“这是一个寒冷的冬季，我们能做的，就是抱团取暖，战严寒。真希望这个寒冬尽快结束。”
这是中原地产南京公司董事总经理赵祎骏，对2011年南京二手房市场给出的评价。
的确，与新房市场相对集中的“一片降声”形成对比的是，二手房市场的处境则更为尴尬，甚至经历的“寒冷”比新房市场还要多。
高达33%的成交量下滑，接近三成的客源量减少，中小型中介的“关店潮”，品牌中介转行加入新房市场的策划营销……这些都让南京的二手房市场在过去的2011年显得非常“动荡”，也透露出市场的一丝不安与失落。
客源大幅减少，市场低迷
2011年是调控年，限购令、限贷令影响了一大批人的买房需求，市场的二手房客源量下滑32%。
有数据显示，从去年年初开始，二手房的客源量就一直在低位徘徊，在6月到达谷底，即使是到了传统的“金九”旺季也没有明显升高的迹象。只是到了10月房展会期间，感受到市场和房价变化的客户才重新入市咨询问题、了解信息。南京二手房的有效需求量直到接近年底的时候才出现实质性的小幅度上扬。
我爱我家市场分析表示，市场房源的供应量也和需求量一样，在去年有较大幅度的下滑，而成交量就更为低迷了。
据统计，全年南京二手房住宅共成交37976套，环比去年下降了33.8%。全年成交量走势呈现出“L”型，即1月份成交达6378套的相对高位，而2月份后成交量骤减，随后的9个月期间单月成交量均在3000套上下徘徊，降幅达53%。跨入下半年之后的市场成交更是跌入冰点，日均成交不足百套。
业内人士表示：“南京各区的二手房交易都比去年有大幅减少，在3月份以后，市场进入长时间的低迷期。”南京链家市场部经理舒莉莉也认为，2011年二手房住宅成交受限于各类调控政策，购房需求明显缩水，二手房住宅市场“低成交”状态正在蔓延。
价格倒挂，议价空间加大
2011年11月20日，江宁武夷绿洲推出的特价房单价仅6275元/平方米。然而记者同时查询发现，当时武夷绿洲一套二手房的报价却高达12826元/平方米。桥北的大华锦绣华城目前成交均价7800元/平方米左右，而该小区的二手房网上挂牌均价为8431元/平方米。
同一个楼盘，二手房价格居然是新房的一倍。实际上，在江宁、江北、城东甚至河西等多个区域，都出现了二手房价比新房每平方米高数千元的房价倒挂现象。二手房和新房价格大幅度倒挂是2011年南京二手房市场典型的特征之一。
我爱我家市场研究分析表示：包括保利、万科、金地在内的知名房地产企业在年终掀起的低价开盘或降价销售，让周边二手房价格一直在相对的高位徘徊。价格受市场反映相对较慢的二手房，无疑成了近期一手房价格下降的牺牲品，大不如前。
新房市场促销活动不断，加上二手房市场成交的冷清，使得部分二手房业主坚守价格的心态悄然改变。
中广置业市场部统计数据显示，目前南京二手房市场上买卖双方就挂牌价出现3%~5%的议价幅度已经成为市场交易过程中的“潜规则”，这在此前楼市的火爆阶段是很难见到的。个别急需用钱的业主甚至有可能会接受10%以上的议价。
中介转行，市场走向不明朗
房地产市场的“寒冷”不仅让开发商叫苦不迭，很多二手房中介也经不起“折腾”。
在上海，满堂红宣布退市。在广东，中原地产大规模关店。而在南京，为了保持一定的业务量，增加一定的市场“御寒”的能力，南京本地的品牌中介想尽了办法。进入2011年以来，开发商和中介企业联动销售新房案例日渐增多。
据了解，目前南京地区包括我爱我家、满堂红置业、中原地产等都已经在和开发企业合作开展新房销售业务。许多中介公司的业务范围既包括二级市场，也包括三级市场，开发商对中介的委托也是全面的，包括楼盘的定位、包装、推广、销售等一整个环节的全案代理。
有分析称，中介开始将业务暂时转移，这给原本就很脆弱的二手房市场带来了更大的不确定性，未来二手房的走向也充满了疑问。
2012年，需求会爆发吗
对于到来的2012年，二手房市场的动向究竟是怎么样？记者采访后发现，回归平稳是主旋律。同时，也有业内人士称：“还有希望。”
“节后市场不会有太大起伏，以平稳为主。”满堂红市场部李媛认为。
我爱我家市场研究表示，在2012年，南京二手房的交易量不会出现明显的增长，大约稳定在40000套左右。而2012年的房价或将继续稳中有降，特别是在上半年，房价的下跌趋势和范围或将更加明显，受商品房影响，二手房或将扩大降价范围和幅度。到了下半年，房价或许会趋于稳定，二手房也会随之稳定。
此外，品牌中介的良性竞争可能促进未来二手房市场的逐步复苏。南京链家地产总经理黄月平说，南京二手房市场需求量大，中介代理比例低，有较大的发展空间。南京满堂红总经理袁小玲也称：“虽然目前买房需求暂时被压抑了，但迟早会释放，南京二手房市场依然有较大潜力。”
“在市场困难期，大公司要更加注重提升服务质量，踏实练功底，更有利于保持业绩平稳，一旦市场转好，就更有实力抢占市场份额。”中广置业金鑫认为，大量品牌房产中介的进入，将导致南京中介行业在激烈竞争中实现蜕变，行业洗牌后品牌中介将占据市场主导。
