三大行预测2010

　　近日，随着二套房贷政策收紧，网上也惊现"一天接到12套房抛售电话"的帖子，二手房受政策影响而出现抛盘潮的传言甚嚣尘上，市民对2010年二手房市场走势也格外关注。广州多位二手房专家预测，2010年广州二手房交易不会延续2009年的火爆场面，但受到亚运利好的支撑以及一手楼供应短缺的影响，广州二手楼市场依然会保持稳步发展，呈现量减价略升的走势。

　　2009年火爆场面难以延续

　　根据满堂红统计数据，2009年广州二手住宅交易登记面积超900万平方米，成交宗数105000宗，成交量较2008年翻了一番，创造了新的历史纪录。2009年二手楼套均总价为68万元，相比2008年涨了14万元/套。

　　高企的房价已让不少买家感觉难以出手，二手楼市的火爆能否在2010年延续下去呢？合富置业市场分析师龙斌认为，判断明年广州二手楼市的走向，应该综合考虑政策、市场、经济、城市、消费购买力以及一手楼市等多个因素作用，总体来看，明年广州二手楼市会以稳为主，与2009年的市场相比有一定的延续性，活跃度和楼价运行方向不会发生大的变化，但考虑到2009年比较特殊的政策、经济和楼价等特点，估计2010年二手市场难以重新复制那种火爆行情。

　　今年首季度或进入淡静期

　　目前，二手楼市仍处在对政策的消化期，买家与卖家的心理博弈进入白热化阶段，但双方对后市的判断仍不明朗。从专业人士的判断来看，今年首季极可能出现成交量的震荡，价格会维持小涨或不涨的僵局。记者从市场上了解到，目前多数卖家都维持原价做观望姿态，少数涨价的个盘则是受营业税优惠取消，卖家转嫁成本所致。

　　满堂红地产研究部主任肖文晓认为，从去年12月份的成交情况来看，改善型需求是目前二手楼市有力的承接者，非急迫性的初次置业需求和投资性需求已经因为政策产生了一定的观望气氛。由于业主暂时没有让步的打算，预计2010年季度将会是市场气氛相对淡静的博弈期。

　　相对于肖文晓的判断，合富置业市场分析师龙斌对今年二手楼的走势判断相对乐观："楼价方面，目前各种条件决定了2010年广州二手楼价基本是稳中有升的走势，当前楼价运行的态势还会延续。"龙斌认为："2010年一头一尾的市场将有所减量，但总的来看，2010年的市场需求还是比较可观的，估计全年二手住宅总体交易量比2009年有所下降。"

　　不过，尽管二手楼受益一手楼供应减少，但高楼价对买家同样存在高门槛的负面影响。满堂红研究部主任肖文晓就表示，以2009年对新增供求比的统计来看，高楼价对刚性需求"挤出效应"十分明显。2009年初刚性需求集中爆发的时候，广州的二手楼价还没进入上升通道，那个时候一套新增房源差不多对应有十个新增买家。但是，接下来随着楼价进入飞涨阶段，刚性需求里面的初次置业者逐渐被抛离，到年底一套新增房源对应的新增买家已经减少到只有五个左右了。

　　亚运会将对楼价值有提升

　　2010年广州将举办亚运会，目前巨额的建筑设施投资正在对市场产生巨大影响，谈及对今年的二手楼市影响因素，亚运会效应不可回避。"在城市建设方面，2010年广州举办亚运会，为了迎接亚运，广州这两年城市基础设施建设投入力度相当大。"合富置业市场分析师龙斌表示："地铁、快速路、轨道交通、各项配套措施、治理环境、穿衣戴帽工程等建设，广州城市建设进一步完善，总体上对物业价值的提升有明显的作用。"

　　龙斌分析表示，就市场走势看，由于2009年末政策有所调整，"尾班车"行情又消化掉部分购房需求，本身春节之前又是二手楼市的淡季，以刚性需求为主，2010年前两个月交投会受到影响，但预计只是短期内影响。同时他也表示，年末的亚运会可能在一定程度上影响购房入市意欲。

　　做好准备迎接调整

　　满堂红（中国）置业有限公司广州分公司副总经理孔少石

　　无论政府是否出手调控楼市，过快、过高的楼价升幅，都会制约楼市的成交量。根据满堂红的统计，2009年，广州二手楼价同比上涨了19.9%，套均总价贵了大约20万元。与居民收入的增长水平相比，这个价格上涨幅度显然是偏快的。因此，在国家已经出台了一系列遏制楼价上涨过快的政策的情况下，一、二手楼市有必要做好充足的心理准备，迎接市场的调整。

　　从银根来看，由于政府对通货膨胀的担忧加深，2010年中国的信贷规模继续保持2009年的高位不大现实。大家知道，2009年楼市的疯狂，很大程度上与宽松的流动性有关。因此，在国内信贷规模将有所缩减的情况下，政府如果能够做好防范国外热钱借人民币升值压力涌入炒作的防控措施，今年楼市成交量萎缩是大概率的事情。如果对热钱的防控不力，则价和量都很难说。我预计，2010年广州二手的成交量会减少两至三成。

　　对于大家关心的价格问题，我认为假如缺乏成交量的支撑，价格就失去了继续上涨的动力。在营业税征收年限从2年恢复到5年，二套房贷首付比例提高至四成以及政府有可能重新收紧银根等多重限制下，楼价要像2009年般上涨不大可能，将会是窄幅震荡。若将城区和郊区区别来看：我认为，供应不足的城区楼价下调的可能性较小，而2010年亚运会期间一手楼盘停工，将会给二手楼市带来机会；至于郊区，预计拥有亚运城和新火车站两大利好的番禺区的二手交易仍然会比较活跃，其他区域受市场观望气氛的影响，由于市场供应量充足，竞争激烈，价格或有下调可能。（陈齐整理）

