房价升租金降 老百姓换思路“买不如租”

　　【故事】

　　几年来租金不升反降2000年浦先生在位于浦东桃林路附近的楼盘买了一套100平方米左右的二房，当时他选择了将房子装修以后租出去，当时的租金为每月4500元。时隔6年，房

　　客换了几位，但是租金却没涨多少，现在浦先生这套房子的租金仍然只有5000元。年初，由于儿子今年要结婚需要一套房子，浦先生原本计划贷款再买一套房子，然后再用桃林路房子的租金来还贷款。

　　“桃林路的房子地段好，租的价钱比新房的贵，用租金来还房贷正好。”但是就在浦先生打着如意算盘四处“淘房”之时，上海楼市迎来了“小阳春”，之后房价更是一路飙升。

　　“没想到房价涨得这么快。”面对半年来快速上涨、直冲历史高位的房价，浦先生直呼看不懂，“现在的房价比我买的时候已经是翻了好几个‘跟头’了，但是租金却仍然纹丝不动，算算现在买房子不太合算，还是自己的房子住住算了。”后他决定将房子收回自己住。

　　与浦先生相映成趣的是某基金公司的基金经理姚先生。以他个人投资经历来看，其位于虹口区一套总价400万的三房，6年前月租金已高达8000元，至今几乎没有任何涨幅。这也是目前上海内环内一个普遍可以接受的租金水平。“以前我们上海人乐于当‘房东’，但是从目前的房价看来，为了‘以租养房’去买房子肯定是不划算的。”

　　【聚焦】租价下降难言经济复苏

　　沪上某中介代理机构近的一份统计数据也显示了市区域楼价的疯狂：若按照上海的环线粗略划分，上海一手住宅外环以内成交价涨幅近八成。其中，内环以内的价格涨幅为75.8%，中外环间为77.3%，的内中环间成交价增幅为83.6%。与此不相符的却是楼市的租赁价格，不仅仅是上文姚先生的住房租赁价没涨，写字楼的行情也一样惨淡。以沪上某的传统商业办公区为例，受金融危机的影响较深。“由于不少企业战略收缩，部门撤并之后人员数量精简，客观上减少租房市场的需求总量。同时，不少企业降低员工的住房补贴标准，限制了承租人的租金预算。”物业处的一位负责人这样告诉记者。

　　业内分析师龙斌则指出，租金水平高低可以反映房价合不合理、楼市泡沫大不大：“这种房价脱离房租的现象，说明房价增长过快，已不合理，楼市出现了一定的价格泡沫。”事实上，对于这个现象大多数业内人士也都已感受到了。本来，在近几年，二手房屋租赁市场的价格就一直处于较为平稳甚至稳中有降的状态。中原地产公布的数据显示，租赁市场中，高档公寓的月租金价格已经从2000年的每平方米18美元下降到2005年的每平方米15美元，普通住宅的租价自从2003年下半年以来也一直处于下滑的情况。

　　但饶有趣味的是，房价猛涨、租价却不升意味着什么？“租赁市场不活跃，的确从某些程度上反映出经济尚未完全复苏，一些企业由于金融危机对人力、物力的成本控制也间接地反映在了楼市的租赁市场。”上海社科院一位从事地产研究的博士这样分析。

　　【后市】“断供”风险不容小觑

　　“如果首付160万元，贷款240万元，则意味着20年每月的月供约为1.5万元。而现在市场上可接受的月租仅是月供的一半；同理，一套小陆家嘴(600663，股吧)总价700万元的房源，若贷款400万，则每月月供为2.46万元左右。即使可以1.6万元月租租出，扣除5%税款以及物业管理费等，终依然租不抵贷。”沪上某中介公司的负责人给记者局的这个例子不禁让人为一些“以房养贷”的投资者担忧。而上述假设还仅仅是建立在目前利息水平之上，“升息”后房租占月供之比将更低。

　　这不免令人想起次贷危机的发源地美国。正是因为楼价的下跌，导致楼市的“断供”，银行信用的瓦解。

　　在我国一旦房地产市场持续走弱，房地产风险就会传导至银行体系。不过，值得庆幸的是，目前就上海地区而言，这种风险传导还没有明显爆发的迹象。上半年，房地产类贷款不良率虽有所上升，但依然处于较低水平。央行也在提醒金融机构需要密切关注房地产信贷的三重风险。其一是部分房地产开发企业资金链趋紧可能造成开发贷款不良率上升；其二是房价低迷可能造成个人住房贷款违约增加；三是预售资金管理缺位可能会产生信贷资金风险。与此同时，央行建议各家银行应加强对借款人的资格审查及贷后管理，避免向还款能力较差的借款人发放“次级”住房贷款，同时完善预售资金监管制度，防范企业转移和挪用预售资金，并推进利率覆盖风险的定价机制建设。