奥运场馆周边二手房大盘点 率6.5%

　　4月15日起，北京奥运会门票销售工作正式启动，奥运会已经越来越近；为了保证运动员能够充分展示竞技水平，奥运场馆及周边的相应配套的建设正在加速；由于体育场馆以及周边配套的完善，居住在奥运场馆周边的人们不仅能够近距离的感受奥运的气氛，享受到健身及生活各方面的便利，而且由于主要奥运场馆所在区域已经比较成熟，基本可以避免亚运村房产在亚运会结束后陷入窘境的情况；因此，许多购房者都瞄准了奥运场馆周边的房产。为此，“链家地产”对主要的奥运场馆周边的二手房进行了盘点，希望能为这部分购房者提供便利。

　　奥林匹克公园延伸区域率高于核心区域

　　奥林匹克公园位于城市中轴线的北端，容纳了14个奥运会比赛场馆和为奥运会服务的绝大多数设施，环境优美，配套完备，非常适宜居住。奥运场馆主要集中在公园的南部和西部，由于地理位置及环境不同，其房产的分布及价格也有所不同；另外，与公园场馆的核心区域相比，离公园稍远的延伸区域，由于公寓项目众多，租价较高，其率比核心区域更高。

　　公园南部集中了国家游泳、国家体育馆、国家会议击剑馆等相临的主要场馆，届时将上演田径、游泳、足球等多个广受关注项目的争夺。水立方、国家体育馆周边的存量房主要为公房，比如科学院南里、慧忠里等小区，据“链家地产”统计资料分析，该区域公房面积以60-90平米为主，4月该区域二手房成交价为10000-12000元/平米，其中，科学院南里均价为10000-11500元/平米，慧忠里为10500元/平米左右；二手商品房项目有风林绿洲，售价在12000元/平米左右。以慧忠里60平米的公房为例，空置期为一个月，月租金2500元/平米，总价为63万元，利用率=年租金收入/房屋总价计算粗略的率，约为4.4%。

　　公园西部主要有网球场、射击场等场馆，场馆周边存量房以二手商品房为主，4月二手房成交均价在10000元/平米左右，如澳林春天一期、二期的均价为9000元/平米左右，三期、四期的均价达到10000-11000元/平米，京师园均价12000元/平米左右。以澳林春天一期90平米的两居为例，租金2800元/平米，空置期一个半月左右，总价为81万元，率约为3.6%，低于公园南部；“链家地产”市场研发认为，这是因为公园西部存量房较新，售价并不比南部低，而交通却不如南部好，空置期更长，因此回报率稍低；不过，其居住的舒适性及升值空间更好。

　　而离场馆稍远的房产主要为二手公寓，4月成交价格约为10000-13000元/平米，比如欧陆经典，均价为10500元/平米，阳光新干线为10000元/平米。以阳光新干线90平米的两居为例，总价90万元，租价可到4500元/月，但空置期一般有两个月，其率约为5%，比公园南部及西部周边房产都要高。“链家地产”市场研发认为，这是因为在售价方面，虽然离公园稍远，但是公寓售价与核心区域的公房售价相当；在租价方面，由于该区域小公司众多，公寓租价较高，率比核心区域高也就不足为奇了。

　　工人体育馆周边二手商品房率可到5.3%

　　明年，工体将承担足球及拳击等项目的比赛。工体周边的房产以公房为主，4月成交均价在11000-12000元/平米，例如幸福二村，成交价为11500元/平米左右，工体南路小区11000元/平米左右；二手商品房项目很少，例如杰作公寓，均价为13000元/平米左右，海晟名苑由于环境、品质、物业管理都较好，价格相对较高，均价达到15000-16000元/平米，南北朝向的房子甚至可以达到20000元/平米。以杰作公寓为例，100平米的两居室，租金可以达到6500元/月，而由于地理位置，空置期一般仅有一个半月，这样，该小区的率可达到5.3%。

　　学校类场馆周边二手房率，达到6.5%

　　在08年的奥运会上，许多项目都将在大学的体育馆里上演，比如北京理工大学体育馆举行排球比赛，中国农业大学体育馆将举行摔跤比赛，而有“国球”之称的乒乓球比赛将在北京大学体育馆举行。以北京大学周边房产为例，周边小区较少，4月成交均价在11000元/平米左右，如华清嘉园13000元/平米，水木清华园均价在11500元/平米，东王庄小区11000元/平米左右。以华清嘉园65平米的两居计算率，总价84.5万元，租价能够达到5000元/月；由于北大靠近中关村，人文、科技优势集中，租户稳定，支付能力强，因此空置期仅为一个月，这样，率可以达到6.5%。“链家地产”市场研发认为，在与其他场馆周边房产的比较中，学校类场馆的回报率，体现了学校资源对于提高房产附加值的作用非常大。不仅租金回报稳定，而且可以坐享房价不断上涨所带来的增值空间。

　　综上所述，“链家地产”市场研发认为，奥运场馆的在体育、健身方面的便利提高了周边房产的价值，由于场馆建设以及相关配套的投入相对较大，其升值潜力以及成熟度要比临近区域更好；在奥运门票销售掀起一股看奥运潮流之后，相信良好的率也能掀起看奥运场馆周边房的潮流。