小户型和市房具高抗风险能力

　　今年上半年，在庞大的刚需、改善需求和投资需求纷纷入市的推动下，上海楼市迅速回暖，在此过程中供求关系是影响楼市走势的关键的因素。近日，易居中国公布了一份有关2009年3季度全国典型城市房地产市场供求风险度评估报告，报告明确指出，上海目前属于低供求风险城市。自1季度开始的供不应求局面预计将在未来一年内得以延续，市场存量将继续减少，预计总体存量房消化周期不足15个月，其中，小户型与城区住宅供求风险。

　　小户型消化周期趋短

　　今年上半年，主推小户型的楼盘几乎占据了热销楼盘榜的半壁江山，包括保利海上五月花、福地苑、中冶尚城、中环一号、印象春城、张江名流豪庭、金爵公寓、新城盛景园、嘉城等在内的众多主推小户型的楼盘十分热销。

　　中冶尚城案场经理马音介绍，作为性价比较突出的70/90项目，位于外高桥新市镇的中冶尚城今年上半年的销售情况一直相当火爆。该盘3月、4月、6月的三次开盘，每次都推出300套左右房源，均在开盘当天售罄，购房人多为置业的刚需购房者。该盘将在近期再度开盘，所剩房源在600套左右，近期来看房的购房者仍是络绎不绝。中冶尚城的热销是上海小户型楼盘旺销势头的一个缩影。克而瑞（中国）研究总经理陈啸天指出，在上海，90平方米以下公寓户型处于低供求风险状态，目前该面积段户型存量低需求大，消化周期不足16个月。该面积段户型去化较快是由于上海经济较为发达，房价水平较高，再加上外来人口导入较多，置业人群较多，于是大量刚性需求持续释放，市场长期处于供不应求的局面，因此一直处于较低的供求风险范围内。

　　此外，上海的90-140平方米公寓户型产品供求风险也较低、去化较快，消化周期不足18个月。这主要是由于近两年这类户型的供应比例有所降低，存量较低，而近几个月由于受到各种改善型购房优惠政策的影响，市场需求逐步上升。值得注意的是，另一面积段户型——140平方米以上公寓则相对于小户型供求风险略高，处在供求风险次低的状态。目前上海140平方米以上户型的存量房源适中，消化周期在25-30月之间。

　　在别墅市场，由于上海城市经济较为发达，消费能力较高，别墅不仅吸引了一部分投资需求，也有相当一部分的自住需求。而在别墅用地限批后，别墅产品较为稀缺，因此相对供求风险较低。

　　城区供求风险从区域来看，上海各区域中近八成为低度供求风险评级，而高度风险区域仅有远郊的奉贤。奉贤房地产市场供求风险度在1季度末时就相对较高，而2季度该现象仍未改变，该区域未来供求相对平衡，达到1：0.94，但存量较多，其去化主要依靠本地客户为主，且板块发展较不均衡，南桥板块表现相对突出，而其他板块热度不足，区域缺乏持续发展的助推力，因而消化周期达到53个月。

　　相反地，上海各市区域则处于低度供求风险。克而瑞（中国）信息技术有限公司分析师付琦指出，由于市可供开发的住宅用地日益，未来市高档物业的规模逐渐萎缩。因此，无论是开发还是个人购买，市高档住宅的风险都不大，市场走好的前景依然可持续。易居中国研究显示，2009年上半年，上海高档住宅市场逐月复苏，尤其是进入第二季度，全面回暖之势难以阻挡。根据易居中国·CRIC中国房地产决策咨询系统统计，2009年上半年单价2万元/平方米以上的高档住宅共成交了150.5万平方米，与2008年下半年54.3万平方米相比，增幅达到了177%。高档住宅的回暖势头可见一斑。