淘房术14则：春光泄？智斗开发商和中介

　　炒房达人淘房14条法则
　　
　　新思维<<站
　　
　　要说房子买得值不值，性价比是重要的衡量标准。按照传统观念，花更少的钱买更大的面积，物业费更低更经济实惠，这些观点早已根深蒂固。可下海经商多年的"老克拉"却有不同意见，邹飞捷认为"贵有贵的道理"。
　　
　　法则1得房率低或更抗跌
　　
　　得房率是衡量套型的根本指标，选购得房率较低的房子也不失为一种特立独行的投资策略。
　　
　　邹飞捷已过不惑之年，在2004年买下一处高档楼盘之后，去年秋天他看准时机第二次投资房产。他认为，"房子不比别的商品，每一平方米都是真金白银，所以买房人一听说得房率低，就觉得不划算，其实是一个误区。"
　　
　　在他看来，许多国产楼盘公摊面积能省就省，一下子拉低了整个楼盘的品位和档次。这种房子得房率虽然高，却是邹先生眼中不折不扣的"垃圾盘"，"市场要是跌起来，这种房子一定会先跌！"
　　
　　邹先生搜罗的主要目标都集中在得房率70%～80%的楼盘。邹先生认为，这类房子针对的都是中产阶级家庭，房产的需求和潜在升值价值更大，而且在价格上往往表现得比较坚挺，尤其在去年下半年房地产出现"颓势"时，依然表现出稳健的特性。
　　
　　去年8月末，邹先生终把目标锁定在了位于长宁区芙蓉江路天山路交界处的两个楼盘：仁恒河滨花园和天山河畔，并终选定了后者。天山河畔当时的均价为1.85万元/平方米，得房率75%。
　　
　　邹先生认为，房产的升值潜力很大。不出意料，该处房产目前的价格已经涨到了2.6万-2.7万元/平方米。
　　
　　"所谓好的房子，就是市场跌的时候它小跌，市场反弹的时候，它先启动。"邹先生认为在买房子时不仅要考虑自住的需要，更需要用投资的眼光看待房产的保值升值潜力。
　　
　　法则2物业费催涨租赁价格
　　
　　物业管理会成为未来衡量楼盘升值潜力的要素之一。
　　
　　在挑选的过程中，邹先生也曾有过犹豫。一条街之隔的仁恒河滨也是令他心动的楼盘，而且在物业管理费的收取上，他更倾向仁恒。当时，仁恒河滨的物业费是4.5元/平方米，天山河畔是3元/平方米。
　　
　　说也奇怪，在挑选物业费上，邹先生也是"就高不就低"。谈到这一点，邹先生的论调听来也很新鲜，"一个小区物业费的高低直接决定了小区的档次，一流的小区主要就是看物业的服务，换句话说，如果我在天山河畔的这套房子1.85万元/平方米，物业费只有1.5元的话，那房价就是不值的，相反如果物业费4元，这个房价就太值了。"
　　
　　和邹先生预想的一样，仁恒河滨花园的房价确实高过了天山河畔，走势更为坚挺，目前单价达到了3.5万-3.7万元/平方米。
　　
　　房价高了当然可以抛售套利，但如果只收租金，投资者不就享受不到房价的涨幅，反而要背负高物业费的拖累了吗？面对记者的质疑，邹先生也拿出了一连串的数据作为佐证。
　　
　　"现在天山河畔的房租，我打听过，以我购买的160平方米左右的房子租金是1.1万元/月，而仁恒河滨花园的租金，每套都要1.5万元/月，高出我40%。"
　　
　　法则3笋盘出笼，快接！
　　
　　异地投资客抛盘时，为了方便出货，往往比开发商的定价低，所以别多说，快接。
　　
　　邹先生在谈到房子的成交过程时，略显遗憾，因为事后他才收到消息：部分温州客正在售出该楼盘的房产，而且价位也稍低，"一般来说，外地投资客急于抛售的时候会比开发商的报价低1000-2000元/平方米，这对买房人很有利。"
　　
