价涨量跌成交周期长 上海二手房交易呈现胶着

　　在各方都认为4月份上海一、二手房的交易仍将延续3月走高态势的时候，上海二手房市场的成交量却出现了下滑的迹象。上海21世纪不动产的统计数据显示，4月上半月二手房交易量较3月同期下降6%，二手房市场进入购买力大量释放后的回调。

　　“4月二手房成交量低于3月几乎已成定局。”上海中原地产副总经理陈宇珏表示，在市场变得活跃起来的同时，房东也开始了涨价。涨幅在5%以上，但价格上涨后却鲜有客户接盘。

　　二手房价格的上涨让交易时间变长。上海二手房在市场十分活跃的二三月，从接待客户、推荐房源、带看、价格谈判到达成协议，大约一周左右就能完成。但是进入4月，因房源交易放缓、交易双方展开博弈，一般交易周期已延长至一个月左右。

　　“刚性需求的购买力很有限，经过一段时间的释放，交易活跃度已经下来了。4月份的成交量比3月略有下滑。”汉宇地产副总经理杨坚东告诉记者，面对房东的涨价，客户追涨的意愿并不强，两者的预期差距有所加大，成交呈现出胶着状态。“比如房东可能要涨5万，但购房人也许只愿加1万，这样交易就没办法达成了。”杨东宇说。

　　“虽然现阶段成交量有所恢复，开发商库存的去化速度也加快了，但上海库存商品房的量仍然比较大，还没有发生整体扭转。”戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼表示，经过一年多的楼市调整，购房者的预期正在逐步发生转变。购房者对价格的敏感度仍然很高，并没有出现追涨的现象。

　　分析师张琦告诉记者，现在新一轮的需求有不少来自旧城改造，而房东提价后削弱了动迁户的购买能力。

　　据了解，一些已经拿到动迁补偿款的居民，从去年底开始，就已陆续成为了区域内二手房市场的主导群体。有很大一部分动迁居民会选择货币安置，然后在原居住地周边购买二手房。“这部分从拆迁中获得货币补偿的购房群体有着实际的购买力，他们往往会就近选择购买二手房，但他们的选择空间比较小，房东价格涨上去以后很快就会影响他们的购买行为。”张琦表示。

　　根据《上海市2009年住房建设计划》，今年旧区和旧住房改造要推进闸北、黄浦、杨浦、普陀、虹口等城区的旧区房屋改造。2009年上海新一轮的旧城改造拆迁规模将达到800万平方米。

　　专家指出，五六月份是很重要的时间节点。“开发商加大了推盘力度，如果一手房价格比二手房还低，在这样一二手房倒挂的情况下，相信会吸引不少购房群体进入到一手房市场。”杨坚东表示。

　　“刚性需求仍是现在市场上主要的购买力。虽然3月的一、二手房交易量都有所上扬，但真正的回暖恐怕在今年三季度。”地产专家蔡为民认为。