二手房营业税新政细则落地 料难撼楼市

　　本报讯(记者王卫国严艳)备受关注的二手房营业税政策细则终于“落地”。财政部、国税总局昨日宣布，自2010年1月1日起，5年内非普通住房对外销售时将全额征收营业税，5年内的普通住房对外销售时，则按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　12月9日，国务院常务会议宣布二手房交易营业税免征年限从两年延长为五年。此次财政部和国税总局出台的规定，对营业税的具体征收办法做出限定，明确“5年内非普通住房对外销售时将全额征收营业税；5年以上(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售时，都按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”

　　记者计算了一笔账，以一套标价100万元，上一手交易价为70万的房产为例，如果这套房产属于5年以内的普通住宅，则按照差额30万元计征5.5%的营业税就是1.65万元。但如果这套房产属于5年以内的非普通住宅，就要按照全额100万元计征个人所得税5.5万元，比普通住宅要多缴3.85万元。

　　合富置业市场分析师龙斌指出，广州全市交易二手房的平均每套面积为80多平方米，绝大多数都是普通住房，因此对预计将按照全额收取的客户来说，出台差额细则，一定程度上反而是利好。

　　中原地产项目部总经理黄韬指出，从广州的情况看，大部分二手房房源赚取的差额大概在总价的30%-50%左右，如按差额征收其实相当于给全额营业税打了5-7折，政策调控力度相对温和。不少中介存在报低成交价的状况，一些二手房通过“阴阳合同”按照原价办理过户手续。倘若5年以内普通住宅转让只需按差额征收，则多数5年内二手房交易不会产生营业税。

　　■名词解释

　　普通住宅·非普通住宅

　　按照广州市国土房管局规定，同时满足住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房建筑面积144平方米(含144平方米)以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下(含1.2倍)的住房，才是可以享受优惠政策的“普通住房”。此条件以外的住宅划分为非普通住宅。