　　不过，邹先生也表示，外地投资客往往持有"投机"的心态，看到市场价格大幅跳水时可以不计价格地抛售，一旦有价格回调的苗头，也会动摇出货的想法，因此在选择二手房时，谈判是一个很漫长的拉锯过程。
　　
　　谈到二手房投资的时机，邹先生还发现了一个现象，那就是租赁市场火爆时往往二手房交易比较惨淡，反之亦然。也即二手房交易市场与租赁市场存在相反的取向。
　　
　　"所以想要挑准二手房投资的时机，简单的方法就是以租赁市场的情况作为参考。"根据一番了解，邹先生认为，二手房市场在今年上半年还会出现比较好的投资机会，可以密切关注。
　　
　　地段为王
　　
　　下一站>>
　　
　　绝大多数的人购买的套房乃至第二套都可能属于过渡房，而在过渡房的选择上除了自住因素外，更涉及房屋的保值和升值潜力而需要考虑投资因素。
　　
　　简而言之就是两个字--地段。的商业巨人李嘉诚投资房产有个三要诀："地段、地段还是地段"。
　　
　　法则4
　　
　　次淘房郊区慎入！
　　
　　郊区住宅一般都存在房价较低,抗跌性不强的问题。
　　
　　王先生是IT工程师，王夫人从事人事工作。2004年末他们领结婚证，2006年买房计划提上日程。王先生是外省考大学后留沪的新上海人，口袋瘪瘪。加上两家老人在购房时都不能给予资金支持，所以王先生在次淘房时把眼光放在了郊区金山，打算先选个小房型，等有孩子后再换大房。王先生夫妇从案头工作入手，报纸刊物上的房源广告一个不落，看中某个楼盘就打电话询问具体情况，再拿周边一手新开盘的商品房和二手房的价格作比较。几乎每个双休日他们都忙着实地跑盘，后来敲定了金山枫泾镇的云枫苑一室一卫37.4平方米的一套小房。2007年9月他们用差不多32万元买下房子。今年王先生换工作，加上夫人怀孕家里来人照顾，一室一厅的小房腾挪有限，王先生考虑换房。2008年9月王先生在中介挂牌，一直到2009年2月房子才卖出去。
　　
　　颇有淘房经验的王倩告诉记者，王先生的套房属于过渡性质，应该更多关注它的交通便利和地段。果然记者后来了解到，2007年王先生买的时候周边很多配套没有跟上。
　　
　　王倩觉得王先生应该采取"市小房换购中外环大户"的策略。王倩说自己老公的一个下属陆先生就用这个方法，换了套大房。陆先生在有套小房，由于其爱人生小孩需要父母来照顾，所以在大宁区想购置一套130平方米的三房。2月底，市小房以120万元出售，陆先生就定下了一套面积为105平方米的永乐苑三房，总价为110万元左右，这样他不仅将原本53平方米的小房换成了大房，余款还能够买一辆小车，非常实惠。
　　
　　房屋要保值的另一层意思也即需要具有抗跌性。以金山区为例，来自房途网的数据显示，去年8月金山普通住宅二手房的挂牌价格是10103元/平方米，到今年1月普通住房二手房的挂牌价格则跌至5353元/平方米，房价价格比去年8月几乎腰斩。而浦东新区普通住宅二手房的挂牌价格在去年8月是15411元/平方米，到今年1月房屋单价仅跌至14041元/平方米，下跌了不到2000元/平方米。
　　
　　出手时机
　　
　　下一站>>
　　
　　法则5
　　
　　学区房需考虑投资功能
　　
　　如果纯粹是为了小孩上学而购置学区房，这种房子往往还承担投资品的升值功能。
　　
　　王倩说，属于"过渡房"性质的买房者很多。为了小孩上学而购买的学区房也属于过渡房。在2008年自己儿子上小学时，她就听说有的学校规定，即使是属于招生区内的房屋，买房也必须满2年以上才有资格入校。
　　
