今年以来，国家进一步加大对房地产市场的调控，新国八条、限购令、加息、调整准备金利率等一系列调控政策接踵而来，购房者观望情绪空前浓厚，二手房成交量一定程度萎缩，成交量经历了从低点震荡再冲高，终回落的一个过程。在调控大背景下，成都二手房市场严重受创，二手房交易明显下滑。2011年上半年，成都主城区共成交二手商品住宅14869套，环比下降48.5%，同比下跌38.5%。
在此情况下，本期《N方会谈》我们请到了四川伊诚房地产经纪有限公司总经理徐万刚、成都富房不动产房屋经济有限公司常务副总刘应忠、四川中原地产物业顾问有限公司区域经理张杨，为读者分析二手房市场目前的形势。一方面，从今年5月起，一手房市场价格有了明显的下浮趋势，一些采取快销的楼盘受到了刚需购房者的热捧；另一方面，由于二手房业主对房价预期看涨，总害怕房子早卖一天会少赚钱，蓉城市场不少二手房主“捂盘惜售”，二手房市场萎靡不振。因此，蓉城各中介将迎来一次生存大考验。
二手房寒冬
下半年“价跌量跌”
7月，成都二手住宅成交量较上月又有小幅下降，成交套数为2334套，成交面积为20.67万平方米，环比分别回落0.9%和1.0%。面对着成交量的下跌，不少房屋中介只有靠房屋出租作为主业务，房屋中介行业开始进入了“寒冬”。
徐万刚：现在的确是二手房的冬天，但寒冬可能还在后面。去年12月还没更名的伊甸城当月成交量1000套以上，今年7月只有500套左右，下降40%，我们的人均产值也下降了30%。究其原因，新政、营业税的提高、限贷、多次加息等一系列政策，都在影响成都二手商品住宅市场。我预计下半年成交也难以大幅攀升，也无法超越去年同期水平，寒冬还在后面。
刘应忠：今年一月份，成都市二手房成交3800套，已经下降了一半，但是7月又比6月下降10%，说是冬天也不为过。除了有政策等原因，新盘也会对二手房成交量产生影响。我一直在关注两者之间的关系，去年曾经出现过二手房高过一手房成交量的短暂时刻，但是很快就下滑了，特别是7月，前一周一手房与二手房的成交量之比还是1.5：1，上一周就迅速滑到了2.57：1，这与近新盘的各种优惠政策，宣传量大吸引客户也有很大关系，导致二手房成交量急剧下降。
张杨：据中原分析，二手房市场的寒冬有可能在今年下半年甚至明年会有所显现，而且下半年还会出现“价跌量跌”的一个情况，真正的寒冬即将到来。其实在市场调查中可以发现，目前有刚性需求的购房者还很多，一旦价格到了他们认为合适的价位，就会购买。现在的观望情绪导致了二手房市场持续下滑，一手房的各种促销、宣传手段也会分流部分二手房客户，导致二手房市场更冷。
成交怪圈
业主“捂盘惜售”
在蓉城二手房市场越来越冷的情况下，成交量却陷入一个怪圈：一方面，成都二手房价格松动也有了明显趋势，由于大户型房屋处以滞销程度，价格也出现下降苗头，差不多每平米下降100元左右；另一方面，由于二手房主本身对房价预期看涨，不少二手房主仿效开发商采取“捂盘惜售”的做法，生怕自己早卖一天就少赚几万块钱。这时，一些房主就选择了“惜售”，转向出租。
徐万刚：首先必须承认，作为业主，对于自己的房子总是期望卖出一个更高的价钱。二手房与一手房不同的是，一手房的开发商，特别是一些全国性的开发商如中海、恒大、万科等，对市场的判断是很清晰的，他们的判断十分准确，而二手房主不可能做到快速判断，他们的市场判断是滞后的。但是，这个市场共识也是由买卖双方博弈出来的结果，一旦二手房主需要短期资金收益，又面临着高价位无法出手的状况，那时候才能讲价格调到一个购房者可以接受的合理位置。
张杨：捂房的情况今年特别明显。今年金沙片区的二手房主对市场预期都把单价定在1万元以上，挂了几个月就由于价格偏高，一直没有卖出，很多房主就将售房改为租房。但是消费者是直白的，是直观的市场试水石，有一部分业主不肯松动价格，以高于市场的价格挂牌，到现在迫切需要资金就已经有部分客户愿意主动调价。
