2006年京、津、沪二手房市场年终分析报告

　　21世纪不动产观点

　　2006年京、津、沪二手房市场年终分析报告

　　上海与京津“两极分化”

　　总体回顾

　　2006年初，大部分地产专家和机构都对今年的房地产市场一致看好，北京二手房市场年成交量突破十万套，多数人认为是较合理的数字。随着年中一系列调控政策的出台，二手房市场陷入观望的僵局，但京、津、沪三地住房市场的迥异，注定政策调控后的三地市场的差异走势。

　　政策回顾：一个没想到

　　二手房交易的受阻使得二手房市场并不能有效地对新房市场起到分流作用，相反随着二手房交易成本的增加部分向买方转移，二手房价格在调控后的增长成为支撑新房价格增长的因素之一。这与政府规范二手房市场稳定二手房价格，与新房市场形成梯次消费的意愿相悖。

　　2006年进入年中政府针对住房价格的调控政策相继出台，尤其是下半年针对二手房市场调控政策的力度与密集程度非常少有，随之而来的二手房市场的交易量应声而下。

　　延长营业税的征收年限，明确个人所得税和部分城市土地增值税的征收等，无疑是通过增加二手房交易成本来抑制二手房市场中的投机行为，尤其是二手房交易资金监管政策的出台，有效地保障了二手房交易的透明与交易资金的安全，同时杜绝不法中介利用交易资金现金屯房，扰乱市场秩序，抬高房价。

　　从防止市场投资过热保证二手房市场健康发展的角度看，调控政策无疑是收到了一定的效果，二手房投资风险正随着交易成本的增加逐步显现。但另一方面，正常的二手房交易也受到影响，在下半年因政策调控带来的新盘供应量减少的现实下，二手房交易的受阻使得二手房市场并不能有效地对新房市场起到分流作用，相反随着二手房交易成本的增加部分向买方转移，二手房价格在调控后的增长成为支撑新房价格增长的因素之一。这与政府规范二手房市场稳定二手房价格，与新房市场形成梯次消费的意愿相悖。当然在政策出台后，因各地市场的交易特点不同，所以政策对于京、津、沪三地市场的影响程度亦有差别。