　　2005年年初她就买了浦东桃林小区的一套81平方米的二房。"那时候我老公公司正好有住房补贴，再加上家里的积蓄，我们花了78万元的现金买下。我用5万元简单装修了一下，以2500元的价格对外租赁。那时候两房挺难租个好价钱，我们又不愿意租给多个房客，差不多有两年的时间那间房屋是空关的。如果从投资角度来说那两年是特别的失败。"
　　
　　记者留心查了一下，现在浦东桃林小区的81平方米二房的售价在140万元左右。王倩78万元的投资已经翻了近一倍。"幸亏我们2005年买得早，如果2007年后买，这个学区房到底有多少投资价值就要另算了。"王倩笑着对记者说。
　　
　　记者的同学小张也遇到同样问题。为了让女儿上浦东的上海市市级示范园东方路幼儿园，她在商城路上买下一套底楼的二房一厅。
　　
　　当时他们去看的时候房子紧邻张杨路、浦东大道，采光非常不好。现在女儿入园了，他们打算卖房，结果除了学区房这点优势外，几乎找不到其他优点。
　　
　　改善住房条件的买房人虽然觉得交通便利，但房型不好，环境太嘈杂。幸好这套房地段不错租赁不难，小张每月能有3000元左右的进账。可是女儿紧接着会上小学，小张又没有多余的钱来买小学附近的学区房。这套学区房就这么搁在那里。
　　
　　法则6
　　
　　大三房，车位、学校
　　
　　一个都不能少
　　
　　大部分家庭买房后不愿意再挪窝，而随着私家车需求的上升，买房也要考虑车位。
　　
　　王倩的买房之路可谓漫长。从初单位宿舍到结婚后借住亲戚家，到浦东花木锦绣苑的三房一厅，再到为了儿子上学的桃林小区二房，终到现在，王倩说中长期内是不会再换房了。在这个时候除了考虑自住需求外，车位、附近学校、医院等软环境就需要跟进了。
　　
　　王倩以前的许多同事所在的成熟社区面临没有车位的问题。"刚买完房子可能没有钱，但几年后很多家庭还是有实力购车的。但现在很多小区已经没有车位可以停泊。"
　　
　　近一阶段，人们对居住环境和生活质量的要求越来越高，于是清新的空气、大面积的绿化，这些促进人体健康的要素连同别致的建筑立面，成为许多购房人的至爱。于是一些有远见的发展商已开始尝试解决人们要求住宅环境理想化的问题，深入挖掘住宅环境在市场销售中的潜力，从而使更多的购房者注重环境的生活氛围。
　　
　　所以，现代人选房不仅重视楼层和使用面积，更多的还要考虑整体环境和配套设施。
　　
　　法则7
　　
　　炒作盘下手慎重
　　
　　买房也要看产品！地段好、质量好的产品眼下可以出手；但炒作起来的板块在这一轮购买力消耗完之后，价格可能重新下跌。
　　
　　两年内有置业打算的杨凯宇告诉记者，和大家一样，他也想等待真正的"见底"，不过等待过程中，他的选房行动格外积极--除了勤跑楼盘、向中介广撒渔网之外，他还喜欢上论坛、看圈内的名人博客，广泛讨取经验和建议。这些"他山之石"让购房的杨凯宇获益匪浅。现在什么样的房适合"淘"，他俨然是专家了。
　　
　　"自己次买房，不可能把每个楼盘都研究一遍，靠自己的话效率很低。"和专家们几个月交流下来，加上看身边朋友的买房经历，他认为：优质地段的好产品现在是可以买的，未来降价空间不大，"我自己跑下来也觉得，卖得不错的房子都是知名开发商做的知名楼盘，一些中高档新楼盘价格仍然相对坚挺，以后升值空间也大。"
　　
　　他接着说："目前楼市略微回暖，那些卖得很好的楼盘都开始提价了，万科带头，其他开发商也跟着涨。这些楼盘往往是好的时候带头涨，坏的时候后跌。反而是炒作起来的那些板块，在这一轮购买力消耗完之后，价格可能要重新跌下来--尤其是一些质量一般的楼盘，但同一个板块内的大项目、优质产品可能还是保持价格高位。"
