上海二手房局部供应不足 跳价现象开始普遍

　　近期大量刚性需求的入市，使得二手房市场出现一片繁荣景象。一些刚性自住需求青睐的居住氛围浓郁的区域，面对迅速释放出的市场需求，供应量显得较为有限，并出现了一套房源几家争抢现象。少数业主对后市看涨心理愈加强力，出现撤牌现象。

　　区产品集中在高端，客群相对狭窄且稳定；城市副出现改善性需求扎堆现象，价格也出现走高行情，局部市场供不应求的态势逐渐明显，房价上扬趋势难挡。

　　上海中原研究咨询部经理马冀表示，虽然当前调控政策正逐步落实，在执行尺度上严于新政初期，但近几个月来积累的大量刚性需求，仍不断突破政策带来的震慑效果。新政着力点在需求遏制，对于供应方实际压力并不直接，体现在二手房市场上则更为微弱。加上新政激活置换性需求，购买力实现一定补充，在整体交易量上行的过程中，价格出现回落的可能性十分有限。这也坚定了目前刚性需求放弃观望积极看房成交的决心。

　　进入金九以来，上海二手住宅挂牌量呈现放量趋势，但9月份第3周之后，挂牌量再度稳定。各区域间呈现此消彼长，区二手房挂牌量减少，外围则增多。市的卢湾、静安以及长宁出现小幅下滑，传统居住大区普陀、闸北、松江以及虹口等城市次区域挂牌量下降更加明显。

　　近期一些城市次区域二手住宅成交量明显攀升。以浦东新区世纪大道竹园商圈为例，由于板块内酒店分布相对密集，商业气氛比较重，同时又有4条轨道交通交错分布，早期受投资客密切关注，区域内外省以及江浙地区的投资客约占到5成以上。新政后，大量的物业开始放盘。近期受改善性需求释放、市场回暖影响，跳价现象开始普遍，目前成交价基本高于挂牌价格。部分以较低价格挂牌的房源并非促销，而是招客探市，一旦有客户看中便开始惜售。

　　区域内的明星楼盘有国际华城、盛世年华、第五大道以及香榭丽舍花园等，市场需求量较大的户型为面积163平方米左右的3房，总价550万左右。目前板块内的次新房市场价格在37000元/平方米；老式公房如竹园新村，市场价格在27000元/平方米。虽然部分公房对接区域内的福山外国语学校，属于学区房，但市场活跃度不佳。主要原因是一方面房龄接近20年，外立面相对老旧；另一方面虽然供应量较为充足，但对于置业者来说性价比较低。

　　另外，位于内环以内的中山公园板块，也是商业氛围比较成熟的区域，板块内各楼盘自住率较高。在回暖潮中，区域供求出现供不应求态势，业主较为普遍的惜售心态让板块内挂牌房源十分有限。从成交结构看，总价在100-150万的公房成交量占到整体市场的6-7成左右。但此类房源，不乏出现两家客户抢购一套房源，导致客户主动加价以便优先取得，因此成交价格往往高于挂牌价格的6%。整个板块内虽有新建商品房供应，但是价格比二手公寓要高出2-3成，因此多数购房者仍然比较倾向于购买二手房。二手公寓主要集中在兆丰家园、凯欣豪园、路易凯旋宫以及圣约翰名邸等社区，二手房市场价格在35000-40000元/平方米左右。

　　此外，受到板块内客户群体的资金实力限制，板块内物业面积越小价格越高。例如，凯欣豪园，目前面积在147平方米左右的大三房，二手房价格45000-47000元/平方米；但面积在88-108平方米左右的两房和面积40-60平方米左右的一房，目前二手房市场价格在49000-55000元/平方米。目前业主挂牌后跳价现象比较频繁，约占到成交量的4成左右。一些略低于市场的急售楼盘，市场消化速度极快，甚至出现当日成交现象。