警钟“垫首付”不是免费的午餐 购房者需谨慎

　　律师提醒，开发商垫付首付款的真实目的很可能是通过购房者向银行“套贷”，一旦购房者被认定“骗贷”，可能留下不良记录。

　　火爆的楼市行情下，开发商给人的感觉是“懒羊羊”——房子随随便便就卖掉了，不用花什么心思；而调控新政则让开发商变身“灰太狼”——要绞尽脑汁拉拢购房者，才能混个半饱。

　　面对二套房首付50%的新政，部分购房者的压力陡增，甚至本来已经准备签约的计划都会“流产”。

　　在此情况下，不少开发商推出了为购房者垫首付的方法，如购房者在规定期限内还款，可享受免息待遇。

　　比如，市民购买一套价值200万元的第二套房，按照政策，首付至少5成，即100万元。可不少人拿不出如此高的首付，于是开发商仅收取3成首付，即60万元，然后再自行垫付40万元，帮助客户成功贷款购房。开发商垫付的钱按照约定期限归还，期限一般在半年或者一年，这笔钱是不需要付利息的。

　　垫首付不是新玩意

　　其实这种手法也不算新鲜。“这种垫首付的方式在南京早已不稀奇了，五六年前就有开发商玩过。”一位业内人士表示，早在2005年对房地产市场进行调控时，江宁一家开发商便已经推出过“首付一成”的优惠措施。他回忆说，当时的市场行情与现在颇为相似，购房者的观望心态极为浓厚，楼盘普遍不佳，开发商绞尽脑汁想出各种怪招吸引买房人的眼球。

　　“开发商愿意垫首付款其实就是为了降低买房门槛，解决客户的资金难题。”业内人士分析说，以河西为例，即便现在不少楼盘房价都有所松动，但主力价位仍然在每平方米1.8万左右，一套100平方米的房子就要将近200万；如果是二次置业，按照新政规定就要首付50%近100万元。“一般家庭能凑齐50万现金就算不错了，有开发商垫付、又不用付利息，当然是好事啦!”

　　购房者认为不如直接降价

　　记者针对开发商“垫首付”的做法对购房者进行了调查，发现购房者对于开发商的此种做法反应不一，部分人认为可以解“燃眉之急”。市民陈先生表示：“我急着买房子自住，但是一时手头凑不够首付款，如果开发商愿意帮忙垫交部分首付，我就决定买了。”

　　但是大部分购房者却并不买账，他们认为，相对于大宗住房消费而言，垫付毕竟不等于促销，这部分钱终归是要还的，而且还款的期限也很短，现在凑不齐首付，难道半年以后就能凑齐了吗？压力仍然是购房者的，只是改成了“缓期执行”罢了。市民于女士表示，“开发商垫首付后虽然贷款办下来了，但那部分钱还是要在一定时间内还清的，前期我每月的还款压力还是太大，其实还不如直接降价负担更轻一些。”

　　【律师提醒】

　　购房者参与“套贷”有风险

　　签《垫付合同》一定要小心

　　那么，针对这个现象业内律师是如何看的呢？江苏君远律师事务所律师姜志民认为，开发商垫付首付款的真实目的很可能是通过购房者向银行“套贷”，开发商并不会真的垫付首付款，他没有这个必要，首付款本来就是付给他自己的，他只需要向购房者出具付款凭据，使购房者能够成功办理银行贷款，就可以获得银行的贷款。开发商的这种行为会扰乱房贷市场的正常秩序，同时将对正在进行的房地产调控造成消极影响。

　　对于购房者而言，如果接受开发商为其垫首付，签订合同时需要注意哪些问题？又存在哪些风险呢？姜律师认为，对于购房者而言，同意开发商垫付首付款的风险在于，开发商并不会真的垫付首付款，因此这种行为很有可能会被金融管理机构认定为“骗贷”，而购房者一旦被认定为参与“骗贷”，那他很可能会留下不良记录，以后再想从银行贷款将十分困难。

　　另一方面，开发商还会与购房者签订《垫付合同》，会要求购房者交纳一定保证金，并会约定还款期限及违约责任，姜律师提醒购房者务必留意违约责任的约定是否仅仅单方面针对购房者，并限制或剥夺购房者根据《商品房买卖合同》而享有的权利。