　　
　　正如杨凯宇关注的大宁板块，几个楼盘新旧不一、各有特色，但宝华现代城、慧之湖等楼盘价格依旧十分坚挺，二手房交易均价维持在2万元左右，比起的时候仅跌去1000元/平方米，可谓十分抗跌。
　　
　　不少人也向他建议，周边的次新楼盘在这轮购买力消化后，很可能先跌下来。"到时候抄大概可以，现在还是谨慎点比较好。"
　　
　　法则8
　　
　　知名新楼盘降三成可出手
　　
　　知名开发商做的知名楼盘、降价幅度在二到三成，淘房就要淘这些，易涨不易跌。
　　
　　杨凯宇表示，如果要买新楼盘，他的原则是"看后续供应量大小判断入市时机"：供应量大的话，即便开发商频出优惠活动，也可先观望；如果供应量较小、楼盘又比较满意，可以在较大优惠活动推出时及时出手。
　　
　　目前，降价幅度在二到三成的新盘已经成了目前杨凯宇的关注目标："一来升值潜力比较大，以后要换房也好转手。二来不少人都告诉我，房子的品质至关重要。全国5万多家开发商良莠不齐，如果买没品牌的房子容易发生延期交房、延期办证、变更设计等问题，房子质量和合同纠纷维权难。"他表示。
　　
　　杨凯宇对70-90平方米的小户型格外关注："2009年小户型的供应比重还会上升，可能达到50%-60%，供大于求的现象会慢慢显现，这当然会影响到房价走向；而上半年之内的这轮购买力可能消化完，下一轮供应量会一下子上来，新旧交替时肯定有个合适的时机，我基本就打算在那时出手。"
　　
　　法则9
　　
　　卖主心态暂回暖，别急！
　　
　　卖主心态受成交回暖影响，普遍较有信心，一旦成交量回落，房东心态又会变回来，所以二手房可以再等机会。
　　
　　笃定地等待中，杨凯宇也失去了一些好机会。
　　
　　他提到，自己的父亲在跨国公司就职，2005年左右恰逢其外籍同事离职回国，就将地处北京西路、近恒隆广场一套近10年房龄的外销房以"友情价"相让。但总价180万元、80平方米的建筑面积加简装修，仍然超过了杨家的预算--总价160万元左右的小户型。
　　
　　商量下来，父母决定，因为地段好、外销房质量也较好，只要总价稍微压低几万元就勉强成交。他们考虑到楼市已经低迷了一年、对方又急于脱手，应该不是什么难事。
　　
　　不料2月下旬再去洽谈，对方却提价至185万元，杨家无奈放弃之后，对方火速找到了新的买家，以185万元成交。
　　
　　让杨凯宇疑惑的是：好房子不跌反涨可以理解，但一些热门地段的较差楼盘，价格却也居高不下。对此，一些达人告诉他："无论产品，卖主心态受成交回暖影响，但有价无市成交量会回落，届时房东心态又会变回来。"
　　
　　"不过，现在的确是看房的时候了，关注、跟踪心仪的楼盘，一旦遇到有投资客急于抛出，降价幅度较大就可考虑接手，这才叫淘房。"他表示。
　　
　　"要买自住房，现在已到了出手的时机，如果是投资还可以再等等。"MSN那头，几个地产圈"名博"博主都肯定地答复杨凯宇。
　　
　　中介陷阱
　　
　　下一站>>
　　
　　二手房达人Q小姐近日对云和花园的一套住宅一见倾心。A中介近日向她推荐的这套的"笋盘"--不管是楼层、朝向还是面积，都令Q小姐无比满意，更何况总价还比市场价低10万元左右。
　　
　　Q小姐在长期淘房过程中，已经成为了A中介的核心客户，只要市场上出现性价比较高的楼盘，她总能较早获悉。不过，成为核心客户并不是一件很容易的事情。一方面，要体现出无比的诚意，另一方面，要让中介看到你非凡的财力。
　　
　　法则10
　　
