深圳二手房回暖步调缓慢 “牛皮市”将持续

  根据美联物业全国研究的统计，与南宁、上海、杭州等地二手房成交回暖态势相比，深圳二手房成交略显平静，主要受制于二手房交易的三大领域：“普通 住房”与“置业”的标准尚未松动，营业税没有下调。鉴于该三大环节尚无松动，按照成交宗数增长率横向比较计算，深圳二手房回暖将慢于其他一线城市。

　　“普通住房”标准未变

　　为了遏制炒卖期房的情况，深圳“普通住宅“标准早在2005年出台，是当时宏观调控下的产物。随后每年各区的参考价格都有更新，但基 本条件不变，即应同时满足以下三项条件：住宅小区的建筑容积率在1.0以上；单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）；实际成交价格低于同级 别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

　　随着政府10月对楼市政策导向转变，上海、南京等地纷纷出台新标准。以上海为例，上海市房屋、规土、财政、税务四部门联合决定，从11月1日起执行新的普通住房标准：

　　A.单套建筑面积140平方米以下

　　B.内环线（市）以内，总价人民币245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下

　　C.五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

　　上海的地方版标准有三大功效：一是扩大了“普通化率”，二是刺激了需求。与上海的标准相比，南京的普通住房标准更为宽泛：住宅小区建筑 容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在144平方米（含）以下的，即可算作普通住房，将普通住房彻底与房价脱了钩。“普通住宅”的泛化直接带动了楼市 成交意愿。

　　营业税没有下调

　　二手房交易中，营业税是所有税费的大头和基础。深圳目前的规定仍是个人购买住房（包括普通住房和非普通住房）在五年内转手交易的，按实 际销售金额全额5%的税率缴纳营业税。而上海已有新规：对个人将购买超过二年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税和个人所得税（生活用房）。

　　根据的新政策，自11月1日起对个人购买90平方米及以下普通住房的契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收 印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。其政策导向已比较清晰，即政府让利于民。按照南京早前的规定，对居民个人拥有的普通住宅，在转让时已经暂免征 收土地增值税。

　　南京、上海等地的税收优惠政策看似减少了财政收入，但却是放长线钓大鱼。笔者以为，培养市场信心与遏制投机有时不可两全，但与可支配收 入降低、股票缩水、房价下跌预期等不利因素相比，适当降低税率或起征点还是对经济有促进作用的。更何况深圳的房地产地税收入向来不低，以2007年上半年 为例，地税收入319亿元，比上年增长29.71%，地方营业税增长主要来自金融和房地产收入，两个行业收入合计为57.37亿元，增长52.05%。今 年上半年，深圳市房地产业税收收入完成57.76亿元，同比微跌1.32%，这与一手房和二手房销售面积的同比减少额相比，几乎微不足道。

　　“牛皮市”将持续

由以上分析可见，深圳在本次地方新政中走的是“稳健派”，而非“激进派”。二手房交易中的三大核心领域在深圳尚无明显松动，料深圳二手 房“牛皮市”胶着的局面还将持续，全年二手房交易量与去年相比，将下跌两成。预计按照成交宗数增长率横向比较计算，深圳二手房回暖将慢于其他一线城市。