置换客充斥二手房市场 “先买后卖”成新主流

　　美联物业各分行反馈结果显示，12月上半月，各板块置换客的看房量及成交量明显增加，反而首套购房的客户却稍显迟疑。这些以置换为需求的客户选择的物业均以低于市场价10%-20%的居多，并且“先买后卖”成现时部分板块购房主流方式。
　　
　　美联物业曹杨分行营业经理陈燕介绍，从12月开始曹杨板块看房量环比上升50%，其中以同样是该板块置换型需求的客户居多。在新政实行以及经济大环境的影响，曹杨板块的均价累积上半年环比降低了20%左右，上半年的次新房均价是22000-23000元/平米，现时为18000-19000元/平米。在降价幅度增大的冲击下，很多置换客及时出手，选择先购房。另外这些置换客普遍都持有曹杨板块老公房的物业，习惯了曹杨板块的生活配套，且拥有充足的可支付首付的资金，所以需置换的目标物业同为曹杨板块200万以内、90-130平米、2房或者小3房的次新房源。并且大多业主表示，选择“先买后卖”是因为觉得现时该板块房价已达到预期心理价位，一般会先支付3-4成的首付，但如果在卖原物业时，客户谈价要求在市场价5%左右。如果太超出心理的价位，这些置换客就不考虑卖出，而选择售转租以租金供养贷款。
　　
　　陈燕表示，尤其在近期二套房松绑政策出台后，有置换需求的客户更多的加入到看房大军中，意向购买物业。
　　
　　同样的情况也发生在虹口的四平板块，美联物业虹口分行营业经理李小琴介绍，12月看房量环比11月上升50%，很多置换型客户习惯四平板块的生活配套，所以选择在同一板块进行置换，12月的置换客成交量环比11月上升40%。“先买后卖”是这些置换客的，他们大多会选择先购入成交价格低于市场20%左右、90-100平米的2房左右的房源。同时李小琴举例，有一套2房的物业业主为外籍人士，欲抛盘套现回国，成交价可低于市场价20%；同时有对拥有1房次新房并且需求置换大户型的中年夫妻，打算先购入此套降价明显的2房物业后再挂牌自己的小户型，并跟中介表示此套出售物业成交价的议价空间在5%以内才会考虑成交。