市高端住宅租售背离加剧 投资客热情不减

　　市高端二手住宅行情明显放量；但与之相对的高端住宅租赁市场依旧惨淡。

　　以闸北区大宁板块为例，标杆楼盘慧芝湖花园(论坛相册户型样板间地图搜索)88平方米两房，年初成交均价在1.9万元/平方米左右，目前已涨至2.3万元/平方米以上，涨幅达21.1%；租赁市场相对平稳，自年初至今租金水平无太大变化，月租4000元左右。

　　易居臣信市场研究表示，租售行情背离直接导致高端住宅率下行，以上述慧芝湖花园88平方米两房为例，其率已由年初2.9%下滑至当前的2.4%，几乎与银行一年期定存利率持平。从投资客的角度来看，依靠租金收回房屋成本需要的年限已经比年初时延长很多，从当前这个时点上看，价值已很小。

　　根据易居臣信对全市门店的调查显示，率下行的情况在市区域高端住宅板块内表现非常普遍。卢湾区投资客较为集中的淡水湾花园(论坛相册户型样板间地图搜索)，成交单价在3.8万元左右，以107平方米户型计算其总价大约在400万元左右，而月租约8000元，年率仅为2.4%；长宁区古北板块瑞士花园，180平方米3房买卖单价4万元左右、月租1.6万元，该盘年率为2.7%。

　　金融危机的影响仍在持续，以境外人士、外籍华人、港澳台地区为主的高端租赁需求的恢复还将有相当长的一段时间，未来高端市场租售行情背离的现象仍将存在。但另一方面，由于通货膨胀预期日益强烈、以及人民币升值的压力逐渐显现，令投资物业成为各路资本规避通胀、财富保值的渠道之一，而高端物业本身具备的增值属性将使租金收益率低下成为次要考虑。