二手房或将跑赢新房

　　从目前趋势性变化来看，2009年，二手房市场或许会比新房市场有更好的表现。如果楼市状况继续恶化，二手房市场的调整幅度会小于新房市场；如果楼市呈现恢复性增长，则二手房会率先启动。
　　
　　从这个角度上说，即使身处楼市的冬天，房地产经纪机构也不应放弃努力，不可甘于悲观沉沦。
　　
　　21世纪不动产中国区副董事长兼总裁卢航说，信心确实比黄金重要，很多时候我们是被舆论和环境气氛给传染了，吓坏了，其实情况并没有我们想象的那么糟。
　　
　　据21世纪不动产对北京房地产交易管理网统计数据显示：1月1日至1月13日，北京二手房网签量为5011套，签约面积44.8万平米，环比12月1日至13日网签量2917套，签约面积31.4万平米，分别上涨了71.8%和42.7%。尤其元旦后，4日-8日本市二手房网签日均成交量达到500套左右，而去年12月份同期日均成交量在250套左右，增长将近一倍；而1月12日-13日，日均成交量已经突破550套，创下自去年10月至今以来又一新高。这是在寒冷的地产冬季里令人温暖的数字。
　　
　　卢航认为，房地产经纪机构以服务为主营业务、靠佣金为生，它关心的是成交量，而不是房价的涨跌。房价上涨，没有成交量，房地产经纪机构还是吃不饱；房价下跌，成交量增长，房地产经纪机构也可以活得很好。从监测数据来看，新房市场的交易量下滑幅度要远远大于二手房市场，而近几个月二手房交易量的回暖所显示出来的景气度，也要好于新房市场。这是值得房地产经纪机构欣喜的兆头。
　　
　　目前很难断定这种连续回暖的趋势会一直发展下去，但几乎可以肯定的是，2009年二手房市场将出现一种小阳春的局面，而且可能会跑赢新房市场。
　　
　　国家刺激住房消费的政策，其主要目的也是提升成交量，而不是抬升房价，经过一段滞后期后，这些政策将会逐渐显现其效果。二手房市场从来都是敏感的，多次降息，降低契税，减免营业税，存量房贷7折，这些政策对一二手房交易都有积极作用，但二手房交易获益更大，更能直接促进成交。这是政策背景。
　　
　　经过一年多的观望和犹豫，再加上国家信贷税费政策的调整，部分投资性业主（有的是受金融危机影响，存在资金压力）开始将前几年购买的房产回吐，主动调低其售价，使二手房价格更加接近买方的心理价位。有的业主降价幅度还特别大。如北京东三环某大型楼盘，有套二手房的业主每平方米直降6000元。这是价格背景。
　　
　　消费者对二手房的接受程度大大增加。近，二手房买卖中的次新房比例大量增加，这些次新房大都在市区，配套完善，交通位置好，吸引了大批年轻白领。二手房总是令人联想起老旧公房的观念被逐渐改变。这是房源背景。
　　
　　相对来说，新房市场面临的不确定性更多，而二手房市场包括以上三个因素在内的确定性更多，这就使二手房交易稳定增长的可能性要比新房市场大得多。譬如，降息、存量房贷7折和减免营业税的执行时间，都是从2009年1月1日开始，这些现实的政策必然会对一季度二手房的成交量产生直接影响，即二手房的冬天可能并不像我们想象的那么冷。但由此认为二手房市场2009得将迎来一场新的高潮，也基本缺乏根据，因为宏观和行业的环境都不具备。
　　
　　对于房地产经纪机构来说，如果能抓住政策调整带来的可喜局面，做足与房东的沟通工作，做好对买房者的服务工作，那么，即便整个二手房市场还未出现确定性回暖，甚至是所谓的冬天，也还是可以在弱市中扩大自己的市场份额。譬如，21世纪不动产去年虽然为了适应市场环境而作了主动性调整，但公司在二手房交易的市场份额却有较大的提升。