“二套房贷松绑”楼市能否“解渴”？ 专家认为：房产商应以降价等手段配合才能尽快走出困境 12月17日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，包括“加大保障性住房建设力度”、“进一步鼓励普通商品住房消费”和“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售”在内有三项楼市利好出炉。消息传来，绍兴的诸多房产商均认为，其中“营业税征收时间缩短三年，松绑二套住房贷款”的措施将对楼市起到强心针作用。 据了解，措施中明确“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行贷款购买普通自住房的优惠政策”，而绍兴“中金”、“绿色家园”、“宜住”等房产中介的统计数据表明，目前二次购房需求占总需求的约三成，在一手房市场上该需求比例更高，因此业内人士认为这一“二套房贷解禁”政策将激活三成以上的购房需求。 不过，记者了解到的情况却是，各新开楼盘的成交量近几日并没有明显上升，倒是在各大房产中介挂牌的二手房数量有所上升，而价格则有所降低。 商业银行对如何执行新措施颇为谨慎 有一位房产商对此很是不解，他给记者算了一笔账：目前二套住房房贷按照商业银行年基准利率(6.12%)的1.1倍(6.732%)计算，一套商业贷款额度为70万元的住房，等额本息按揭20年，月还款额是5315.06元，而新措施下二套购房贷款利率可按基准利率下浮30%(4.284%)，同等条件下月还款额是4347.35元，相差967.71元，这对购房者来说是一个比较大的利好，可为什么市场就是没反应呢？ 记者从工行城东支行获知的信息也许可以解答他的疑问。该行信贷部门的一位工作人员告知，该措施中有一条为“人均面积低于当地平均水平”，但这个人均面积如何界定？要知道人均建筑面积和人均居住面积根本不是一回事，一般居住面积与建筑面积之比为1：1.8，这让银行在执行时很为难。他说，绍兴2007年人均住宅建筑面积为38平方米，三口之家也就是114平方米，因此一个绍兴居民要享受一套房政策，必须三个条件至少符合一个：要不套房没贷款，要不就是一套房面积小于114平方米，要不就是家里又有新人口增加，这就在很大程度上限制了“改善型自住需求”的释放。第二个问题是二套房贷的标准，套房还完贷款再买第二套算不算一套房？这条以前就有争议，执行是不算一套房的，因为央行征信系统是可以查到购房者贷款信息的。另外再加上“二套房贷解禁”后还可能带来银行不良贷款率上升等问题，因此商业银行目前普遍也抱着谨慎观望的态度，静等上面进一步的通知。 二手房挂牌数量增加，房价有所拉低 不过在二手房市场上，近来倒出现了一个少见的闹猛景象。 措施中对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策，“将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。”专家就此认为，中国楼市10年来涨幅巨大，期间基本没有经过调整，本身积累了大量的获利盘，楼市大起以后的小落或中落是客观规律，尤其是将营业税由5年改为两年，将有大量的二手获利盘涌出，短期内住宅的供大于需已成定局，或会加速楼市的下滑。 事实也的确如此。记者在绍兴几家房产中介了解到，近二手房的挂牌数量上升幅度较大，尤其是次新房的挂牌数量占到了总挂牌量的近四成，致使买家的选择余地大大增加，加上现在是买方市场，卖方肯定将省下的税费让利给买家，因此房价也应声下降，下降幅度平均在300元/平方米。 住房转让减轻税负，炒房者有望解套 对于新措施的出台，兴的莫过于一些炒房者。 措施的后半部分，明确就是要为住房转让减轻税负，对投资客来说即为一个“绿灯”信号。首先是从5年以上免营业税改为2年，也就是说2006年买的房也可以免税了。关键的一条是对不足2年的从按全额征收营业税改为按交易差额来征收，这就意味着，在2007年高峰时的购房者可以少放血出货了。还有专家认为，目前的形势是流动性紧缺，不是流动性过剩，因此国家很可能出台直接允许转按揭的政策，即在签订购房合同、按揭合同后可以转让、更名，这样就可以让贷款购房的人转卖房屋，刺激流动性，也可以为当初冲动购房而当下难以还贷的年轻人解套，同时可以为投资客出货扫清障碍，更可以加快房屋的周转和资金的流动，从而带动整个楼市的升温。事实上，有些地方的商业银行和房产开发商已经这么做了，一旦国家出台政策使其合法化，相信绍兴也会很快跟进。 值得注意的是，此次会议上并没有明确政策具体的执行时间，目前绍兴市相关部门也未收到具体文件，因此专家认为，对于广大的房地产开发商来说，目前应该一方面利用政策的利好，诸如“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。”等直接对房产商的支持政策，一方面自身也应配合推出降价等手段，这样才能尽快走出困境。
