岁末年初二手房成交将短期缩量盘整

　　由于受到经济运行积极向好、营业税恢复时限和一手楼市价高供少等多方因素的影响，12月份前两周，深圳二手楼市交投表现更趋活跃。

　　根据深圳市规划和国土资源委员会的成交数据显示，本月前两周，深圳全市二手房共成交8841套，环比上月同期的7486套，上升18．10％，与去年同期相比涨幅更是高达281．24％。上周（12．7－12．13），全市成交5430套，环比上升近三成，再次创下历年新高。预计2009年全年深圳二手市场的交易总量将突破14万套。

　　“抢搭政策性末班车”增催成交

　　根据港置地产统计数据显示，前两周，深圳全市二手房成交均价为14633元／平方米，环比上月同期的成交均价，涨幅为2．37％；与去年同期相比上涨了11．40％，价格涨幅不大，但市场表现相当稳健。目前二手楼市的价格依旧呈“胶着”状态，持续徘徊在14000元／平方米左右。结合数据可看出，深圳二手房市场的交易价格并未出现较大振幅，在整体涨幅趋缓的发展势头之下，仍控制在合理范围之内。

　　近期深圳二手房市场成交量屡创新高的行情，显然主要受政策等多重因素影响。首先，从营业税征免时限由2年恢复到5年来看，以一套90平方米以下，过户价格为80万元的二手房为例，优惠取消前后过户交易税费成本相差在4倍以上。由此可见，营业税征免时限恢复为5年，增加了“快进快出”的投机成本。受此影响，一方面加重了投资客“政策性抛售”；另一方面加快了刚性需求者“抢搭政策性末班车”置业的速度。从而使得成交量显著上升；这一点在上周成交量持续走高方面得到了充分体现。

　　未来市场逐步回归理性

　　从港置地产实际成交数据来看，目前有六成以上客户均是改善置业，而其中四成客户属于置换型，主要是用来改善自身居住的条件。从港置交易系统显示的供需数据来看，目前二手房市场供需较前一段时间有20％左右的增长幅度，供需双向同步增长，一方面加大了购房者的选择空间，同时也有利于房地产经纪有效进行客源和盘源的优化组合，加上部分短线投资客户的主动降价和刚需客户的“加急行动”，多重供需因素变化构成的合力，有效缩短了二手楼的成交周期，成交效率也大幅提升。

　　从目前的市场形势来分析，除个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年外，其他住房消费政策并无变化，而部分银行却出现收紧房贷，致使二套房贷收紧的主要原因，“一是由于银行全年贷款指标基本完成，二是目前房价进一步上涨，楼市出现风险，银行也要自我调整。”通胀的风险左右着购房者的购买计划，部分购房者选择了价位偏低的中低端房源，但在楼市成交量持续放大的情况下，这种中低端物业交易的上升对抑制房价上涨的作用却是相对有限。

　　随着楼市优惠政策的调整到位，预期购房者将会逐渐回归理性，摆脱近期的恐慌性购房需求。在房价偏高、供应不足、优惠政策收紧的情况下，岁末年初，深圳二手房市场成交量有望企稳，甚或出现短期缩量盘整。