　　市民可在三四月入市

　　中原地产市场总监李粤湘

　　2009年广州楼市从2008年的寒冬期复苏过来，迎来了一个充满活力的销售高峰期。2009年二手楼市的爆发，主要是基于国家对营业税的减免、对置业者贷款成数和按揭利率的优惠等有助于市民置业的刺激措施。再加上2008年二手楼价对比2007年有小幅的回落以及在2007年，楼价历史高位出现后市民开始观望后积累下来的购买力等，都促使了2009年二手楼市的天量成交。

　　2010年，广州一手楼市在可见供应量不多的情况下，市区的二手楼价应该仍会在高位运行。而二手楼的成交又以市区为主，因此决定了今年的二手楼价也会跟随一手楼价停留在高位。在二手楼价已经超过了很多市民所能承受范围和2009年大量的购房需求已经释放的情况下，今年楼市的成交必然不再有天量的成交。

　　如果要我给市民一些置业建议的话，我认为购房自住的市民不用特别等待入市的时机，只要所看中的单位楼价在个人经济承受的范围内就可以入市。因为你现在看中的房子，下一次肯定就没有了，不会有两套相同的二手房。即使在同一楼盘，每一套单位朝向、楼层、室内的装修等也都不一样，错过了就没有了。而如果不是特别急于入住的市民，则不妨现在开始留意自己所关注的二手楼区域的楼盘，等待三四月份再买楼。因为在去年底赶搭营业税末班车的时候，很多放盘的二手房已经成交，可以说市场上现在房源供应是相对较少的，市民可以等待新增的供应。（谢蔓）

　　投资比重会下降

　　广东合富房地产置业有限公司副总经理潘宇豪

　　在市场的供求关系方面，估计2010年广州二手楼的供应需求关系比2009年要松，但考虑到2010年一手楼新增供应量有限，特别是新增货量大多集中在外围区域，核心区域的新增供应非常有限，加上2010年亚运期间还有停工期，所以主要分布在城区和近郊的二手楼凭借其价格、产品类型丰富、地段、配套等多项优势，依然会保持比较旺盛的需求。

　　考虑到政策面已经开始对投资行为进行抑制，估计2010年二手楼市的投资比重会下降，特别是短期炒作热情会大大下降。在通胀预期下，会有部分带有保值意愿的，长期持有的购房需求，因为房地产是所有投资中抗通胀的品种，其风险相比较低，长期收益比较理想。综合起来看，置业者、改善型买家依然是2010年广州二手楼市的主力购房者。

　　热点预测

　　机场路、白云大道板块价格上升空间大

　　白云区虽然与广州市相连，但由于区域面积较大，人均居住密度较低，而且区内缺乏大型商圈，商住气氛一直不是太浓厚。虽然在2009年楼市持续高温下白云区的二手住宅成交量较2008年有明显上升，但无论是距市较近的机场路板块，还是路程相对较远的白云大道板块，其二手住宅楼价还是稍低于其他区域。根据中原地产数据，2009年前11个月，机场路板块、白云大道板块的二手成交均价分别为7491元/平方米、8785元/平方米，较全市成交均价低33%和21%。但随着地铁二号线北延段（三元里—江夏）启用在即，市民的出行将越来越方便。同时，2009年10月28日，大连万达商业地产有限公司以11.22亿元竞得白云新城四幅商业地块，也标志着白云新城的建设高潮正式拉开序幕。

　　目前，机场路板块、白云大道板块6000-7000元/平方米的低价位盘源还是相当充足的。以机场路板块租售活跃的小区汇侨新城为例，该楼盘2009年1月份的均价约5500元/平方米，而11月份均价约7500元/平方米，上升了约36.4%，比全市均价增幅低了4.9个百分点。

　　时代玫瑰园是白云大道板块内一个素质较高，且二手住宅租售活跃的小区。该楼盘去年1月份二手成交均价约6700元/平方米，受华南快速干线三期开通、白云新城规划、地铁开通等利好刺激，同年11月其成交均价跃升至1万元/平方米，升幅高达49%。

　　钟村板块

　　租赁置业需求或激增

　　近年番禺区二手住宅市场虽然高速发展，但其价格在六区中仍处于靠后位置。钟村板块是区域内二手住宅市场崛起较快的一个片区，其二手住宅价格虽然略低于洛溪板块、华南板块，但仍能保持一个稳定的增长。据中原地产二手住宅成交数据显示，钟村板块2009年11月份均价为7543元/平方米，比去年初的5731元/平方米增长了31.6%。

　　虽然现时钟村二手住宅价格仍落后于全市，但未来钟村板块的升值空间却相当大。一方面是广州新客站即将启用，交通将更加便利，往来人流将会带动周边商业气氛，附近的住宅物业定必升值。另一方面，2009年12月22日，亚运城地块出让，富力、雅居乐、碧桂园联合成功拍得，亚运城项目和相关配套设施将会按照进程在2010年亚运会前落成。根据已知的规划，以后周边总共有6个地铁站点。

　　虽然亚运城内的配套设施已经相当完善，但生活氛围始终需要经过一段时间去营造。而其周边板块的二手住宅市场已经相当成熟，尤其是钟村板块，片区内多个小区都已经发展得非常好，如祈福新邨、锦绣生态园等，届时亚运会的举行，钟村板块的住宅租售市场将会被催旺，租赁和置业需求或会激增。2010年，钟村板块，乃至整个番禺区，将会是全市楼价走势的风向标。