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“这是一个寒冷的冬季，我们能做的，就是抱团取暖，战严寒。真希望这个寒冬尽快结束。”
这是中原地产南京公司董事总经理赵祎骏，对2011年南京二手房市场给出的评价。
的确，与新房市场相对集中的“一片降声”形成对比的是，二手房市场的处境则更为尴尬，甚至经历的“寒冷”比新房市场还要多。
高达33%的成交量下滑，接近三成的客源量减少，中小型中介的“关店潮”，品牌中介转行加入新房市场的策划营销……这些都让南京的二手房市场在过去的2011年显得非常“动荡”，也透露出市场的一丝不安与失落。
客源大幅减少，市场低迷
2011年是调控年，限购令、限贷令影响了一大批人的买房需求，市场的二手房客源量下滑32%。
有数据显示，从去年年初开始，二手房的客源量就一直在低位徘徊，在6月到达谷底，即使是到了传统的“金九”旺季也没有明显升高的迹象。只是到了10月房展会期间，感受到市场和房价变化的客户才重新入市咨询问题、了解信息。南京二手房的有效需求量直到接近年底的时候才出现实质性的小幅度上扬。
我爱我家市场分析表示，市场房源的供应量也和需求量一样，在去年有较大幅度的下滑，而成交量就更为低迷了。
据统计，全年南京二手房住宅共成交37976套，环比去年下降了33.8%。全年成交量走势呈现出“L”型，即1月份成交达6378套的相对高位，而2月份后成交量骤减，随后的9个月期间单月成交量均在3000套上下徘徊，降幅达53%。跨入下半年之后的市场成交更是跌入冰点，日均成交不足百套。
业内人士表示：“南京各区的二手房交易都比去年有大幅减少，在3月份以后，市场进入长时间的低迷期。”南京链家市场部经理舒莉莉也认为，2011年二手房住宅成交受限于各类调控政策，购房需求明显缩水，二手房住宅市场“低成交”状态正在蔓延。
价格倒挂，议价空间加大
2011年11月20日，江宁武夷绿洲推出的特价房单价仅6275元/平方米。然而记者同时查询发现，当时武夷绿洲一套二手房的报价却高达12826元/平方米。桥北的大华锦绣华城目前成交均价7800元/平方米左右，而该小区的二手房网上挂牌均价为8431元/平方米。
同一个楼盘，二手房价格居然是新房的一倍。实际上，在江宁、江北、城东甚至河西等多个区域，都出现了二手房价比新房每平方米高数千元的房价倒挂现象。二手房和新房价格大幅度倒挂是2011年南京二手房市场典型的特征之一。
我爱我家市场研究分析表示：包括保利、万科、金地在内的知名房地产企业在年终掀起的低价开盘或降价销售，让周边二手房价格一直在相对的高位徘徊。价格受市场反映相对较慢的二手房，无疑成了近期一手房价格下降的牺牲品，大不如前。
新房市场促销活动不断，加上二手房市场成交的冷清，使得部分二手房业主坚守价格的心态悄然改变。
中广置业市场部统计数据显示，目前南京二手房市场上买卖双方就挂牌价出现3%~5%的议价幅度已经成为市场交易过程中的“潜规则”，这在此前楼市的火爆阶段是很难见到的。个别急需用钱的业主甚至有可能会接受10%以上的议价。
中介转行，市场走向不明朗
房地产市场的“寒冷”不仅让开发商叫苦不迭，很多二手房中介也经不起“折腾”。
在上海，满堂红宣布退市。在广东，中原地产大规模关店。而在南京，为了保持一定的业务量，增加一定的市场“御寒”的能力，南京本地的品牌中介想尽了办法。进入2011年以来，开发商和中介企业联动销售新房案例日渐增多。
据了解，目前南京地区包括我爱我家、满堂红置业、中原地产等都已经在和开发企业合作开展新房销售业务。许多中介公司的业务范围既包括二级市场，也包括三级市场，开发商对中介的委托也是全面的，包括楼盘的定位、包装、推广、销售等一整个环节的全案代理。
有分析称，中介开始将业务暂时转移，这给原本就很脆弱的二手房市场带来了更大的不确定性，未来二手房的走向也充满了疑问。
2012年，需求会爆发吗
对于到来的2012年，二手房市场的动向究竟是怎么样？记者采访后发现，回归平稳是主旋律。同时，也有业内人士称：“还有希望。”
“节后市场不会有太大起伏，以平稳为主。”满堂红市场部李媛认为。
我爱我家市场研究表示，在2012年，南京二手房的交易量不会出现明显的增长，大约稳定在40000套左右。而2012年的房价或将继续稳中有降，特别是在上半年，房价的下跌趋势和范围或将更加明显，受商品房影响，二手房或将扩大降价范围和幅度。到了下半年，房价或许会趋于稳定，二手房也会随之稳定。
此外，品牌中介的良性竞争可能促进未来二手房市场的逐步复苏。南京链家地产总经理黄月平说，南京二手房市场需求量大，中介代理比例低，有较大的发展空间。南京满堂红总经理袁小玲也称：“虽然目前买房需求暂时被压抑了，但迟早会释放，南京二手房市场依然有较大潜力。”
“在市场困难期，大公司要更加注重提升服务质量，踏实练功底，更有利于保持业绩平稳，一旦市场转好，就更有实力抢占市场份额。”中广置业金鑫认为，大量品牌房产中介的进入，将导致南京中介行业在激烈竞争中实现蜕变，行业洗牌后品牌中介将占据市场主导。