申城二手房市量缩价涨 快涨板块面临回调压力

　　据报道，二套房贷收紧、业主跳价、可售房源稀缺，在这几个因素共同作用下，二手房市场博弈气氛加剧。业内人士认为不仅二手房市场正式进入量缩价涨阶段，而且新一轮市场转折点可能从快涨板块开始。

　　买卖双方价差拉大

　　据上海台庆房产研展部统计，7月上海二手住宅成交2.8011万套，环比下降7.3%；成交均价为1.1968万元/平方米，环比增长2.3%，量缩、价涨的比例均大于一手住宅。显然，两大指标已形成较大的背离。易居臣信市区域总监徐敏琪作了一个形象的比喻，现在卖掉一套房子等于年初时卖掉两三套。

　　正由于买卖双方对价格预期的分歧，市场面临的调整压力也就越大。21世纪不动产上海锐丰石门二路分行经理郁红卫表示，7月初，南静安板块国际丽都城一套面积174平方米的房源报价为925万元左右，而短短两周内已飙升至1160万元，数个意向买家的出价也仅为960万元左右，双方差距近20%，根本无法成交。在杨浦鞍山、闵行七宝、浦东塘桥等多个板块，因业主过度跳价，交投双方的心理价差已普遍扩大至15%-20%，不少买家暂缓入市。郁红卫表示：“若心理预期产生明显差距，交投双方经博弈、磨合后再度达成一致的过程可能需要3个月甚至更长的时间。”

　　二套房贷审批从严

　　现在想买房的绝大多数已经持有一套或者两套物业，即便房价高涨有些还是不愿观望，但受二套房贷收紧影响，被动选择“观望”。凯弈投资近半个月就碰到不少“被动观望”的案例。有一名温州投资客购买了一套虹口区的物业，首付成数达到二套房贷的要求，但他向银行申请贷款利率下浮30%，银行不仅驳回了该客户申请的100多万元贷款，还拒绝按优惠利率发放贷款，这名投资客终放弃购房。另一位浙江购房者，买了一套浦东物业，虽然首付三成，但还是被银行驳回贷款申请，无奈之下只得补缴10%的房款后再次申请贷款。

　　类似这样由于不能承受较高的首付比例，而取消投资计划的例子在7月下旬屡见不鲜，可见银行对二套房审批的严格执行力度。由于现阶段入市的人善于利用利率优惠来增加自己资金的灵活性，因此一旦金融杠杆预期改变，入市的节奏也就跟着变化。业内人士认为，这种现象在8月中旬以后会更加明显。

　　快涨板块“撑”不住

　　在这种情形下，之前快涨的板块面临回调的压力。

　　原南汇周康板块从4月份起，成为大浦东计划的受益者，周康板块二手房成交行情异常火热。易居臣信市场研究数据显示，四五月份周康板块二手房成交量环比涨幅分别为17.97%和44.53%，而同期全市二手房成交量涨幅仅为14.59%和0.66%，跑赢大市的态势非常明显。而进入6月份后，板块成交行情急转直下，当月全市成交量仍然保持8.12%的上涨趋势，但周康板块环比下滑22.7%，板块走势与全市呈现背离。7月份至今，板块交投依然相对低迷，成交量继续回落。

　　易居臣信市场研究分析师杨晨青认为，6月份后的周康板块行情大落基本可归结于板块房价的快速上涨与前期存量的过度消化。以城中花园为例，从4月初的均价9000元涨至当前的1.2万元，涨幅在30%以上，在市场对大浦东计划的追捧逐渐趋于理性的当前，买方继续追高的热情已大打折扣；而另一方面，前期的大幅放量也使板块目前可售房源相对稀缺，加上房东普遍的惜售心理，客户可选择面已非常小，客观上限制了板块行情继续上行的空间。