　　加入中介的核心关系网
　　
　　一旦出来真正的笋盘信息，轮不到"非亲非故"的购房者。毕竟那些财力非凡的"核心客户"是中介的衣食父母。
　　
　　"一般来说，一旦成为中介的核心客户，你基本不用担心房源的真实性。"Q小姐告诉记者，目前中介与职业淘房者之间已经形成了一个庞大的关系网。淘房者如果本身有一定财力，又热衷于购房，外加不怕被短信骚扰，那不妨加入到这一关系网中，这样可以获得及时的资讯。
　　
　　如果你不是关系网中的成员，你一旦知道了一个"笋盘"信息，先别高兴。如果你是在网上得知，那假信息的概率是90%。你可以在电话中直接提出看房，看中介是否有各种理由搪塞，基本就心中有数。
　　
　　一般而言，实地考察是去伪存真的方式。如果多家中介都向你推荐这套住宅，甚至有些直接拿钥匙带你去看房，那你便大可放心房源的真实性。
　　
　　Q小姐在周末约了A中介去看云和花园那套住房。Q小姐看了之后十分满意。但同时看房的还有另一组客户，不过是由A中介的另一个职员带领看房。
　　
　　当晚Q小姐就接到带她看房的那个中介职员的电话："另一组客户已经支付了意向金，你对这套房子到底有没有兴趣？"
　　
　　Q小姐问意向金主要是什么用途，A中介称，该房源是本中介的房源，如果支付了意向金，那A中介的内部网络就会锁住这套房源，其他员工就无法看到这套房源，也就不会向其他客户推荐，Q小姐就可以少了其他竞争对手，而且在议价上有优先权。而如果谈判顺利，意向金将自动转为定金；如果谈判不顺利，那意向金就可以自动返还。
　　
　　Q小姐立马抓住一个自相矛盾的问题："另一组客户不是已经支付了意向金么？等于在中介内部已经有排他权。那为何你还能问我要意向金呢？"
　　
　　该职员只好道出原委。原来，该房源的联系人是他，如果其他职员成交，那他与该职员的佣金是五五分成，如果Q小姐与他直接成交，他的佣金就是全部。而且，如果设定的价格不同，意向金协议就没有排他权。
　　
　　法则11
　　
　　尽可能委托给中介"主代"
　　
　　尽可能寻找中介中的主要代表，就是拿住客户资源的职员。
　　
　　Q小姐告诉记者，她事后了解，一个中介手中肯定有不止一笔意向金，"很可能发生内部挖墙脚的事情，你就算早交了定金，也未必能够得手心仪的房源。"
　　
　　由于Q小姐对这套住房十分喜爱，当晚她便来到中介办公处，在看了该房源的资信书后爽快地支付了1万元意向金。文件上意向金的谈判期限是7天，A中介痛快地同意将其缩短为5天。
　　
　　Q小姐咬定房价不放松，A中介于是提出了一个建议，他们与Q小姐商议出两个价格，一个价格是Q小姐的理想价格，另一个价格是中介对外界普遍号称的价格。于是，Q小姐为了不因为价格问题错失房源，同意中介做成两份意向书。于是，该房源进入了与房东的正式谈判期。
　　
　　法则12
　　
　　别支付1万元以上意向金
　　
　　只要房屋总价不高于300万元，一般1万元意向金足矣。
　　
　　Q小姐告诉记者，事实上，支付意向金需要注意的事项很多。比如在支付意向金时，一定得向中介索要该房源的资信书，以确认房源真实性、是否存在任何抵押或是其他法律问题。
　　
　　此外，一些不正规的中介总是希望获得更多时间，因为客户一旦在某中介上耗费了时间成本，就容易在心理上产生依赖。一旦这套房源没有谈成，还会耗在该中介上继续谈另一套房源。"一般三天左右，房东与中介就能达成共识。关于两份意向书的问题，对于购房者而言倒不用特别担心中介是否会故意按高价的意向去谈。一般而言，中介总是先尽力按你理想的价格去谈，因为他们也担心你撒手不要。"
