2008年底2009年初，南京市公积金贷款上限调高至30万元/人、还清后可再次申贷的政策对当时低迷的房地产市场而言是场及时雨。如今由于公积金“蓄水池”濒临干涸，公积金贷款政策也不得不一再收紧。昨天，南京市公积金管理公布了新的贷款政策：自2010年2月23日起，南京个人住房公积金可贷额度由现行的30万元调整为20万元，同时暂停发放二次（含）以上个人住房公积金贷款。
[政策调整]
贷款上限降至20万/人，夫妻可贷40万
本次新政规定：降低可贷额度，将公积金个人可贷额度由现行的30万元调整为20万元，即夫妻双方可贷额度由60万元调整为40万元。
也就是说，个人还贷能力系数保持0.3不变的同时，将贷款上限下调了10万元。贷款额度的计算公式为：贷款职工公积金月缴存额/缴存比例×0.3（还贷能力系数）×12个月×实际可贷年限（距离法定退休的年龄，不超过30年；按公式计算采取千位进位的方式，取整至万元）。
例如，市民林女士每月单位和个人各缴纳240元公积金，缴存比例为10%，林女士距离退休年龄还有30年，那么，用公式计算出的可贷额度为（240元/10%）×0.3×12个月×30年=25.92万元。若按原先30万元/人的上限，25.92万元小于30万元，林女士因此能贷到25.92万元。若按调整后的20万元/人的上限，则由于25.92万元大于20万元，林女士实际只能贷到20万元，比之前少贷5.92万元。
需要提醒的是，按照公式计算后，如果夫妻双方一方的可贷额度超过20万，另一方的可贷额度不足20万，两人可以互相调节，但贷款总额不能超过40万。
夫妻双方一方贷过公积金就不能再贷
本次新政同时规定：暂停发放二次（含）以上个人住房公积金贷款，只要之前办理过公积金贷款，无论贷款是否结清，再次购房申请公积金贷款的均暂不办理。需要提醒的是，在结婚之前，是否贷过公积金是按个人来算的，结婚后则按户来算。比如，王小姐和张先生是情侣，之前王小姐用公积金贷款买了一套房子。此时两人想结婚再买一套房，如果是在结婚前买房，张先生仍可用公积金贷款，如果是结婚后再买房，因为王小姐已使用过公积金贷款，张先生则不能贷公积金了。
事实上，2009年10月19日起，省级机关公积金已对二次贷款叫停。对于此次暂停公积金二次贷款，南京市公积金管理相关负责人表示，在当前资金运行非常紧张的情况下，为保护用公积金购房者的利益得到保障，对多次使用公积金暂时作出控制。
[执行时间]
今起正式调整，已通过终审的享原政策
对于此次新政的执行时间，南京市公积金管理相关负责人表示，从2月23日起正式调整。在此之前已通过终审审批的贷款，可执行原来的政策。正在受理、审批中的，从今天开始有4天时间集中审批，也按原来的政策执行。至于从2月23日开始初始受理的贷款，则按照本次新政执行。
此外，相关负责人表示，目前等待放款的8亿元贷款，市民不要担心，因为这批贷款不受本次新政影响，随着额度恢复，这部分贷款会尽快发放给贷款者，也希望放款紧张有所缓解。
此外，目前省公积金贷款上限仍为30万元/人，但由于省级机关公积金是南京住房管理的分，因此其贷款政策原则上要和南京市公积金统一。
[贷款现状]
8亿元公积金贷款尚在等待放款
南京市公积金近一次调整贷款政策是在2009年10月9日，主要针对购买高档房的职工，对所购房屋建筑面积为144平方米以上的，以及夫妻双方任何一方再次申请公积金贷款的，其贷款额度为可贷额度的50%，即从原来的30万降至15万。
时隔4个多月，公积金贷款政策再度收紧，南京市公积金管理相关负责人表示，2009年以来南京市公积金贷款量一直居高不下，住房公积金贷款发放压力很大。据统计，2009年当年归集公积金共69.71亿元，当年放贷已接近120亿元。截至2010年2月8日，南京市纯公积金个贷率高达106.47%，包括新职工住房补贴在内的个贷率也达到100.04%，综合个贷比已达95%以上。而正常情况下，公积金个贷比一般要控制在80%以下。
