委员呼吁为大学生建“平租房”

　　“房价贵,买房难”仍是全国“两会”热点话题。昨日,晨报记者针对房地产行业及房价问题进行了采访。全国政协委员、上海社科院城市与房地产研究主任张泓铭认为,房价虽仍有下跌空间,但现在介入不算早;而全国政协委员、江苏省社科院院长宋林飞则认为,房价泡沫还得挤一挤,地产商应走出暴利时代,应为进城务工人员及大学毕业生提供平租房。
　　
　　一问房价“泡沫”还有多少?
　　
　　房市还有“泡沫”,南京并不大
　　
　　宋林飞认为,房地产是否还存在泡沫要看房价是否存在虚高现象,即人们对目前房价能不能承受,这就要看房价收入比。据介绍,国际通行的比是,一个家庭用3年到6年收入,买到一套体面的住房(户均90平方米)。如以上限标准6年收入、户均为3口之家及国家统计局公布的2007年城镇居民人均可支配收入13786元为依据,得出的结论就是,一套90平方米的住宅均价为24.8万元,相当于每平方米2700多元。
　　
　　宋林飞说,虽然一些国家或地区的房产在前几年也有所增长,房价收入比提高,但也在10倍之内,我国很多地区的房价收入比远远超过10倍水平,甚至达到了16倍以上,从这个角度看,全国房价还存在一定泡沫。不过,该人士指出,南京房价泡沫要比上海、广州、北京及杭州少一些,主要的原因是南京消费能力不如这些城市,属于生产与消费相结合的城市。
　　
　　长期从事房地产研究的张泓铭认为,用房价收入比衡量地产是否存在“泡沫”是不全面的,“国内人多地少,每年的人流向大城市,城市化进程的加速推高房价,也使得用西方的“房价收入比”指标判断房价高低变得没那么科学。在这样的背景下,一些大房价收入比达到10倍,也并不能说存在泡沫。”
　　
　　目前房地产市场泡沫还有多少?张泓铭说,“可以用一个简便的方法去观察,如果一个楼盘没人去买,这房子肯定是存在泡沫了。此外,还应该看自有资金投入的回报率,正常情况应该在6%,如果低于这一数值,就存在泡沫了。”举个例子,你有间价值100万的商品房出租,如果年收益高于6万元,说明回报高于一般投资,如果低于6万,回报很低,说明它没有市场,泡沫过大。
　　
　　二问楼市触底反弹还是继续探底?
　　
　　“泡沫”还可再挤一下
　　
　　宋林飞认为,目前房价还很难说已见底,可能还会有继续探底的过程。他认为有四大理由支撑这一判断,一是,目前房源充足,前几年开发商兴建的楼盘已到了较密集的上市期,为整个市场带来充足的房源供应。第二,受全球金融危机影响,人们收入预期下降,购房者观望心理加重。第三,房地产企业自身资产负债率较高,加大了地产商存量房源抛盘变现的压力。此外,如果全球经济不见底反弹,那对房地产的冲击会加大。宋林飞表示,房价“泡沫”还应该挤一下,这对百姓释放购房需求有帮助。房地产商应正视房地产利润,主动让利给百姓。“地产商利润维持在8%—10%才比较合理。”
　　
　　虽然认为房地产存在“泡沫”,但张泓铭认为,想让地产完全无泡沫也不可能。对于房地产后期走势,他谨慎乐观,认为地产进入了相对底部区域,是有购房需求的百姓淘房的好时机。
　　
　　三问如何确保中低收入者有房可居
　　
　　应为民工、毕业生提供“平租房”
　　
　　对于不少人大代表、政协委员提出的让政府加大廉租房建设的建议,宋林飞表示,“除了提供廉租房给低保户及提供经适房给失地农民和低收入家庭外,应该关注进城务工人员和毕业不久的大学生,他们中的多数人有一定收入,但收入不会太高。既不符合住廉租房条件,政府应考虑为中低收入者提供“平租房”。”
　　
　　宋林飞表示,所谓“平租房”相当于经适房中的非产权房,这些房屋适合租给有一定收入且对房屋注塑有要求的人,让他们在较好的注塑条件下,享受政府补贴带来的“低租金”优惠。
　　
　　而对于很多委员建议加大廉租房建设,减少经适房的做法,张泓铭并不认同。他说,廉租房是提供给低收入人群,但短期内很难让投资方(主要是政府部门提供)收益,因此资金压力会比较大。为了该利民项目的顺利实施,对于廉租房的提供,不可能指望一蹴而就。因此,为了盘活资金,加快经适房建设在现阶段不能被否认。
　　
　　此外,张泓铭表示,人们要转变消费观念,并非有了房屋产权才叫有房主,在不具备购房能力的条件下,节衣缩食获得房屋产权是没有必要的。