“我们的退房是因为去年整栋楼抵押给了xx信托投资公司，后来又解除了抵押，但决不存在假按揭的现象。”电话那头，被爆高退房率的东部某盘项目负责人告诉焦点网……
新华网消息据焦点房地产网报道，一面是成交量回升，楼市热销；一面是部分媒体报道的“退房”、“假按揭”乱象。究竟楼市是真热销还是假按揭？北京楼市退房率到底是多少？个别项目为什么出现退房率？北京楼市实际如何？就此，焦点房地产网展开调查。
百分比——前5月退房量率4。7%同比降3。4%
北京市房地产交易管理网数据统计，今年前五个月本市签约的住房仅退房298套，预售商品住房退房量与同期销售量的比例为4。7%，比去年同期下降3。4%。
乍一看，与此前媒体报道的“北京房地产交易管理网的期房退房公示长达118页，共有1759条退房记录”有天壤之别。
北京市房地产协会副秘书长陈志告诉焦点网，“北京房地产交易管理网上显示的退房总量是包括2006年至今的所有数量。如果将3年多来累计的数量当作近期的退房情况，并得出退房率，显然是不科学的。而且，这些退房中还包含着商品住房、办公用房、商业房、配套商业房等不同类别，甚至连车库都包含在内，这样一概而论自然会出现误读。”
陈志进一步补充，“实际数据是今年前5个月退房2099套中，2008年之前签约的668套，2008年签约的1133套，2009年签约的298套。2009年签约房源涉及110个项目，多的一个项目退房15套，有50个项目仅退房1套，总计占同期全部预售商品住房签约量的0。66%。”
高退房典型——08以前签约非住宅项目
陈志还告诉笔者，目前被曝光的高退房率的典型多数是在2008年以前签约后退房的，而且多是非住宅项目。
笔者根据北京市房地产交易管理网公开信息发现，预售许可证为(2008)39号的楼盘沸城，其退房率在该网站上显示为31。19%，其退房次数共92次，但仅有12次发生在2009年；预售证为(2007)412号的万象新天项目，其退房率为85。62%，共131次退房都是发生在2008年6月，没有一次发生在2009年；美利山(2008)1号预售证的退房率为12。85%，207次退房有150多次发生在今年；沿海赛洛城(2007)303号预售证的退房率则为18。38%，只有10次退房发生在2009年。。
另外，媒体报道的近期退房量比较大的项目都是非住宅项目。例如尚城，退190套，是科研办公项目；久居雅园，退188套，全是车库；三里屯SOHO，退66套，是商业项目；中堂项目，一季度退了48套，是商业配套项目。“据我们的测算，今年前5个月的退房中，有47%为非住宅项目”，陈志表示。
退房原因——确有企业以房担保做
为什么会出现买了又退的现象？
焦点网电讯了此前被曝光高退房率的东部某楼盘，其负责人透露给笔者：“我们的退房是因为去年整栋楼抵押给了xx国际信托投资公司，后来又解除了抵押，因而在网上显示为退房。但这栋楼我们并没有公开销售，也决不存在假按揭的现象。”
曾操盘过两个高退房率的楼盘——中堂和沸城的销售负责人麻艳也在媒体报道中表示(《北京日报》)“中堂和沸城的退房大户是同一家公司，买房时用的是同一个人的名字。去年7月，中堂商业部分整售给了一家投资公司，46套，5950平方米。但客户只支付了一期房款，就提出经营出现困难急需套现，要求退房，到了今年年初，房子全都退了。还是这位客户，在沸城那边整购了3000多平方米住宅，在中堂那边退房的前后脚，这位客户以同样的原因退掉了沸城的房子。沸城都是小户型，3000多平方米有四十套左右呢。”
对于三里屯soho今年出现的66套退房记录，SOHO中国董事长潘石屹则解释，“有一半是受全球金融危机的影响，客户经营的行业受到了波及。另外一半退房的原因是，客户对购买的房子进行了调换。尤其是商业部分，第二种原因占得比重比较大。”
对此，业内人士总结，造成部分楼盘退房的情况，其一是因为受金融危机影响，一些投资性购房者因为支付能力不足；其二是企业以房屋买卖做担保进行，到今年市场形势好了，卖了房子有钱了，解除抵押就形成了退房；其三是房价波动造成的退房，这类情况占10%左右；其四是网签政策全面推行后，个人信息变更所造成的退房，比如变更姓名、变更为公积金贷款等，这类情况占退房数量的35%左右。
