自住买家集中出手，激活了2月二手房市场。但是从3月初市场表现来看，调整基调仍未变。 就短期市场表现来看，3月二手房市场出现板块差异。如闵行七宝板块，2月该板块刚需客户集中出手，而3月上旬带看量及成交量相比2月下旬下降近一成，但与1月相比仍有明显提升。由于后期挂牌的业主信心增强，因此成交及挂牌价均有5%左右的上升。板块内50%以上的客户为结婚置业的年轻买家，80-110万元的二手房成交十分活跃。相反，浦东塘桥板块近年来一手新盘开发量小，二手房供应量长期偏少，价格显得坚挺。板块内三室户次新房总价在260-270万元，而板块内改善型客户预期的200万元总价仅能购买两室户，因此大多转投周边板块的二手房，造成3月上旬供需双降，仅少数低价房能够保持较快的成交速度。 从市场规律看，成交量在2月冲顶后会步入缓冲期。一方面购房需求有所下降，另一方面房源供应也会由于前期大量消化，后期补货不足而造成短期供需脱节。此外，由于2月市场表现活跃，业主信心纷纷恢复，看多心态趋浓，因此价格坚挺，对购房者的购房意向产生一定影响。 从中长期市场来看，房地产暂未列入十大振兴行业，二套房贷松绑短期内难以实现，因此房地产市场的深度盘整仍将持续，中高档房改善及投资需求继续被压抑。鉴于2009年适逢结婚大年，以婚房置业为目的的刚性需求增多，为未来中低档房成交提供了有力支撑。预计此类房屋未来价格以稳为主，并伴以小幅提升。 二手房市场2月一步跃上“牛熊分界线”。但细观各区域表现，差异十分明显。闵行表现比较稳定，松江、闸北回暖显著，而静安、黄浦和卢湾等区域成交回暖幅度落后于大势。 二手房跃上“牛熊分界线” 何谓“牛熊分界线”？这是股市中的一个术语，说的是牛市和熊市的分界线。对于房地产经纪来说，全市成交若在1.4万套之下，整个行业就面临亏损，而在这之上行业则会实现整体盈利。2008年整整一年，只有三个月成交量达到或者超过1.4万套，大部分时间低于6000套。 松江成长迅速拔头筹 汉宇地产统计，松江区域2月二手房成交环比增幅109%，同比增幅164%，均远远高于全市平均水平的72%和125%。 松江新城是松江板块二手房成交的区域。前几年该区域一手楼盘众多且价格洼地明显，所以当时二手房成交偏少。随着一手楼盘陆续交房，二手房市场交投变得活跃。成交均价在6000—7000元/平方米的亭汇花园、松云水苑和海德花园等次新楼盘挂牌的成交都非常活跃。 相对于松江新城明显的价格优势，品牌板块松江九亭的地理优势和配套优势更能吸引购房者。去年2月成交50余套，目前月成交已达两百余套，九亭板块二手房市场体量在一年之内翻了四倍。汉宇地产市场研展部认为：相比松江新城一二手房的同质同价，九亭板块二手房市场与一手房虽然品质相差不大，但价格差距还是比较显著的。比如奥林匹克花园，目前在售的房源均价一般在1万元/平方米以上，而二手房市场挂牌价格在万元以下的房源很多，成交价格在8000—9000元/平方米的案例不在少数。二手房价差无形中增强了原本品质好的楼盘，其性价比优势凸显。在二手房市场，虽然九亭房价比松江新城高出30%—50%，但九亭二手房比松江新城更有竞争优势。 闸北降价到位促成交 春节期间一手房降价迅猛的闸北，其二手房交投也十分活跃。汉宇地产市场研展部数据显示，闸北区2月二手房成交环比增长106%，同比增长179%，分别比全市平均水平高出33和54个百分点。 成交环比增长明显的是闸北的彭浦板块，2月环比增长140%。对比板块内几个月的楼盘成交情况可以发现，闸北彭浦板块二手房市场以老工房为主体，其中仅共富新村（8800—1万元/平方米）2月就成交34套。