贷款发放情况。央行以及银监会对银行发放住房贷款的监管明显加强。再联系到国十条提高二套房贷首付等新规定，目前还仍有不少银行执行的首套房贷优惠利率或将面临被取消。同时，今年购房人申请贷款也越来越难，审核将明显比去年从严。"

　　■猜想四

　　二手房纳税指导价可能上调

　　一直以来，部分城市二手房交易存在明显的避税现象。原因是由于二手房交易的纳税指导价远远低于市场价，因此，不少不法中介会"协助"买卖双方签订"阴阳合同"，即先签订一个房款比较高的合同用于办理银行贷款，等银行贷款办完后，再找个理由废了这个合同，签订一个新的成交价比较低的合同用来缴纳税收，以此少交税费。

　　而此次国八条明确，加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。业内人士因此预测，包括北京在内的二手房纳税指导价将在评估的基础上上调，与房产市场价值接近。而一旦纳税指导价和市场价接近，二手房转让的成本就将增加，这意味着投资炒房的获利空间将减小。

　　■猜想五

　　房产税"落地"愈来愈近

　　国八条明确，各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

　　对此，业内人士认为，眼下房产税将要在上海、重庆、深圳试点。而此前，社会各界有关房产税的征收问题，质疑声的是国内各地区个人住房信息系统搭建情况不一，有的至今没有个人住房信息系统，有的城市即使有了，也没有和其他城市联网，很难断定一个人到底在国内有多少套房产。

　　■猜想六

　　"限房价、竞地价"供地将推广

　　国八条提出，大力推广以"限房价、竞地价"方式供应中低价位普通商品住房用地。并且明确，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。再次强调，对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权。

　　上述人士认为，事实上，"限房价、竞地价"这种供地方式，北京在去年就已经在全国个进行试点。从国八条的规定看，北京的调控细则再次被采用并将被推广到全国，就像限购政策一样。

　　■猜想七

　　高房价楼盘将被清算和稽查

　　国八条调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。同时，加强对土地增值税征管情况的监督检查，对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

　　高价楼盘严查税费，北京等地实际上去年就已经开始，但清算的力度和清算面是否都覆盖却不尽如人意，也正是如此，业内人士认为，国八条的出台将促使有关部门对高价楼盘的彻底清算。而颇受关注的是有关"定价偏离周边价格水平"的执行标准问题，到底偏离多少才是应该被查税的楼盘？是10%还是20%？界定标准亟待明确。