刘应忠：没有的低价，价格高与低都是相对的。每次上涨或者下跌，二手房市场的反应总是滞后的，不同的是，一手房的价格调整是由一手房说了算，二手房的价格是由众多房主说了算。因此，在二手房的价格中，也呈现了波浪式的变化，但都是滞后于一手房的。现在，二手房每平米单价已下降100元/㎡左右，但对于总价来说，这个下降是忽略不计的，可以看到，经过调控后，投资房产者已经减少，以刚需为主、理性的刚需客户会导致二手房成交量无法在短期内提高。
中介洗牌
或将出现“大鱼吃小鱼”
这样的状况下，由于应对不灵，不少中小中介企业面临被淘汰的危险，一场生存大考验来了：一些小中介在高压之下关门大吉，另一方面品牌中介却试图突出重围，拓展更多的新门店。品牌中介机构该如何应对？大鱼吃小鱼的现象必然出现吗？
徐万刚：成都的中介行业很发达，小门店也颇具活力，排名前20的中介大约能够占据50%的市场份额，还有50%则是被各无名小中介瓜分。据我们调查了解，2009年成都的门店就已经达到2500余家，这还是在2008年洗牌后的数量。我们新的调查数据显示，截至2011年5月，成都门店已经达到3500家。目前，成都中介的新一轮洗牌才刚刚开始，目前关店数量约10%。2008年成都关店40%左右，假如今年和2008年一样艰难，那么门店数量还会进一步减少，不然大家都得饿死。
形势不好练内功，我们也会趁此机会做内部调整。，将一些位置不好的门店关掉，寻找更好的口岸开设门店，优化店面布局。第二，尽量稳定人员，加强员工培训。第三，更重视租赁市场。第四，新盘分销，近我们帮中海一个项目做分销，一个星期卖了100多套。另外，我们今年收购了重庆一家中介公司，我认为，这也是品牌公司“吃小鱼”的一种表现。
刘应忠：非常赞同徐总的策略，富房也在调整店面，增加好口岸。一手房分销我们是从2005年就开始做了，当时蓝谷地就是和富房合作的，非常成功。我们不仅做成都市区的新房分销，也做二级市场，有比较成熟的分销经验，也有代理公司专门接新盘。另外，我们旗下还有邦家投资公司做金融业务，成立“快易租”抓租赁业务，多头并进增加公司的收入，目前富房的租赁收入占到公司营业收入的50%。
张杨：就在金沙片区，一条街上今年一月有15家中介，到现在只有7家，一些家庭式的中介已经被淘汰。在市场不好的形势下，客户更重视交易的安全性、中介的议价能力，这也是中介行业洗牌的重要原因。中原地产在二手房和一手房业务板块都有比较成熟的经验，公司特别注重加强一、二手房的互动，以及住宅、商业部之间的合作，内部合作非常多，限度地调动了公司的客户资源，让成交率更高。另外，我们依托集团优势，中港联动，在内地推广香港的房源，效果很好，注重员工激励以留住人才。在这个形势下，品牌竞争是好事，我们在下半年还会继续开新的门店，抓住机会发展。
主打租赁
中介开始代销一手房
虽然新房对购房者来说有着吸引力，但是位置好、所处的区域成熟，立买立住的二手房同样受不少刚需客户欢迎。让不少购房者好奇的是，蓉城的二手房会不会跟随一手房的让利脚步？一般来说，无论价格还是成交量，一个城市的一二手房市场都是保持着同向发展的关系。业内人士预测，二手房下半年市场是否好转，主要取决于一手楼市的走势。
徐万刚：一手房和二手房的表现基本是同步的，但是由于一手房市场比二手房市场更敏感，因此中间大约会有2个月的时间差。开发商降价，那么周边的二手房可能会在2个月后才会跟进降价。
刘应忠：经过几轮调控，市场上的投资客少了，更多是中产阶级投资，他们手上的房少，资金压力相对不太大，就不会太急于出手，这也是目前二手房卖家惜售的原因。而一二手房市场之间的互动一直存在，一方房交易量上去的时候，二手房交易量就会少；二手房交易量上去的时候，一手房的交易量就会少。如果接下来，一手房市场更大幅度地降价，而二手房市场的降价没有跟进，那么二手房市场的交易量还会少一些，到时候二手中介的主要收入来源还得靠租赁业务。
徐万刚：总的来说，这个变化是动态平衡的，长远看今后主城区二手房交易量一定是超过一手房的。而在香港，甚至新房均是由二手中介来分销，这也会是成都楼市未来的趋势。
光明南郡褐石洋楼
均价为7800元/㎡
雅居乐·新乐府
高端改善人文府邸
珑悦府
丁卯核心区域