由于老工房客户受春节影响比较大，所以春节所在的月份彭浦板块市场表现比较差，而春节过后该板块的成交迅速反弹。 相对彭浦板块受到节假日影响波动比较大，闸北大宁板块的二手房市场可以说是稳健成长。该板块不仅有如新梅共和城（均价1.55万元/平方米）、嘉利明珠城（均价1.66万元/平方米）成交长期保持活跃的知名楼盘，次新楼盘中如明园森林都市（1.31万元/平方米）等也呈现出交投两旺的热闹景象。值得注意的是，由于一手楼盘慧芝湖花园降价热销，在1.7万元—2万元/平方米价位段上的绿色丽园、慧芝湖花园一期等房源成交几乎绝迹。由此可见一手楼盘的降价热卖对同价格段的二手楼盘的影响不容忽视。 “小阳春”能否持续存变数 2月这波小阳春是否是楼市回暖的先兆，我爱我家认为仍有待后市的发展才能断定。 统计数据显示，黄浦和徐汇成交价格出现下跌，静安、闵行和闸北三个区则表现出明显的上升态势。从市场实际成交数据来看，成交快的是那些下跌较多的房源和板块。此外，由于动迁产生的刚性需求，使得闸北以及其它区域的老城区成交数量激增，并成为2月二手房市场的亮点。我爱我家认为，2月这波小阳春主要是受持续政策利好的影响，二手房价格从高点开始回落，从而带动成交量回升，刚性需求购房者相继入市。数据统计显示，在购房者中有40%左右的买家为结婚置业等刚性需求者。 随着成交量的节节攀升，买卖双方的心态逐渐发生变化。成交热造成卖家的强势态度，二手房议价空间逐渐缩小，部分优质房源又出现小范围“跳价”的现象，从而造成成交均价小幅攀升。 2月二手房挂牌数量上升，但挂牌总价却下跌。这是因为尽管成交数量激增，但是买卖双方依然存在很大疑虑，市场仍有很大变数。下跌较多的房源成交迅速的事实也说明，成交价格理性回归才能带来成交的真正回暖。一旦买卖双方又回到价格博弈阶段，二手房成交速度将会放慢。
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自住买家集中出手，激活了2月二手房市场。但是从3月初市场表现来看，调整基调仍未变。
就短期市场表现来看，3月二手房市场出现板块差异。如闵行七宝板块，2月该板块刚需客户集中出手，而3月上旬带看量及成交量相比2月下旬下降近一成，但与1月相比仍有明显提升。由于后期挂牌的业主信心增强，因此成交及挂牌价均有5%左右的上升。板块内50%以上的客户为结婚置业的年轻买家，80-110万元的二手房成交十分活跃。相反，浦东塘桥板块近年来一手新盘开发量小，二手房供应量长期偏少，价格显得坚挺。板块内三室户次新房总价在260-270万元，而板块内改善型客户预期的200万元总价仅能购买两室户，因此大多转投周边板块的二手房，造成3月上旬供需双降，仅少数低价房能够保持较快的成交速度。
从市场规律看，成交量在2月冲顶后会步入缓冲期。一方面购房需求有所下降，另一方面房源供应也会由于前期大量消化，后期补货不足而造成短期供需脱节。此外，由于2月市场表现活跃，业主信心纷纷恢复，看多心态趋浓，因此价格坚挺，对购房者的购房意向产生一定影响。
从中长期市场来看，房地产暂未列入十大振兴行业，二套房贷松绑短期内难以实现，因此房地产市场的深度盘整仍将持续，中高档房改善及投资需求继续被压抑。鉴于2009年适逢结婚大年，以婚房置业为目的的刚性需求增多，为未来中低档房成交提供了有力支撑。预计此类房屋未来价格以稳为主，并伴以小幅提升。
二手房市场2月一步跃上“牛熊分界线”。但细观各区域表现，差异十分明显。闵行表现比较稳定，松江、闸北回暖显著，而静安、黄浦和卢湾等区域成交回暖幅度落后于大势。
二手房跃上“牛熊分界线”
