调控应充分发挥存量房的作用

　　住宅市场近年来一直是政府、媒体与广大民众关注的焦点。特别是当2009年部分城市的商品住宅价格大幅上涨，尤其是部分一线城市商品住宅在高房价前提下仍然一房难求，让许多业内同仁也心存隐忧。今年四月份以来，新一轮房地产调控政策纷纷出台，也是一种必然。

　　但是，调控住宅市场首先需要承认几点客观现实：包括中国城市发展进程的不均衡性，城市资源存量与发展潜力的差异性，不同城市之间对于企业、资本与个人的吸引力差距，等等。

　　唯有承认了上述事实，才能够正确地看待部分城市住宅价格快速上涨的根源。试想，北京、上海这样的城市，从建国至今，在城市基础设施、教育资源、医疗资源等方面的投入，有其他哪个城市可以相比？再加上北京的行政资源优势和上海的产业资源优势，以及两市无可比拟的人力资源优势，城市资源价值必然要体现出这种长期持续投入所形成的累积效益。此外，必须要正视一点，在中国的一线城市，资源存量相比于吸引力而言，处于严重短缺的状态。但是二三线城市，想把自己的吸引力提升到相应的水平，则需要一个较为漫长的时间。

　　认可上述事实，才有可能纠正一些相对错误的概念。比如，通过加大一线城市住宅建设用地供给量来平抑房价，总感觉是杯水车薪；让一线城市实现住宅市场的供需平衡的努力总是劳而无功；试图利用市场手段抑制投机和投资行为，结果每每不如人意。这些尝试往往希望毕其功于一役，显得急功近利，而调控房地产是项系统工程，需要更多的时间。

　　既然新增资源在短时期内难以与需求相匹配，便可以对需求进行恰当的抑制。同时，也应该允许市场机制产生作用，让价格实现调节需求的经济作用。此外，当新建住宅用地供应量不足以平衡需求增量时，适当控制套型面积的做法无可厚非，只不过要更加注重合理性。比如，考虑南北差异，确定中小套型商品房在不同区域的不同标准，经验证明，90平方米在深圳可做成三居室，而北方则是三居不够、两居偏大。此类问题处理得好，才能对住宅消费形成合理引导。

　　笔者希望特别指出的是，对于存量房市场如何在调控中发挥作用的问题，目前业界仍然关注不足。

　　长期以来，房地产调控一直纠缠于新建住宅，而忽视了存量市场的作用。在这种指导思想下，还一度出现了不少反向政策，例如在二手房市场上加税等措施，竟然也打着抑制房价的旗号，结果却是助推了房价。这类认知偏差到目前为止还没有看到纠正的迹象。而存量房市场总量巨大，所谓的空置问题也主要集中于存量房市场之中。

　　如何将存量释放到市场中，是政策制定者必须考虑的问题。现在有一种观点是，通过给存量房加税的方式来逼使业主出售房产，进而带动房价下跌；也有人反复强调，目前房地产租售比过大，房产投资已无收益可言。凡此种种，都犯了一个概念上的错误：持有房产的升值来源于时间，而税收与租金相比于未来房产增值的预期，差距甚远。

　　因此，完全可以通过税收政策的设计，促使拥有多套住宅的家庭，将富余的住宅贡献到出租市场。这类操作，可以是通过降低出租住房的经营性税收，甚至设计更多的鼓励政策，通过增加出租业主的租金收益，增加市场上可出租房源，从而平衡住宅市场的供需矛盾。当然，如果能够同时再有相应措施针对空置住宅给予相应的惩罚性措施，效果更佳。

　　但是，实施这种举措的前提目前尚不具备。因为目前的房地产市场中，对于存量房总量、套型比例、产权人、产权形式等还未形成完善的统计与管理体系，对于空置、多套房屋等无法实现明确界定，自然许多打击的手段根本无从谈起。

　　如果能够纠正目前房地产新政中对于改善性住房的错误限制，用更加优惠的政策鼓励居民在住房升级换代后将原有住宅投入二手房市场或出租市场，对于增加住宅供应总量或许更有帮助。

　　总之，不能把增加市场供应的目标局限在新房市场，也不应该把市场供应限定在买卖关系。如果租赁市场能够形成稳定房源，持续形成相对较低的租金，对于中国房地产的健康发展与产业升级将大有裨益。同时，也为城镇化进程以及城市产业结构调整争取了足够的时间。

　　（作者系全国房地产经理人联盟副秘书长）