华府紫源
临湖美宅 畅享湖居生活
启迪协信太古城
SOHO公寓
中建大观天下
学府路上品质大盘
今年以来，国家进一步加大对房地产市场的调控，新国八条、限购令、加息、调整准备金利率等一系列调控政策接踵而来，购房者观望情绪空前浓厚，二手房成交量一定程度萎缩，成交量经历了从低点震荡再冲高，终回落的一个过程。在调控大背景下，成都二手房市场严重受创，二手房交易明显下滑。2011年上半年，成都主城区共成交二手商品住宅14869套，环比下降48.5%，同比下跌38.5%。
在此情况下，本期《N方会谈》我们请到了四川伊诚房地产经纪有限公司总经理徐万刚、成都富房不动产房屋经济有限公司常务副总刘应忠、四川中原地产物业顾问有限公司区域经理张杨，为读者分析二手房市场目前的形势。一方面，从今年5月起，一手房市场价格有了明显的下浮趋势，一些采取快销的楼盘受到了刚需购房者的热捧；另一方面，由于二手房业主对房价预期看涨，总害怕房子早卖一天会少赚钱，蓉城市场不少二手房主“捂盘惜售”，二手房市场萎靡不振。因此，蓉城各中介将迎来一次生存大考验。
二手房寒冬
下半年“价跌量跌”
7月，成都二手住宅成交量较上月又有小幅下降，成交套数为2334套，成交面积为20.67万平方米，环比分别回落0.9%和1.0%。面对着成交量的下跌，不少房屋中介只有靠房屋出租作为主业务，房屋中介行业开始进入了“寒冬”。
徐万刚：现在的确是二手房的冬天，但寒冬可能还在后面。去年12月还没更名的伊甸城当月成交量1000套以上，今年7月只有500套左右，下降40%，我们的人均产值也下降了30%。究其原因，新政、营业税的提高、限贷、多次加息等一系列政策，都在影响成都二手商品住宅市场。我预计下半年成交也难以大幅攀升，也无法超越去年同期水平，寒冬还在后面。
刘应忠：今年一月份，成都市二手房成交3800套，已经下降了一半，但是7月又比6月下降10%，说是冬天也不为过。除了有政策等原因，新盘也会对二手房成交量产生影响。我一直在关注两者之间的关系，去年曾经出现过二手房高过一手房成交量的短暂时刻，但是很快就下滑了，特别是7月，前一周一手房与二手房的成交量之比还是1.5：1，上一周就迅速滑到了2.57：1，这与近新盘的各种优惠政策，宣传量大吸引客户也有很大关系，导致二手房成交量急剧下降。
张杨：据中原分析，二手房市场的寒冬有可能在今年下半年甚至明年会有所显现，而且下半年还会出现“价跌量跌”的一个情况，真正的寒冬即将到来。其实在市场调查中可以发现，目前有刚性需求的购房者还很多，一旦价格到了他们认为合适的价位，就会购买。现在的观望情绪导致了二手房市场持续下滑，一手房的各种促销、宣传手段也会分流部分二手房客户，导致二手房市场更冷。
成交怪圈
业主“捂盘惜售”
在蓉城二手房市场越来越冷的情况下，成交量却陷入一个怪圈：一方面，成都二手房价格松动也有了明显趋势，由于大户型房屋处以滞销程度，价格也出现下降苗头，差不多每平米下降100元左右；另一方面，由于二手房主本身对房价预期看涨，不少二手房主仿效开发商采取“捂盘惜售”的做法，生怕自己早卖一天就少赚几万块钱。这时，一些房主就选择了“惜售”，转向出租。
徐万刚：首先必须承认，作为业主，对于自己的房子总是期望卖出一个更高的价钱。二手房与一手房不同的是，一手房的开发商，特别是一些全国性的开发商如中海、恒大、万科等，对市场的判断是很清晰的，他们的判断十分准确，而二手房主不可能做到快速判断，他们的市场判断是滞后的。但是，这个市场共识也是由买卖双方博弈出来的结果，一旦二手房主需要短期资金收益，又面临着高价位无法出手的状况，那时候才能讲价格调到一个购房者可以接受的合理位置。
张杨：捂房的情况今年特别明显。今年金沙片区的二手房主对市场预期都把单价定在1万元以上，挂了几个月就由于价格偏高，一直没有卖出，很多房主就将售房改为租房。但是消费者是直白的，是直观的市场试水石，有一部分业主不肯松动价格，以高于市场的价格挂牌，到现在迫切需要资金就已经有部分客户愿意主动调价。
