上海去年二手房成交量下降近半

　　虽然上海2010年一整年都笼罩在调控的阴影下，但超出绝大多数人的预料，去年沪上二手房的成交均价却照涨不误。商报记者近日从沪上多家中介机构处获得的2010年年度数据报告显示，去年上海全年二手房的成交均价不降反升，涨幅超过20%。同时，相关数据显示，2010年上海二手房的全年成交量超过15万套，与2009年相比下降近五成。

　　全年成交量下降近一半

　　据上海永庆房屋研展部统计，2010年全年，上海全市二手房的成交套数为151379套，月平均成交12615套，相比2009月平均23935套的成交量，下降47%。

　　上海二手房的交易量呈现冷热交替演绎的态势。有业内人士表示，纵观去年一整年楼市成交情况可知，市场基本处于“调控低迷回升调控低迷回升”的循环周期之中。

　　春节前后属于传统的楼市淡季，2010年上海二手房市场在这两个月内也表现得较为低迷，4月份成交曾经达到过今年历史的位2.18万套，但新一轮调控政策也在该月颁布，随后4月下半月成交量开始下滑。

　　据悉，调控措施在5月份被市场体现得淋漓尽致，楼市买卖双方观望气氛加重，部分业主将挂牌物业转入租赁市场，成交量出现骤降，促使外郊环线楼盘出现价格松动。数据显示去年5月份全市共成交二手房6355套，环比下降70%，但二手房价格没有出现明显下跌。

　　随着世博会的召开，不少暑期来沪人员对租赁市场需求开始加大，业主暂时转售为租的心理使得二手房市场挂牌量开始下降。同时，在刚性需求带动下的二手房楼市从7月份开始渐有起色，成交量逐渐攀升，整体价格出现稳步上扬。量价齐升态势在去年9月重新出现。

　　此后，进入10月份，“沪十二条”的楼市地方细则出台，成交量再次出现26%的回落。但几经政策干预的市场开始出现失控，推动价格和成交量一齐飙升。

　　商报记者注意到，2010年与2009年同比之差的是5-7月，特别是去年的“金四”、“金九”两个传统成交旺季，成为年内少有的成交大热时期。

　　21世纪不动产分析师罗寅生向商报记者透露，去年二手房市场在多番政策调控下，大量投资客被挤出市场。而改善性购房者也受到了如首付比例提高、停贷等的“一刀切”政策波及，因而更倾向于选择谨慎观望。全年为稳定，并支撑整个楼市成交的热基本都集中在有着普通置业需求的购房者身上。罗寅生说：“所以小户型、老公房等总价较低的房源成了2010年一整年的热门畅销房。”

　　二手房价格仍大幅上扬

　　尽管年内遭遇两次重大的政策调整，上海二手房价格仍未有明显下降，反而呈现普涨的态势。商报记者从沪上多家中介获得数据显示，2010年二手房成交均价为16000元/平方米左右，相比于2009年的年成交均价12000元/平方米左右，上涨了两成多。

　　21世纪不动产上海区域市场对全市16个板块的标杆楼盘进行了全年监测，其中大户型(140平方米以上)、中等户型(90-140平方米)、小户型(90平方米以下)的年平均涨幅分别是18.5%、14.3%和14.5%。在遭受去年10月的二次调控后，上海房价的上涨脚步得到明显遏制。监测同时显示，大、中、小户型在12月初的成交均价比4月份的平均涨幅已分别下降至3.0%、5.4%和2.5%。其中，小户型房源更是在10月“限购令”影响下受关注程度降低，有三成房源的12月均价水平较4月份有10%以内的下降；但大户型、中等户型房源的价格未有下降。

　　“自季度开始，虽然去年4月中下旬出现楼市调控新政，但二手房价格仍保持2%的环比涨幅。”中原地产研究咨询部总监宋会雍告诉商报记者，进入10月份之后，楼市地方细则“沪十二条”出台，当时中低端物业业主出现2%左右的议价空间，两至三成的需求客户进入市场，在信贷政策影响下一次性付款购房的客户比例开始增加。“一方面，限购政策使得购房客户开始向大户型高总价的高端市场转移，区域高端市场业主开始出现撤牌以及跳价；另一方面经过第三季度的活跃换手，市场存量中性价比较高的物业基本销售一空，在售物业挂牌价格都比前期要高出许多，因此虽然成交量有所下滑，但成交价格仍保持上扬趋势。”【中介称上海二手房重现跳价刚需入市者增多】

　　房价续高或引发三次调控

　　去年12月二手房成交量随着11月份的市场回暖再次出现大幅攀升。商报记者从上海中原研究咨询部发布的报告中获悉，12月上海全市二手房成交套数环比上升38.5%，成交均价为23325元/平方米，环比上涨7.6%。该月成交套数仅次于2010年4月的2.18万套，环比增长幅度也同为2010年第二。

　　据21世纪不动产上海锐丰曲阳分行副经理王斌透露，去年12月中下旬分行成交十分活跃，环比11月提升30%以上，并促使其所在区域均价出现每平方米100-200元的涨幅。王斌表示，成交在年末集中放量使优质挂牌房源明显减少以及假日等季节性因素，促使市场潜在购买力心态较平稳是主要原因。

　　上海永庆房屋陈史翎总经理向商报记者表示：2010年12月成交量大涨超过四成，带动成交均价上扬。这表明调控以来被压抑的成交量已经出现释放的迹象。重要的是，买方心理似乎渐渐形成看涨的共识，在市场并无特别利好消息出台的时候，就已经迫不及待地追价买房。买方看涨的心理跟土地拍卖价屡创新高有不可分割的关系。“对2011年来说，如果调控政策推出过慢，或者力度不够，今年上半年房价势必继续走高。”陈史翎认为。【7月上海二手房成交量触底反弹议价空间温和放宽】

　　另据商报记者了解，除了上海以外，去年12月全国其他城市二手房市场也出现了强烈反弹走势：据中原集团研究2010年12月二手住宅成交数据显示，广州和天津环比增加约10%、北京增加25%、深圳更是增加45%。

　　中原集团研究经理瞿安新认为，2010年期间实施了二次宏观调控举措，该举措所产生的影响周期相对比较短暂。令人担忧的是，几个一线主要城市房价依旧在高位运行。为此，政府调控政策可能继续保持从紧态势，尤其是对二手市场至关重要的信贷政策更不会放松。若春节后市场再度向上抬头的话，政策极有可能进一步加码，政府将采用新的调控政策打压楼市。