几乎是业内共识：房价不降，调控还未到尽头。受政策调控的影响，传统的“红五月”在今年遭遇“倾盆大雨”，因此所有开发商都期待即将到来的九十月可以卖出好成绩。要拿出诚意来，自然要定一个市场能接受的略偏低的价格。事实也证明，来自华燕市场研究机构的数据显示：在刚刚过去的几个月里，上海全市总体房价预期回落明显，崇明、闸北、嘉定以及三区的价格回落至去年年底。
区域板块上海房价“532”进程受阻
崇明、长宁、普陀等多个区域成交均价跌幅较大，其中崇明7月住宅均价较新政出台的3月下跌40%以上，成为全市跌幅的区域。各环间区域中，内中环的均价下跌幅度。
崇明楼价4个月跌四成
近期，住宅市场刮起了一股全市范围内的“降价风”。崇明7月住宅均价较新政出台前的3月下跌40%以上，成为全市跌幅的区域。长宁、普陀、徐汇等传统城区此次降价幅度达到了20%以上。从而使得上海内中外环成交均价从时“532”阵容回旋至“421”区间，这一方面说明城区的房价下跌空间相对较大，另一方面也反映出开发商愿意自降身价、急于套现的心态。
笔者从中房信提供的一份上海新房成交排行榜来看，新政以来，排在成交量前8名的全是外郊环楼盘，9、10名的则是郊环外楼盘，而这些楼盘的相对热销都是价格低开或以赠送面积变相跌价带来的。例如销售榜排名的顾村某知名楼盘，从一季度18500元/平方米的销售均价下滑到近两批房源的成交均价为16500元/平方米，同时套内赠送面积从10%增加到了40%，实际折算下来房价降幅超过30%。这使得外郊环区域的套均房价从5月份的287万元下调回6月的197万元，跌回去年年底水平。
7月内中环楼价降幅
来自华燕市场研究机构的数据显示：7月各环间区域中，内中环的均价下跌幅度，由6月的33169元/平方米调整到7月的27207元/平方米，均价下调约18%，由此所带来的是成交量的放大，7月内中环区域的成交面积为42722平方米，比6月的18003平方米增加了137%。
“其实，上海目前的内中环区域也是属于居住区。”华燕市场研究部副经理张晴怡建议：对于精明的消费者而言，没有必要一定选择所谓市的豪宅，在内中环的居住区内同样可以享受居住的品质与生活的便利。
物业类型别墅仍是保值物业
普通住宅备受调控影响迫于市场压力开出“百姓价”，豪宅也跟着投降。商办并未能趁机复苏，上行势头减弱。
公寓降价保量
事实再一次证明：风雨飘摇时，处在弱势的永远是普通住宅!
同策研发提供的数据显示，从世道的3月到相对惨淡的7月，各物业类型中只有普通公寓对调控的反应为敏感，4月—7月一路急转直下，直到近期由于众多楼盘大力促销才导致成交均价稍稍小幅翘尾。“一个很有意思的现象就是7月有102个楼盘降价，占所有在售楼盘三成，其中84个楼盘降价后卖得都不错。”永庆房屋总经理陈史翎举例到：御景龙庭、新城盛景园、上隽嘉苑以及印象欧洲这4个楼盘都有共同特色，6月曾经大幅降低单价，7月又回调，如新城盛景园6月大幅降价3300元/平方米时，成交量激增到56套，7月价格又快速回调近2000元/平方米。
别墅坚挺豪宅投降
无论风吹浪打，叠加、联排、独栋这三类别墅我自岿然不动。在过去的半年中，各类别墅均处在一荣俱荣的境地。数据显示：二季度独立别墅均价为42085元/平方米，环比上涨26.20%，联排别墅均价为24255元/平方米，环比上涨3.02%。“虽然新政直指别墅客群，但就实际成交情况看，其影响相对高端公寓较弱。”张晴怡分析到：“这与别墅市场一直以来的稀缺有着直接关系。”
而高端公寓在本轮调控中却不得不放下其高傲的身段，以低于预期价来维持市场份额。7月均价5万以上的豪宅项目成交价格与3月相比，跌幅达7.49%。“需要强调的是，高端公寓单套成交情况往往会成为这个月的均价水平。因此并不能说其普降。”张晴怡所指其实是近期卢湾汇景天地低于原定计划32.5%的开盘价直接影响到7月全市高端公寓的成交均价。
商办复苏成泡影
新政刚出台后，业内专业人士一致看好商办市场将成为新政中的大赢家，然而事与愿违，恰恰是商办市场成为了本次新政的牺牲品。尤其是办公楼从3月开始狂泻不止，成交均价也从3月的25469元/平方米，连连跌至7月的14642元/平方米。