目前，待放的南京市公积金贷款资金仍达8亿元以上。而一季度是全年公积金归集的较低时段，受到春节放假、教育系统放假等因素影响，加剧目前的资金危机程度。因此，相关部门对公积金贷款政策作出及时的相应调整。
今年公积金贷款控制在40亿元规模
“按目前初步测算，2010年南京全市归集额在75亿元左右。按收支平衡、可持续发展及保持合理的个贷率，2010年就目前情形看，必须进一步调整政策，才能将贷款规模控制在40亿元左右，实现收支平衡。”南京市公积金管理相关负责人指出，去年10月的政策调整没有从根本上使公积金资金入不敷出的状况得到控制，此次新政也是按照量入为出、收支平衡的基本要求进行资金管理，只是管理的一次自我调控。
事实上，近期国家也对房地产市场政策有了进一步明确。根据国务院常务会议及国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》精神，2010年国家对房地产市场包括相关的金融政策作出了进一步的完善和微调。传递了遏制房价过快上涨、抑制投资投机性购房、提高存款准备金率等要求，此时进行贷款政策调整有利于贯彻落实国家宏观调控精神，保持住房公积金可持续发展。
另据了解，国内住房公积金资金流动性紧张的城市，如上海、扬州、盐城、芜湖等已采取了控制贷款规模的措施。
[未来走向]
资金充裕后
政策还会适时放宽
对于此次新政将延续多长时间，南京市公积金管理相关负责人表示，具体时间还要看市场变化。“此次政策调整是暂时性的，二次贷款也是暂不受理，下调和暂停主要是为了保障购房者贷公积金。”该负责人指出。
由于公积金是属地管理、封闭式运作，因此是量入为出的。去年初公积金加大了投放力度，特别是针对市民购买二手房贷款的，有效促进了房地产市场复苏。今年，如果能实现当年归集额达到75亿元，贷款规模控制在40亿元左右，实现收支平衡，那么公积金会对贷款政策适时再作调整，进行适当放宽。
■新闻延伸
商业房贷也在收紧
公积金贷款额度下降了，贷不了公积金可以申请商业贷款嘛！这一想法也已经遭到狙击。从去年底开始，南京的各家商业银行都逐步收紧了房贷的发放额度。
2009年11月，建行收紧首套房贷优惠。对于首套房贷款，若首付两成，则利率多只能打8.5折；若首付三成，则利率多打7.5折；只有在首付四成的情况下，利率优惠才能享受多打7折的优惠。随后，农行也悄然把首套房的贷款利率上调至基准利率8.5折。
2010年1月21日，中行下发新的贷款政策通知，规定首套房贷款的，首付如果达到四成或四成以上的，利率可下浮15%；首付在三成到四成之间的，利率只能下浮10%，对于首套房和二套房的界定，也明确规定为“以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数”。随后，光大银行首套房的贷款申请优惠利率上调至八五折，而且贷款审批非常严格。
南京某品牌中介公司的负责人向记者透露，一家和他们合作的银行已明确表示，2月份已经无款可放，因为有限的贷款额度已经用完了。
银行开始对房贷这样的优质资产进行限量，这是近一段时间才有的新规定。一家商业银行的工作人员向记者透露，去年底以来，一批银行取消了向房贷中介公司的返点。按照以往的行业惯例，商业银行为了争取房贷这样的优质资产，通过返点行为刺激房贷中介为其多介绍业务。现在，随着金融政策的收紧，一批银行取消了这一刺激行为。
在有额度可以放款的商业银行中，放款的周期也在延长。记者从招行、浦发、光大等商业银行了解到，新房商业贷款的审批就需要一两个星期，放款也需要一两个星期。其中，二手房的放款周期更长，部分银行明确表示，二手房的抵押放款要三个星期以上。一位银行人士表示，银监会此前的多次会议已经明确传达了房贷收紧要求，今年一季度各家商业银行房贷收紧已成定局。作者：李幂朱福林
