成交量超过一手房 北京二手房时代已到来？

　　北京楼市交易结构2009年正在发生着显著的变化，在去年底出现一二手房交易量接近后，目前二手房的成交量连续5个月超过了一手房，2月份市场还在争议二手房是否会成为楼市的主导，随着两者差距越来越大这种争议渐渐远去。在业内人士的眼中，北京已经进入二手房主导的时代，这与目前一手房供应结构性矛盾有一定的关系，二手房以位置和价格优势令许多购房者趋之若鹜。

　　连续5个月二手房成交量超过一手房

　　4月二手房网签量达21517套，突破20000套，环比3月上涨7%。比一手房的14976网签量，超出6541套。这是继3月以来，连续两个月，二手房网签量远远高于一手房。

　　事实上，政府统计的二手房成交数据显示，从2008年12月开始，已连续5个月二手房成交量超过一手住宅的态势，而且这一差距越来越大。

　　4月份二手房成交量能够继续高位运行，主要与需求的持续跟进是分不开的，据链家地产统计数据分析，四月二手房新增需求量相比三月份降幅不足一成，这相对于历年节后高峰期已过的四月份，是不寻常的。

　　一手房结构性问题增加二手房需求

　　二手房市场的需求者中，一部分是由一手房市场转化来的。五一期间，记者去低价一手房现场了解到，这些低价新房紧俏。如太阳公元，这个均价不到2万元的中小户型精装修楼盘虽然价格不算低，但依然属于目前北京刚性需求瞄准的对象。

　　类似的情形曾经在很多楼盘上演，如首城国际、华侨城、美利山等。但在更多楼盘现场，五一期间却比较冷清，这些楼盘大多是2万元以上的“高档住宅”。刚需人群买不起“高价”楼盘，又买不上低价楼盘，显示出一手房结构失衡，导致购房者转向二手房，在这样的心态下，有人在上午看了几个高档新房售楼处后，下午就选择了附近的二手房门店。

　　“北京二手房时代已到来”

　　北京中原地产三级市场部副总经理宫萍认为，3月和4月的交易量使得楼市一手房和二手房的交易格局发生了显著的变化，前4月的成交量突破5万套，已经奠定了今年全年二手房交易超越一手房的基础。如果说三月份大家对北京楼市是否已经进入二手房时代尚存争议，4月份过后，大家应该认同这一重大变局了。

　　从长远来看，一手房和二手房的供应基数差距悬殊，二手房有400多万套的存量，一般位于城市区，其中优质的二手商品房经过十多年的沉淀，已经到了更新换代的时候；一手房目前的存量约8万余套，且在地段和价格上与主流需求的距离越来越远，这一不可改变的趋势表明，北京楼市的二手房成交量超过一手房不仅是3月和4月的事实，也将成为今后主流的趋势。

　　二手房市场超过一手房市场也是成熟市场的规律，北京已经迈进这个阶段。宫萍这样认为。

　　2008年11月至12月数据分别为一手普宅期房成交量和二手普宅成交量

　　2009年1月至4月数据分别为新建住宅期房网签量和存量住宅网签量（单位：套）

　　■分析

　　卖家抬价或引起新一轮观望

　　记者从中介了解到，随着二手房成交量的提升，少部分业主开始哄抬房价，导致成交无法达成；同时，也有少数房主为涨价恶意违约，导致目前合同毁约率在上升。业内人士认为，业主的提价将会对买房者形成新一轮的观望。

　　在买二手房的客户里面，置业的比例下降到30%，拆迁户的比例明显上升到29%，主动改善型置业比例上升到38%，投资客比例仍然不到5%。

　　四月份以来，链家地产的内部统计显示，50-70平米、90-120平米两个面积档位二手房成交上涨为明显，环比涨幅分别为13。7%、15。6%。

　　从区域和户型结构的变化来看，目前支撑二手房市场的需求与一手房基本一致，那就是自住的刚性需求，且多集中于置业。