　　
　　Q小姐后总结说，如果你心态够好，又表现出足够的买房诚意，可以不支付意向金，因为意向金的主要目的是怕逃单。换句话说，意向金不会像中介描述得那么有用，一来其他员工仍然会推销此套房源，二来如果有客户愿意出更高的价格，那作为中介公司肯定更乐意接受更高价。"只不过交了意向金后，倒是发现中介讨价还价的本事，压价立竿见影。"
　　
　　法则13
　　
　　要找就找中介
　　
　　一条街上的中介之间没有秘密，所谓"楼盘"已经是一个遥不可及的神话。
　　
　　第二天，Q小姐经过中介聚集地，无意发现A中介隔壁的B中介和其旁边的C中介也在推出此套房源。
　　
　　她立马走入B中介，询问此套房源。她惊讶地发现，B中介对这套房源了如指掌，甚至知道有客户已经支付了多少金额的意向金。后来，B中介又向Q小姐推荐了另一套性价比更高的房源，甚至直接带Q小姐查看了房源。Q小姐又惊又恼，在匆忙离开B中介后，马上质问A中介："你们所谓的房源怎么成了各家中介的主推房！"
　　
　　A中介解释说，中介"挖盘"现象比比皆是，他们在B中介与C中介处也安排了卧底，如果Q小姐看中他们的什么房源，可以尽管向自己打听。于是Q小姐立即提出了另外一套性价比更高的房源。A中介即刻笑道，这套房子他们早就从卧底处获知，不过该价位是不带车位的价格，事实上，还是Q小姐看中的房源性价比更高。
　　
　　Q小姐发现，中介内部肯定有"双重身份"的员工，而这些员工的存在有其必然原因。诸如，自己好不容易挖掘出来的房源，结果被另一个员工签了协议，那还不如将房源透露给其他中介，由此拿到更多佣金，或是让其他中介撬边，挫伤自己同事的士气，让其无法成交，该房源还是会落到自己手上。
　　
　　还有一种普遍的挖盘技术：每个楼盘都有门卫与物业，他们都是中介的利益关系户。中介从客户嘴里得知其他中介的楼盘后，只要给门卫塞点小费，不愁得不到信源。
　　
　　尽管都是无间道，但本事也分高下。作为淘房者，的方法是找到的中介，诸如早搬到这个地盘的中介。一旦从其他中介那里看到更好的楼盘，也可以让中介去议价，更胜券在握。
　　
　　法则14
　　
　　不要找多家中介去砍价
　　
　　这会让房东以为有很多客户都在争抢房源，更容易在房东面前暴露你对该房的诚意，不利于砍价。
　　
　　三天后，谈判仍没有实质性进展。A中介总称房东暂时在外地，怕违约就不想签协议。Q小姐顿生一计，立即要求B、C中介去谈这套房源，心想那成功的概率肯定很大。
　　
　　结果，第二天A中介心急火燎地致电Q小姐，说房东心态突然大好，一下子有很多客户都在与他谈房，有跳价的可能。Q小姐大惊，立马道出原委。
　　
　　A中介说，以前他们也遇到过这情况：房东以为很多求购者，后来得知就是同一个人之后，越发气定神闲--他知道这人的确十分想要自己手中的房子，于是更加不肯降价。
　　
　　不过所幸，A中介的公司向房东说，跳价不是明智之举，房价超过245万就算非普通住宅，要多交税收，于是房东稳住了心态，保持原先价格。
　　
　　Q小姐发现，找多家中介去砍价还有更可怕的一点，很容易陷入中介之间的战争：你的中介会遭到来自其他中介的"撬边"--其他中介会虚拟出价更高的客户，撬走生意。另一方面，其他中介会提出各种诱惑人的方式让你与他们合作，诸如优惠你的某些佣金。你还是硬着头皮，死心塌地跟着一家你精心挑选好的中介。
　　
　　在艰苦绝伦的等待后，Q小姐终于在意向金支付的第五天迎来了房东签字的宝贵协议。
　　
　　刘秀浩马一居余果陈珺东方早报理财一周