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2008年底2009年初，南京市公积金贷款上限调高至30万元/人、还清后可再次申贷的政策对当时低迷的房地产市场而言是场及时雨。如今由于公积金“蓄水池”濒临干涸，公积金贷款政策也不得不一再收紧。昨天，南京市公积金管理公布了新的贷款政策：自2010年2月23日起，南京个人住房公积金可贷额度由现行的30万元调整为20万元，同时暂停发放二次（含）以上个人住房公积金贷款。
[政策调整]
贷款上限降至20万/人，夫妻可贷40万
本次新政规定：降低可贷额度，将公积金个人可贷额度由现行的30万元调整为20万元，即夫妻双方可贷额度由60万元调整为40万元。
也就是说，个人还贷能力系数保持0.3不变的同时，将贷款上限下调了10万元。贷款额度的计算公式为：贷款职工公积金月缴存额/缴存比例×0.3（还贷能力系数）×12个月×实际可贷年限（距离法定退休的年龄，不超过30年；按公式计算采取千位进位的方式，取整至万元）。
例如，市民林女士每月单位和个人各缴纳240元公积金，缴存比例为10%，林女士距离退休年龄还有30年，那么，用公式计算出的可贷额度为（240元/10%）×0.3×12个月×30年=25.92万元。若按原先30万元/人的上限，25.92万元小于30万元，林女士因此能贷到25.92万元。若按调整后的20万元/人的上限，则由于25.92万元大于20万元，林女士实际只能贷到20万元，比之前少贷5.92万元。
需要提醒的是，按照公式计算后，如果夫妻双方一方的可贷额度超过20万，另一方的可贷额度不足20万，两人可以互相调节，但贷款总额不能超过40万。
夫妻双方一方贷过公积金就不能再贷
本次新政同时规定：暂停发放二次（含）以上个人住房公积金贷款，只要之前办理过公积金贷款，无论贷款是否结清，再次购房申请公积金贷款的均暂不办理。需要提醒的是，在结婚之前，是否贷过公积金是按个人来算的，结婚后则按户来算。比如，王小姐和张先生是情侣，之前王小姐用公积金贷款买了一套房子。此时两人想结婚再买一套房，如果是在结婚前买房，张先生仍可用公积金贷款，如果是结婚后再买房，因为王小姐已使用过公积金贷款，张先生则不能贷公积金了。
事实上，2009年10月19日起，省级机关公积金已对二次贷款叫停。对于此次暂停公积金二次贷款，南京市公积金管理相关负责人表示，在当前资金运行非常紧张的情况下，为保护用公积金购房者的利益得到保障，对多次使用公积金暂时作出控制。
[执行时间]
今起正式调整，已通过终审的享原政策
对于此次新政的执行时间，南京市公积金管理相关负责人表示，从2月23日起正式调整。在此之前已通过终审审批的贷款，可执行原来的政策。正在受理、审批中的，从今天开始有4天时间集中审批，也按原来的政策执行。至于从2月23日开始初始受理的贷款，则按照本次新政执行。
此外，相关负责人表示，目前等待放款的8亿元贷款，市民不要担心，因为这批贷款不受本次新政影响，随着额度恢复，这部分贷款会尽快发放给贷款者，也希望放款紧张有所缓解。
此外，目前省公积金贷款上限仍为30万元/人，但由于省级机关公积金是南京住房管理的分，因此其贷款政策原则上要和南京市公积金统一。
[贷款现状]
8亿元公积金贷款尚在等待放款
南京市公积金近一次调整贷款政策是在2009年10月9日，主要针对购买高档房的职工，对所购房屋建筑面积为144平方米以上的，以及夫妻双方任何一方再次申请公积金贷款的，其贷款额度为可贷额度的50%，即从原来的30万降至15万。
时隔4个多月，公积金贷款政策再度收紧，南京市公积金管理相关负责人表示，2009年以来南京市公积金贷款量一直居高不下，住房公积金贷款发放压力很大。据统计，2009年当年归集公积金共69.71亿元，当年放贷已接近120亿元。截至2010年2月8日，南京市纯公积金个贷率高达106.47%，包括新职工住房补贴在内的个贷率也达到100.04%，综合个贷比已达95%以上。而正常情况下，公积金个贷比一般要控制在80%以下。