假按揭——操作难度非常大
那么，市场上出现的“退房”现象的背后是否有“假按揭”、“骗贷”的行为。
对此，华远集团总裁任志强表示：“现在，银行大多已上市和加强了风险监管，除内外勾结的腐败之外，几乎已不再可能形成巨额的假按揭。对于开发企业而言，二至五月份的销售回升和银行宽松的信贷政策缓解了开发商的资金困难。”
任志强补充分析：“借买房而骗贷，先要有首付，并且要交纳营业税和预征所得税和土地增值税(过去的假按揭时预征税的的管理并不严格)。这部分税收只能在退房后再次销售中去冲抵，并不能从税务中退回。那么因此而形成的成本甚至可能高于地下钱庄获得的高息贷款。申请个贷的房子要抵押登记，未办完产权证之前，开发商要担保，退房时要先退贷，否则无法再售。岂不是得不偿失。”
针对怀疑三里屯SOHO退房量与假按揭有关的情况，潘石屹明确表示：“SOHO中国没有一例假按揭。”
数据——二手房已超去年全年
那么，北京楼市真是的销售数据又如何？
REICO报告统计数据显示，2009年1季度，北京商品住宅销售面积同比增长81。0%。1-3月二手房成交套数为7749套、9681套和20571套，分别是去年同期的2。9倍、9。6倍和9。3倍。4月成交量攀升达21131套，成为继2008年1月份以来出现的成交峰值。5月共卖出新房(期房)13067套，环比4月减少18。6%，但仍是历史的上的较好水平。
任志强估计：“北京同样按五月份的销售量年化计算，则商品房超过20万套(不含两限房与经济适用住房)，无疑也会再创历史的水平。2008年仅为7—8万套，按五月份的增长则会超过100%。同期，北京二手房的交易量已经超过了100%，月均超过了1。5万套，五个月就超过了去年全年的交易水平。”
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“我们的退房是因为去年整栋楼抵押给了xx信托投资公司，后来又解除了抵押，但决不存在假按揭的现象。”电话那头，被爆高退房率的东部某盘项目负责人告诉焦点网……
新华网消息据焦点房地产网报道，一面是成交量回升，楼市热销；一面是部分媒体报道的“退房”、“假按揭”乱象。究竟楼市是真热销还是假按揭？北京楼市退房率到底是多少？个别项目为什么出现退房率？北京楼市实际如何？就此，焦点房地产网展开调查。
百分比——前5月退房量率4。7%同比降3。4%
北京市房地产交易管理网数据统计，今年前五个月本市签约的住房仅退房298套，预售商品住房退房量与同期销售量的比例为4。7%，比去年同期下降3。4%。
乍一看，与此前媒体报道的“北京房地产交易管理网的期房退房公示长达118页，共有1759条退房记录”有天壤之别。
北京市房地产协会副秘书长陈志告诉焦点网，“北京房地产交易管理网上显示的退房总量是包括2006年至今的所有数量。如果将3年多来累计的数量当作近期的退房情况，并得出退房率，显然是不科学的。而且，这些退房中还包含着商品住房、办公用房、商业房、配套商业房等不同类别，甚至连车库都包含在内，这样一概而论自然会出现误读。”
陈志进一步补充，“实际数据是今年前5个月退房2099套中，2008年之前签约的668套，2008年签约的1133套，2009年签约的298套。2009年签约房源涉及110个项目，多的一个项目退房15套，有50个项目仅退房1套，总计占同期全部预售商品住房签约量的0。66%。”
高退房典型——08以前签约非住宅项目
陈志还告诉笔者，目前被曝光的高退房率的典型多数是在2008年以前签约后退房的，而且多是非住宅项目。
