二手房买卖违约如何索赔

　　案例

　　2009年6月3日，李先生从北京某中介公司看到一则卖房信息，并对该房屋价格、位置及户型皆很满意，遂通过中介公司同卖房人取得了联系。

　　随后李先生又了解到，该房屋为王女士所有，是经济适用房，购买已超过5年，售价为45万元。房屋登记在王女士前夫名下，但王女士与前夫离婚时，已约定房屋归王女士所有，并去公证处出具了公证书。于是李先生当天就在中介公司的安排下，与王女士签订了房屋买卖合同，并支付了两万元定金。合同约定的违约金额为房屋总价的20%，同时，李先生也与中介公司签订了服务合同。

　　然而到了约定的交房时间，王女士却不想把房子卖给李先生了。王女士的理由是，因为房本上还是其前夫的名字，当时她签售房合同时签的都是前夫的名字，并且签在了代理人的地方。因此，与李先生签订的合同是无效合同。

　　【疑惑】

　　1.王女士是否有权出售该房产？

　　2.该房屋买卖合同有效吗？

　　3.如果一方违约，索赔适用违约金条款还是定金条款？

　　【解析】

　　本案中，虽然房屋未登记在王女士名下，但从公证书可得知王女士是房屋的实际所有人，因此王女士有权处分该处房产。

　　此外，房屋买卖合同是李先生与王女士自愿订立的。根据《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：

　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　(三)以合法形式掩盖非法目的；

　　(四)损害社会公共利益；

　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　本案中，虽然王女士把名字签在了代理人的地方，但这一做法并不影响合同本身的效力。该合同是双方自愿订立且是双方真实意思的表示，因此合同成立。根据《北京市经济适用住房管理办法(试行)》的相关规定，购买经济适用房满5年可上市交易。本案中王女士与前夫购买该处房屋已经超过5年，因此可以进行买卖。

　　那么本案王女士违约后，李先生又该依据哪些条款进行索赔呢？

　　生活中，通常买卖双方一般都会在签订购房合同时，明确违约责任，并约定违约金的数额。此外，买方通常还会交付一定数量的定金。在人们的心目中，以为这样做就是上了"双保险"，其实不然。

　　根据《合同法》相关规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此我们可以得出这样的结论：此合同并非"双保险"。一旦违约发生，只能选择其一作为守约方维权的方式。对于选定违约金条款的，如果违约金约定得过高，且远远高出了守约方的实际损失的，根据《合同法》相关规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。