营业税存迷局 业内等待另一只靴子

　　只靴子落地

　　12月9日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施，会议指出“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。”

　　另一只何时落地？

　　政策未提全额、差额

　　北京美联物业市场研究部介绍，在询问了建委有关人士后解释，这一政策需要各地出细则。所以是全额和差额还有待近几天确定。

　　营业税始末：

　　2005年6月1日后，针对购买不足2年内出售的房屋全额征收营业税2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。

　　2008年底救市政策：2年内差额收取营业税：优惠执行日期为09年1月1日至12月31日。

　　国税总局新闻有关负责人表示，对此政策细节尚不清楚。而北京国税局有关负责人则表示，此政策归国税总局管，北京国税局目前还未接到相关文件。

　　美联物业市场研究部总监张大伟介绍：虽然5年内营业税已经确定收取，但是在政策原文中并未提及是在09年优惠基础上的年限修改，还是恢复到08年执行的全额收取。这一政策详细解释将有待各地根据实际情况分析。

　　征收优惠是从09年1月开始实施，在08年执行的是5年内全额收取5.5%的营业税。而实际市场交易中，在09年9月1日前因为黑白合同的原因，09年前北京5年内二手房交易是按照地局及建委规定的指导价格纳税。而9月以后因为84号文的原因，以后将按照全额纳税。以一套80平米市场成交价格为200万，原购买价为100万的二手房计算：

　　08年纳税09年10月纳税如果优惠取消按照全额如果优惠取消按照差额

　　80平米市场成交价格为200万，房龄为3年。建委指导价格为80万营业税：80万*5.5%=4.4万无营业税营业税200万*5.5%=11万营业税100万*5.5%=5.5万

　　美联物业市场研究部总监张大伟认为：

　　首先：虽然营业税政策的实施已经确定，而详细的解读误差将给这一政策实际作用带来非常大的变数。如果这一政策实施的为全额，那么以上房源纳税将达到15万。而差额仅需要9.5万。

　　其次：另外在实际交易中虽然因为84号文的影响，黑白合同无所遁形，但是在实际交易中，买卖双方在不影响贷款的前提下做低价格，一定程度上避税依然很多。

　　第三：在交易中占市场近30%的全款客户依然可以躲避营业税或者减少。所以市场在10年以后可能出现明显的5年内房源大量为全款客户，而需要贷款的置业客户则只能考虑5年以上的房源。

　　对于政策解读：美联物业市场研究部认为如果政策是差额那么对市场的影响很小，虽然在一定程度上会抑制房价继续上涨，但是不会给成交量带来太大的影响，但是一旦是全额，可以预判市场将出现非常大的变化。据悉，近中介门店忙加班，12月成交已超过11月同期60%以上美联物业市场研究部介绍，9号营业税6点确定取消优惠以后，所有分行原来晚上9点下班的，都因为通知客户交易而推到了11点才下班。很多中介公司员工表示，这几天看来都要加班了，而仅10号仅一天，二手房需求中着急成交的客户就打暴了各中介公司的电话。据统计意向客户上涨了50%以上。很多需求甚至表示只要有房子就愿意买，不论地段。不看房子就可以给定金。而本来应该很着急的房主在政策出台后虽然部分也咨询政策内容，但因为09年全年飞涨的房价，担忧的依然很少。仅20%左右的房主表示着急成交。

　　据房地产交易管理网数据显示仅12月上旬北京二手房成交量已经达14337套，其中住宅成交量达到了13576套，相比创造历史纪录的11月同期8989套以及8557套，上涨幅度分别高达60%及59%。

　　而10号成交量已经达到了1823套，预计以后几天将继续攀升。