为摆脱二手房成交低迷 宝宝房等特色房涌入市场

　　上海二手房成交量从2004年开始逐年下滑，2006年成交量仅为1557万平方米。2007年成交量是走高还是走低？精于谋划的房产中介们开始主推“特色房源”来推高二手房走势。

　　宝宝房(儿童房、三口之家、学区房)

　　尼尔森媒体研究报告表明：“2006年和2007年是中国传统生肖的狗年和猪年，一波结婚潮于2006年季度出现，相应的一波婴儿潮也将在2006—2007年产生。”

　　因此，以宝宝房、儿童房或三口之家，乃至为孩子将来念书考虑的学区房为卖点的房源，将成为今年住房的主流需求。事实上，主打“亲子”概念的二手房，持续“供不应求”：一方面是因为“择校风”影响深远，“不能让孩子输在起跑线上”让众多家长“只要在能力范围之内，再贵的房子也要买”；另一方面，由于相当一部分购买者并不打算长久居住，所以单价昂贵的学区房中，总价相对较低的小户型、老房型就成了二手房市场上真正的“香饽饽”。

　　需求结构人群：改善型、新婚型 适用房型：两房、三房及以上

　　免税房

　　去年年中，“国六条”对二手房营业税执行问题予以明确。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税(成交价的5.55%)。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。

　　顺驰不动产推算，按照这个规定时间节点本来是2年，新政将时间延长到5年，以上海2006年11月普通住宅成交均价8836元/平方米计算，加上此项税费后，房屋买卖成本每平方米增加约490元，无疑增加了交易的成本。

　　随着时间的推移，那些交易期限在5年以上、可免除此项税额的房源陆续上市，将成为购房市场上独特的亮点。

　　需求结构人群：通用 适用房型：普遍

　　老人房(孝顺房、亲情房)

　　虽然一手房市场中已经出现老年公寓，且销售状况良好，但无一例外位于远郊。相比之下，市成熟社区低总价老工房更易吸引老年购房者。因此，一些中介公司陆续推出老人房来分流一手房客户。

　　顺驰地产成交数据显示：成熟社区，特别是医疗配套、购物方便、空气质量、学习运动休息场所等条件成熟社区的住宅，将是满足大量老年需求的紧俏房源。

　　需求结构人群：改善型、功能需求型

　　适用房型：一室户、一房及两房等

　　低总价房(工薪房、性价比房、小户型)

　　低总价房是指那些地段、社区、品质、楼层、房龄、房型等房产附加属性都一般或者有缺陷，唯独价格一项相对较低的房源。

　　汉宇地产统计显示，总价在70万元-140万元的普通住宅占总成交量50%以上。但这类房源供给量在递减，房源日益稀缺。而中低端目标客户群主要集中在30岁以下未婚人士和其他年龄段的低收入者。年收入大多在5万元以下，家庭结构2人左右，大多为次置业，作为过渡住房，解决基本居住需求。

　　房源分布广、数量多，需求客户较大，是此类房源交易双方的特点。注重这方面的市场也就抓住了房屋买卖市场上的大多数人群。

　　需求结构人群：独立型、过渡型、拆迁型和外地迁入

　　适用房型：一室户、一房、两房、小三房及其他性价比高的房源