何谓“牛熊分界线”？这是股市中的一个术语，说的是牛市和熊市的分界线。对于房地产经纪来说，全市成交若在1.4万套之下，整个行业就面临亏损，而在这之上行业则会实现整体盈利。2008年整整一年，只有三个月成交量达到或者超过1.4万套，大部分时间低于6000套。
松江成长迅速拔头筹
汉宇地产统计，松江区域2月二手房成交环比增幅109%，同比增幅164%，均远远高于全市平均水平的72%和125%。
松江新城是松江板块二手房成交的区域。前几年该区域一手楼盘众多且价格洼地明显，所以当时二手房成交偏少。随着一手楼盘陆续交房，二手房市场交投变得活跃。成交均价在6000—7000元/平方米的亭汇花园、松云水苑和海德花园等次新楼盘挂牌的成交都非常活跃。
相对于松江新城明显的价格优势，品牌板块松江九亭的地理优势和配套优势更能吸引购房者。去年2月成交50余套，目前月成交已达两百余套，九亭板块二手房市场体量在一年之内翻了四倍。汉宇地产市场研展部认为：相比松江新城一二手房的同质同价，九亭板块二手房市场与一手房虽然品质相差不大，但价格差距还是比较显著的。比如奥林匹克花园，目前在售的房源均价一般在1万元/平方米以上，而二手房市场挂牌价格在万元以下的房源很多，成交价格在8000—9000元/平方米的案例不在少数。二手房价差无形中增强了原本品质好的楼盘，其性价比优势凸显。在二手房市场，虽然九亭房价比松江新城高出30%—50%，但九亭二手房比松江新城更有竞争优势。
闸北降价到位促成交
春节期间一手房降价迅猛的闸北，其二手房交投也十分活跃。汉宇地产市场研展部数据显示，闸北区2月二手房成交环比增长106%，同比增长179%，分别比全市平均水平高出33和54个百分点。
成交环比增长明显的是闸北的彭浦板块，2月环比增长140%。对比板块内几个月的楼盘成交情况可以发现，闸北彭浦板块二手房市场以老工房为主体，其中仅共富新村（8800—1万元/平方米）2月就成交34套。由于老工房客户受春节影响比较大，所以春节所在的月份彭浦板块市场表现比较差，而春节过后该板块的成交迅速反弹。
相对彭浦板块受到节假日影响波动比较大，闸北大宁板块的二手房市场可以说是稳健成长。该板块不仅有如新梅共和城（均价1.55万元/平方米）、嘉利明珠城（均价1.66万元/平方米）成交长期保持活跃的知名楼盘，次新楼盘中如明园森林都市（1.31万元/平方米）等也呈现出交投两旺的热闹景象。值得注意的是，由于一手楼盘慧芝湖花园降价热销，在1.7万元—2万元/平方米价位段上的绿色丽园、慧芝湖花园一期等房源成交几乎绝迹。由此可见一手楼盘的降价热卖对同价格段的二手楼盘的影响不容忽视。
“小阳春”能否持续存变数
2月这波小阳春是否是楼市回暖的先兆，我爱我家认为仍有待后市的发展才能断定。
统计数据显示，黄浦和徐汇成交价格出现下跌，静安、闵行和闸北三个区则表现出明显的上升态势。从市场实际成交数据来看，成交快的是那些下跌较多的房源和板块。此外，由于动迁产生的刚性需求，使得闸北以及其它区域的老城区成交数量激增，并成为2月二手房市场的亮点。我爱我家认为，2月这波小阳春主要是受持续政策利好的影响，二手房价格从高点开始回落，从而带动成交量回升，刚性需求购房者相继入市。数据统计显示，在购房者中有40%左右的买家为结婚置业等刚性需求者。
随着成交量的节节攀升，买卖双方的心态逐渐发生变化。成交热造成卖家的强势态度，二手房议价空间逐渐缩小，部分优质房源又出现小范围“跳价”的现象，从而造成成交均价小幅攀升。
2月二手房挂牌数量上升，但挂牌总价却下跌。这是因为尽管成交数量激增，但是买卖双方依然存在很大疑虑，市场仍有很大变数。下跌较多的房源成交迅速的事实也说明，成交价格理性回归才能带来成交的真正回暖。一旦买卖双方又回到价格博弈阶段，二手房成交速度将会放慢。