一二手房倒挂外围蔓延　二手房价或被迫下调

　　近期，一二手房倒挂现象再现楼市。其主要集中在外围区域，宝山月浦、嘉定南翔及松江新城板块等均出现不同程度的倒挂。

　　2008年，上海也曾出现一二手房倒挂。受上一轮宏观调控影响，当时上海楼市量价齐跌，在年末的资金压力下，不仅外围地区，一些内环内楼盘也参照低于周边二手房房价开盘。至调控放松后，这一现象才得到缓解。

　　8月份，宝山月浦板块在售的主要新盘：中冶尚园、宝华盛世花园和中冶祥腾宝月花园，单价都在1.3万元左右，该地区同质二手房单价却可以达到1.4-1.5万元，老公房单价在1.25万元左右。周浦版块中新开盘的绿地梧桐院1.7万元/平方米的均价，低于该地区二手房1.8万元左右的均价。

　　同样手里捂着房子，开发商的压力远大于小业主。开发商要考虑利润、成本、业绩，销售不力可能关系到生死存亡；小业主则很少有这方面的担忧。一二手倒挂的出现，主要是源于部分开发商面临比较大的出货压力，不得不对价格做出下调；而二手房业主除了个别急需现金的，一般在市场比较低迷的情况下，不太会主动降价。

　　德佑地产市场研究经理陆骑麟表示，外围区域房企大量供应无法及时消化，房企为回笼资金而选择降价促销，致使外围新房价格领跌。二手房方面，有三个因素使其房价居于高位。其一，房东因不愿自己承担交易所需税费而转嫁给下家，抬高了二手房房价。其二，二手房多为次新现房，品质有所保障，能免除一部分客户担忧。其三，外围区域的二手房多为2009年、2010年的盘，买入价较高，房东在可以出租的条件下，并不愿意低价出售。因此，上述地区的二手房房价率先高于一手房。

　　据21世纪不动产上海区域分析师黄河滔预计，下半年一二手房倒挂，引起二手房价格被迫追一手房价下降的概率非常大。一手房大规模持续降价，时间久了触及二手房的底线，二手房不得已下调。比如，此前倒挂较早的嘉定南翔板块，与七月初相比已有所缓解，经时间磨合，房东被动调低二手房价，二手房单价从2万-2.2万降至1.8万-2万，下浮约2000元，目前与其周边同质新盘价格水平基本持平。

　　业内专家分析，一二手房倒挂现象铺展，说明市场已经回归到了理性的阶段。倒挂后，买房者在市场选择上有较大变化，尤其是近期入市的刚需及置业型客户，在一些局部板块，二手房市场被一手房市场分流的客户达30%左右。

　　一二手房倒挂后，未来，将使开发商的成本控制带来巨大考验。在土地、材料、人工成本等节节上升的背景下，利润空间被压缩，将展现开发商的综合成本控制能力。

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　　降价幅度放大，购房需求增多

　　高档二手房市场稍回暖

　　持续了近1个月的低迷行情后，高端二手房市场“温度”有所上升。据从上海中原门店了解到的信息显示，8月下旬至今，部分区域高档二手房价格较上半年下调幅度已达一成，且仍有进一步议价空间。同时，门店购房者上门量也较7月大幅回升，进而促使了市场交易量有所放大。

　　根据上海中原虹桥片区镇宁分行表示，板块内高端楼盘以公寓为主。近期虹桥综合商业枢纽建设步伐加快，促使不少本地高端置换购房者和境外人士纷纷选择在此置业。而就卖方来看，近期高端市场的低迷交易局势和调控政策的趋严，促使他们的心态从淡定转向松动，议价空间较前期进一步扩大，目前已达5%-8%。

　　受此影响，近20天来，板块内“东方雅苑”、“畅园”、“西郊林荫湖畔”等高端楼盘成交活跃度较前期明显增强。其成交热点为140-150平方米及以上的房源，交易总价均在600万元以上。另从上海中原徐汇大木桥分行了解到，板块内成交主打楼盘“远雄徐汇园”成交量较8月初也有所提升。而成交价格也从之前的56000元/平方米，跌至当前的53000元/平方米左右。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，目前上海楼市存在着滨江、后世博等高端概念性板块。在通胀及人民币升值预期影响下，高档房市场仍会吸引来自国内及境外买家的双重需求。而价格松动幅度的扩大，也将在一定程度上带动高端市场“金九银十”的成色。