深圳完成城市一体化 刺激当地经济的增长极　　

　　我们回顾深圳的发展，对于关外关内的划分的历史价值有客观的反思，30年前，为确保香港平稳过渡，为全国改革开放当好试验田，深圳通过设关被划分为两部分，分别按不同法律和条例进行管理。当时这样做，对于稳定特区内部的管理，实现香港平稳过渡还是确有成效的。但是，多年的区别化的管理，在关内外形成了两种不同的管理水平和实际结果。

　　尤其是近年来随着关外人口激增，交通问题日益严重。这种划分的负面效应逐渐凸显，并亟待解决。

　　由于基础建设和交通的滞后，关外和关内行成了两重天。即使近年来关外发展有利长足的进步，但是由于交通，治安和环境得问题使关外经济发展明显和关内有巨大差距。而生活配套设施的的不足。商业发展的滞后也造成关内就业人口对关外物业的认可度上有保留态度。即使不少知名开发企业在关外做了不少的优质项目，吸引关内年轻白领出关置业，但是交通瓶颈问题造成了人们上下班严重耗时，出现人流、车流的不畅通而影响了置业热情；而关内与关外的经济发展，也出现了后工业化时代和工业化时代的差距出现，而就业人口素质的差异，和收入的差异巨大，使关外的发展更受制于“人”。要想解决这些问题深圳关外纳入统一规划，成为深圳市政府考虑的问题，随着深圳市委书记王荣的一句“深圳关内外一体化方案已获批，即将印发公布”一句话，这让切割了了几十年的“二线关”线走到了历史的尽头，深圳将投入到新的城市建设中。

　　对于地产界来说，这无疑是一个利好消息。首先是不少有城市基建能力的企业将受益，近期不少有基建业务的上市企业出现了业绩飘红，对于近期低迷的上市地产公司是个有趣的对应。例如金地，深国商，中航地产，表现不错。出现了双位数的涨幅。

　　关外纳入城市一体化，深圳关内可供开发的面积很少，把在关内的企业，就可以把生产和加工基地搬迁到关外，让高昂价格的关内土地闲置出来，进行二次开发利用，这对上市公司来说，无疑是一个很大的利润蛋糕。发展区域经济，对处于下跌趋势中的地产上市公司来说，是一个强有力的利好。

　　而作为普通消费者关心的，是关外的房价会不会出现大幅攀升？徳思勤的研究显示：

　　短期而言，国家大力度的出台政策来打压楼价的宏观政策下，投资者都在选择观望，目前的房地产股处于一个整体下跌的态势。毕竟本项利好是在新政调控期间出台，这个时候的楼市基调还是稳中有下调。这样的市场情况下一个地区利好的消息不足以左右市场。即使是部分关外楼盘受益于利好消息，但是这个消息的影响早已经在过去被透支了。过去5年，客户已经被分流关外，现在宝安区和龙华新盘价格都徘徊在2万元/平方米左右，几乎是5年前的3～4倍；市场也基本已经消化了一体化的利好，恐怕难起波澜。在售项目即使沾光也不会有什么很多的空间。短期内关口附近项目会增加上门客户。关内外一体化概念与当前的楼市调控相比，恐怕调控力度会超越一体化利好消息的强度。目前处于挤出房地产市场暴涨泡沫的攻坚阶段，房价适度回调的走势正在形成，开发商借此机会炒作但价格不会有明显反应。

　　要说受益还是关外未来几年的土地市场。因为关外的地段价值意味着重估，物业的价值会出现相应的向好的走势。价格出现什么样的变化要看未来几年。如果交通改善，治安的改善，关外生活价值的重估，随着铁路的开通，关内人员加速向关外流动，使关外的就业人群出现调整，部分搞附加值产业的转移，才是关外房地产市场真正向好的关键。

　　一体化的政策其实也是顺应时代发展而必然出现的，大特区的发展向更均衡的方向迈进，从而缓解城市人口压力，缓解房价压力，从这样的角度来看，特区房价总体会更趋均衡。根据《深圳市综合配套改革总体方案》明确了今后三年深圳综合配套改革的主要内容和任务，重头戏包括向申报特区范围扩大至全市。若深圳申报的特区扩容获批，面积将扩大5倍。这昭示着特区外将成为深圳下一轮发展的地区，关外地区的投资拉动和消费拉动的作用对于整个深圳的经济发展也具有更为广阔的空间。

　　当“一体化”不在是预期，而是即将开始的城市化进程，那么无疑是一个利好消息。但是这个利好说一个长期性利好。对整个深圳房地产市场是一个长期性行业发展的利好，如果有开发企业只是短期用于炒作项目，期望获取短期受益，则实为不智。“一体化”这个政策有利于提高特区外城市配套，提升关外居民住房品质，也将影响更多的关内居民向关外转移，对于整个城市化有利。

　　人们普遍认为是，特区内外“合二为一”，二线关成为历史名词，而且深圳“一市两法”的问题也必须完全破解。而在此利好政策下，关外将迎来怎样的一场巨变，也是大家所关注的。特区外面积是特区内的四五倍，开发水平、密度、潜力很大，该政策出台无疑为深圳新一轮发展拓展了空间。今后不光在工资标准上，深圳特区内外的城市规划、管理、道路建设、各种文教卫体公共事业的布点，所有的建设和管理标准都要实现同城化、一体化，原来特区内外发展差异会越来越小，后消失。