目前，待放的南京市公积金贷款资金仍达8亿元以上。而一季度是全年公积金归集的较低时段，受到春节放假、教育系统放假等因素影响，加剧目前的资金危机程度。因此，相关部门对公积金贷款政策作出及时的相应调整。
今年公积金贷款控制在40亿元规模
“按目前初步测算，2010年南京全市归集额在75亿元左右。按收支平衡、可持续发展及保持合理的个贷率，2010年就目前情形看，必须进一步调整政策，才能将贷款规模控制在40亿元左右，实现收支平衡。”南京市公积金管理相关负责人指出，去年10月的政策调整没有从根本上使公积金资金入不敷出的状况得到控制，此次新政也是按照量入为出、收支平衡的基本要求进行资金管理，只是管理的一次自我调控。
事实上，近期国家也对房地产市场政策有了进一步明确。根据国务院常务会议及国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》精神，2010年国家对房地产市场包括相关的金融政策作出了进一步的完善和微调。传递了遏制房价过快上涨、抑制投资投机性购房、提高存款准备金率等要求，此时进行贷款政策调整有利于贯彻落实国家宏观调控精神，保持住房公积金可持续发展。
另据了解，国内住房公积金资金流动性紧张的城市，如上海、扬州、盐城、芜湖等已采取了控制贷款规模的措施。
[未来走向]
资金充裕后
政策还会适时放宽
对于此次新政将延续多长时间，南京市公积金管理相关负责人表示，具体时间还要看市场变化。“此次政策调整是暂时性的，二次贷款也是暂不受理，下调和暂停主要是为了保障购房者贷公积金。”该负责人指出。
由于公积金是属地管理、封闭式运作，因此是量入为出的。去年初公积金加大了投放力度，特别是针对市民购买二手房贷款的，有效促进了房地产市场复苏。今年，如果能实现当年归集额达到75亿元，贷款规模控制在40亿元左右，实现收支平衡，那么公积金会对贷款政策适时再作调整，进行适当放宽。
■新闻延伸
商业房贷也在收紧
公积金贷款额度下降了，贷不了公积金可以申请商业贷款嘛！这一想法也已经遭到狙击。从去年底开始，南京的各家商业银行都逐步收紧了房贷的发放额度。
2009年11月，建行收紧首套房贷优惠。对于首套房贷款，若首付两成，则利率多只能打8.5折；若首付三成，则利率多打7.5折；只有在首付四成的情况下，利率优惠才能享受多打7折的优惠。随后，农行也悄然把首套房的贷款利率上调至基准利率8.5折。
2010年1月21日，中行下发新的贷款政策通知，规定首套房贷款的，首付如果达到四成或四成以上的，利率可下浮15%；首付在三成到四成之间的，利率只能下浮10%，对于首套房和二套房的界定，也明确规定为“以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数”。随后，光大银行首套房的贷款申请优惠利率上调至八五折，而且贷款审批非常严格。
南京某品牌中介公司的负责人向记者透露，一家和他们合作的银行已明确表示，2月份已经无款可放，因为有限的贷款额度已经用完了。
银行开始对房贷这样的优质资产进行限量，这是近一段时间才有的新规定。一家商业银行的工作人员向记者透露，去年底以来，一批银行取消了向房贷中介公司的返点。按照以往的行业惯例，商业银行为了争取房贷这样的优质资产，通过返点行为刺激房贷中介为其多介绍业务。现在，随着金融政策的收紧，一批银行取消了这一刺激行为。
在有额度可以放款的商业银行中，放款的周期也在延长。记者从招行、浦发、光大等商业银行了解到，新房商业贷款的审批就需要一两个星期，放款也需要一两个星期。其中，二手房的放款周期更长，部分银行明确表示，二手房的抵押放款要三个星期以上。一位银行人士表示，银监会此前的多次会议已经明确传达了房贷收紧要求，今年一季度各家商业银行房贷收紧已成定局。作者：李幂朱福林