笔者根据北京市房地产交易管理网公开信息发现，预售许可证为(2008)39号的楼盘沸城，其退房率在该网站上显示为31。19%，其退房次数共92次，但仅有12次发生在2009年；预售证为(2007)412号的万象新天项目，其退房率为85。62%，共131次退房都是发生在2008年6月，没有一次发生在2009年；美利山(2008)1号预售证的退房率为12。85%，207次退房有150多次发生在今年；沿海赛洛城(2007)303号预售证的退房率则为18。38%，只有10次退房发生在2009年。。
另外，媒体报道的近期退房量比较大的项目都是非住宅项目。例如尚城，退190套，是科研办公项目；久居雅园，退188套，全是车库；三里屯SOHO，退66套，是商业项目；中堂项目，一季度退了48套，是商业配套项目。“据我们的测算，今年前5个月的退房中，有47%为非住宅项目”，陈志表示。
退房原因——确有企业以房担保做
为什么会出现买了又退的现象？
焦点网电讯了此前被曝光高退房率的东部某楼盘，其负责人透露给笔者：“我们的退房是因为去年整栋楼抵押给了xx国际信托投资公司，后来又解除了抵押，因而在网上显示为退房。但这栋楼我们并没有公开销售，也决不存在假按揭的现象。”
曾操盘过两个高退房率的楼盘——中堂和沸城的销售负责人麻艳也在媒体报道中表示(《北京日报》)“中堂和沸城的退房大户是同一家公司，买房时用的是同一个人的名字。去年7月，中堂商业部分整售给了一家投资公司，46套，5950平方米。但客户只支付了一期房款，就提出经营出现困难急需套现，要求退房，到了今年年初，房子全都退了。还是这位客户，在沸城那边整购了3000多平方米住宅，在中堂那边退房的前后脚，这位客户以同样的原因退掉了沸城的房子。沸城都是小户型，3000多平方米有四十套左右呢。”
对于三里屯soho今年出现的66套退房记录，SOHO中国董事长潘石屹则解释，“有一半是受全球金融危机的影响，客户经营的行业受到了波及。另外一半退房的原因是，客户对购买的房子进行了调换。尤其是商业部分，第二种原因占得比重比较大。”
对此，业内人士总结，造成部分楼盘退房的情况，其一是因为受金融危机影响，一些投资性购房者因为支付能力不足；其二是企业以房屋买卖做担保进行，到今年市场形势好了，卖了房子有钱了，解除抵押就形成了退房；其三是房价波动造成的退房，这类情况占10%左右；其四是网签政策全面推行后，个人信息变更所造成的退房，比如变更姓名、变更为公积金贷款等，这类情况占退房数量的35%左右。
假按揭——操作难度非常大
那么，市场上出现的“退房”现象的背后是否有“假按揭”、“骗贷”的行为。
对此，华远集团总裁任志强表示：“现在，银行大多已上市和加强了风险监管，除内外勾结的腐败之外，几乎已不再可能形成巨额的假按揭。对于开发企业而言，二至五月份的销售回升和银行宽松的信贷政策缓解了开发商的资金困难。”
任志强补充分析：“借买房而骗贷，先要有首付，并且要交纳营业税和预征所得税和土地增值税(过去的假按揭时预征税的的管理并不严格)。这部分税收只能在退房后再次销售中去冲抵，并不能从税务中退回。那么因此而形成的成本甚至可能高于地下钱庄获得的高息贷款。申请个贷的房子要抵押登记，未办完产权证之前，开发商要担保，退房时要先退贷，否则无法再售。岂不是得不偿失。”
针对怀疑三里屯SOHO退房量与假按揭有关的情况，潘石屹明确表示：“SOHO中国没有一例假按揭。”
数据——二手房已超去年全年
那么，北京楼市真是的销售数据又如何？
REICO报告统计数据显示，2009年1季度，北京商品住宅销售面积同比增长81。0%。1-3月二手房成交套数为7749套、9681套和20571套，分别是去年同期的2。9倍、9。6倍和9。3倍。4月成交量攀升达21131套，成为继2008年1月份以来出现的成交峰值。5月共卖出新房(期房)13067套，环比4月减少18。6%，但仍是历史的上的较好水平。
任志强估计：“北京同样按五月份的销售量年化计算，则商品房超过20万套(不含两限房与经济适用住房)，无疑也会再创历史的水平。2008年仅为7—8万套，按五月份的增长则会超过100%。同期，北京二手房的交易量已经超过了100%，月均超过了1。5万套，五个月就超过了去年全年的交易水平。”