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“二套房贷松绑”楼市能否“解渴”？
专家认为：房产商应以降价等手段配合才能尽快走出困境
12月17日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，包括“加大保障性住房建设力度”、“进一步鼓励普通商品住房消费”和“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售”在内有三项楼市利好出炉。消息传来，绍兴的诸多房产商均认为，其中“营业税征收时间缩短三年，松绑二套住房贷款”的措施将对楼市起到强心针作用。
据了解，措施中明确“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行贷款购买普通自住房的优惠政策”，而绍兴“中金”、“绿色家园”、“宜住”等房产中介的统计数据表明，目前二次购房需求占总需求的约三成，在一手房市场上该需求比例更高，因此业内人士认为这一“二套房贷解禁”政策将激活三成以上的购房需求。
不过，记者了解到的情况却是，各新开楼盘的成交量近几日并没有明显上升，倒是在各大房产中介挂牌的二手房数量有所上升，而价格则有所降低。
商业银行对如何执行新措施颇为谨慎
有一位房产商对此很是不解，他给记者算了一笔账：目前二套住房房贷按照商业银行年基准利率(6.12%)的1.1倍(6.732%)计算，一套商业贷款额度为70万元的住房，等额本息按揭20年，月还款额是5315.06元，而新措施下二套购房贷款利率可按基准利率下浮30%(4.284%)，同等条件下月还款额是4347.35元，相差967.71元，这对购房者来说是一个比较大的利好，可为什么市场就是没反应呢？
记者从工行城东支行获知的信息也许可以解答他的疑问。该行信贷部门的一位工作人员告知，该措施中有一条为“人均面积低于当地平均水平”，但这个人均面积如何界定？要知道人均建筑面积和人均居住面积根本不是一回事，一般居住面积与建筑面积之比为1：1.8，这让银行在执行时很为难。他说，绍兴2007年人均住宅建筑面积为38平方米，三口之家也就是114平方米，因此一个绍兴居民要享受一套房政策，必须三个条件至少符合一个：要不套房没贷款，要不就是一套房面积小于114平方米，要不就是家里又有新人口增加，这就在很大程度上限制了“改善型自住需求”的释放。第二个问题是二套房贷的标准，套房还完贷款再买第二套算不算一套房？这条以前就有争议，执行是不算一套房的，因为央行征信系统是可以查到购房者贷款信息的。另外再加上“二套房贷解禁”后还可能带来银行不良贷款率上升等问题，因此商业银行目前普遍也抱着谨慎观望的态度，静等上面进一步的通知。
二手房挂牌数量增加，房价有所拉低
不过在二手房市场上，近来倒出现了一个少见的闹猛景象。
措施中对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策，“将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。”专家就此认为，中国楼市10年来涨幅巨大，期间基本没有经过调整，本身积累了大量的获利盘，楼市大起以后的小落或中落是客观规律，尤其是将营业税由5年改为两年，将有大量的二手获利盘涌出，短期内住宅的供大于需已成定局，或会加速楼市的下滑。
事实也的确如此。记者在绍兴几家房产中介了解到，近二手房的挂牌数量上升幅度较大，尤其是次新房的挂牌数量占到了总挂牌量的近四成，致使买家的选择余地大大增加，加上现在是买方市场，卖方肯定将省下的税费让利给买家，因此房价也应声下降，下降幅度平均在300元/平方米。
住房转让减轻税负，炒房者有望解套
对于新措施的出台，兴的莫过于一些炒房者。
措施的后半部分，明确就是要为住房转让减轻税负，对投资客来说即为一个“绿灯”信号。首先是从5年以上免营业税改为2年，也就是说2006年买的房也可以免税了。关键的一条是对不足2年的从按全额征收营业税改为按交易差额来征收，这就意味着，在2007年高峰时的购房者可以少放血出货了。还有专家认为，目前的形势是流动性紧缺，不是流动性过剩，因此国家很可能出台直接允许转按揭的政策，即在签订购房合同、按揭合同后可以转让、更名，这样就可以让贷款购房的人转卖房屋，刺激流动性，也可以为当初冲动购房而当下难以还贷的年轻人解套，同时可以为投资客出货扫清障碍，更可以加快房屋的周转和资金的流动，从而带动整个楼市的升温。事实上，有些地方的商业银行和房产开发商已经这么做了，一旦国家出台政策使其合法化，相信绍兴也会很快跟进。
值得注意的是，此次会议上并没有明确政策具体的执行时间，目前绍兴市相关部门也未收到具体文件，因此专家认为，对于广大的房地产开发商来说，目前应该一方面利用政策的利好，诸如“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。”等直接对房产商的支持政策，一方面自身也应配合推出降价等手段，这样才能尽快走出困境。