刘应忠：没有的低价，价格高与低都是相对的。每次上涨或者下跌，二手房市场的反应总是滞后的，不同的是，一手房的价格调整是由一手房说了算，二手房的价格是由众多房主说了算。因此，在二手房的价格中，也呈现了波浪式的变化，但都是滞后于一手房的。现在，二手房每平米单价已下降100元/㎡左右，但对于总价来说，这个下降是忽略不计的，可以看到，经过调控后，投资房产者已经减少，以刚需为主、理性的刚需客户会导致二手房成交量无法在短期内提高。
中介洗牌
或将出现“大鱼吃小鱼”
这样的状况下，由于应对不灵，不少中小中介企业面临被淘汰的危险，一场生存大考验来了：一些小中介在高压之下关门大吉，另一方面品牌中介却试图突出重围，拓展更多的新门店。品牌中介机构该如何应对？大鱼吃小鱼的现象必然出现吗？
徐万刚：成都的中介行业很发达，小门店也颇具活力，排名前20的中介大约能够占据50%的市场份额，还有50%则是被各无名小中介瓜分。据我们调查了解，2009年成都的门店就已经达到2500余家，这还是在2008年洗牌后的数量。我们新的调查数据显示，截至2011年5月，成都门店已经达到3500家。目前，成都中介的新一轮洗牌才刚刚开始，目前关店数量约10%。2008年成都关店40%左右，假如今年和2008年一样艰难，那么门店数量还会进一步减少，不然大家都得饿死。
形势不好练内功，我们也会趁此机会做内部调整。，将一些位置不好的门店关掉，寻找更好的口岸开设门店，优化店面布局。第二，尽量稳定人员，加强员工培训。第三，更重视租赁市场。第四，新盘分销，近我们帮中海一个项目做分销，一个星期卖了100多套。另外，我们今年收购了重庆一家中介公司，我认为，这也是品牌公司“吃小鱼”的一种表现。
刘应忠：非常赞同徐总的策略，富房也在调整店面，增加好口岸。一手房分销我们是从2005年就开始做了，当时蓝谷地就是和富房合作的，非常成功。我们不仅做成都市区的新房分销，也做二级市场，有比较成熟的分销经验，也有代理公司专门接新盘。另外，我们旗下还有邦家投资公司做金融业务，成立“快易租”抓租赁业务，多头并进增加公司的收入，目前富房的租赁收入占到公司营业收入的50%。
张杨：就在金沙片区，一条街上今年一月有15家中介，到现在只有7家，一些家庭式的中介已经被淘汰。在市场不好的形势下，客户更重视交易的安全性、中介的议价能力，这也是中介行业洗牌的重要原因。中原地产在二手房和一手房业务板块都有比较成熟的经验，公司特别注重加强一、二手房的互动，以及住宅、商业部之间的合作，内部合作非常多，限度地调动了公司的客户资源，让成交率更高。另外，我们依托集团优势，中港联动，在内地推广香港的房源，效果很好，注重员工激励以留住人才。在这个形势下，品牌竞争是好事，我们在下半年还会继续开新的门店，抓住机会发展。
主打租赁
中介开始代销一手房
虽然新房对购房者来说有着吸引力，但是位置好、所处的区域成熟，立买立住的二手房同样受不少刚需客户欢迎。让不少购房者好奇的是，蓉城的二手房会不会跟随一手房的让利脚步？一般来说，无论价格还是成交量，一个城市的一二手房市场都是保持着同向发展的关系。业内人士预测，二手房下半年市场是否好转，主要取决于一手楼市的走势。
徐万刚：一手房和二手房的表现基本是同步的，但是由于一手房市场比二手房市场更敏感，因此中间大约会有2个月的时间差。开发商降价，那么周边的二手房可能会在2个月后才会跟进降价。
刘应忠：经过几轮调控，市场上的投资客少了，更多是中产阶级投资，他们手上的房少，资金压力相对不太大，就不会太急于出手，这也是目前二手房卖家惜售的原因。而一二手房市场之间的互动一直存在，一方房交易量上去的时候，二手房交易量就会少；二手房交易量上去的时候，一手房的交易量就会少。如果接下来，一手房市场更大幅度地降价，而二手房市场的降价没有跟进，那么二手房市场的交易量还会少一些，到时候二手中介的主要收入来源还得靠租赁业务。
徐万刚：总的来说，这个变化是动态平衡的，长远看今后主城区二手房交易量一定是超过一手房的。而在香港，甚至新房均是由二手中介来分销，这也会是成都楼市未来的趋势。