不过对此，同策研究分析师倪晓玲则并不以为意：“这主要是受成交结构的影响。近期成交的商办产品主要以郊区低价商铺和酒店式公寓为主。真正的甲级写字楼成交寥寥，因此近期办公楼单价下滑至15000元左右。”
二手市场区域板块房价跌宕起伏
在经过短短一个月的回调后，7月全市二手房均价再度环比微幅上扬。根据21世纪不动产的数据显示，1.7万元/平方米的7月均价比6月小涨1.90%，总体房价水平未现整体大幅松动，不过具体到各区则冷热不一。
黄浦二手楼均价降幅超20%
“半数区域价格下降有所明显。”德佑地产市场研究部经理蒋旭总结到。据他所在机构研究：7月上海二手房市场有所回暖，量价齐升。不过也有半数区域成交均价有所下调，如长宁、奉贤、黄浦、静安、普陀、徐汇、杨浦、闸北和崇明均价环比上月有不同程度的下降，且以黄浦为，降幅在20%以上。“降价的主要原因还是由于部分高端楼盘成交低迷，7月成交套数和成交均价均大幅度下降。”蒋旭解释，目前高端楼盘业主依然持房潜伏。
普通公寓集中板块抗跌
与此同时，各大普通公寓房源集中板块的情形却是另一番情形，交投明显趋于活跃。
21世纪不动产上海区域市场对16个热点板块的标杆楼盘二手房交易价格的监测显示，有11个板块的标杆楼盘二手房均价在5月末或6月初达到跌幅之后，再度小幅上升。其中，超过1/3楼盘的均价已经回升至4月末、5月初水平。值得注意的是，闸北大宁板块的新梅共和城和杨浦控江板块的新凤城两个楼盘6、7月份均价持续回升，升幅在6%-16%，与4月中旬高点持平。
光明南郡褐石洋楼
均价为7800元/㎡
雅居乐·新乐府
高端改善人文府邸
珑悦府
丁卯核心区域
华府紫源
临湖美宅 畅享湖居生活
启迪协信太古城
SOHO公寓
中建大观天下
学府路上品质大盘
几乎是业内共识：房价不降，调控还未到尽头。受政策调控的影响，传统的“红五月”在今年遭遇“倾盆大雨”，因此所有开发商都期待即将到来的九十月可以卖出好成绩。要拿出诚意来，自然要定一个市场能接受的略偏低的价格。事实也证明，来自华燕市场研究机构的数据显示：在刚刚过去的几个月里，上海全市总体房价预期回落明显，崇明、闸北、嘉定以及三区的价格回落至去年年底。
区域板块上海房价“532”进程受阻
崇明、长宁、普陀等多个区域成交均价跌幅较大，其中崇明7月住宅均价较新政出台的3月下跌40%以上，成为全市跌幅的区域。各环间区域中，内中环的均价下跌幅度。
崇明楼价4个月跌四成
近期，住宅市场刮起了一股全市范围内的“降价风”。崇明7月住宅均价较新政出台前的3月下跌40%以上，成为全市跌幅的区域。长宁、普陀、徐汇等传统城区此次降价幅度达到了20%以上。从而使得上海内中外环成交均价从时“532”阵容回旋至“421”区间，这一方面说明城区的房价下跌空间相对较大，另一方面也反映出开发商愿意自降身价、急于套现的心态。
笔者从中房信提供的一份上海新房成交排行榜来看，新政以来，排在成交量前8名的全是外郊环楼盘，9、10名的则是郊环外楼盘，而这些楼盘的相对热销都是价格低开或以赠送面积变相跌价带来的。例如销售榜排名的顾村某知名楼盘，从一季度18500元/平方米的销售均价下滑到近两批房源的成交均价为16500元/平方米，同时套内赠送面积从10%增加到了40%，实际折算下来房价降幅超过30%。这使得外郊环区域的套均房价从5月份的287万元下调回6月的197万元，跌回去年年底水平。
7月内中环楼价降幅
来自华燕市场研究机构的数据显示：7月各环间区域中，内中环的均价下跌幅度，由6月的33169元/平方米调整到7月的27207元/平方米，均价下调约18%，由此所带来的是成交量的放大，7月内中环区域的成交面积为42722平方米，比6月的18003平方米增加了137%。
“其实，上海目前的内中环区域也是属于居住区。”华燕市场研究部副经理张晴怡建议：对于精明的消费者而言，没有必要一定选择所谓市的豪宅，在内中环的居住区内同样可以享受居住的品质与生活的便利。
物业类型别墅仍是保值物业
普通住宅备受调控影响迫于市场压力开出“百姓价”，豪宅也跟着投降。商办并未能趁机复苏，上行势头减弱。
公寓降价保量
事实再一次证明：风雨飘摇时，处在弱势的永远是普通住宅!
同策研发提供的数据显示，从世道的3月到相对惨淡的7月，各物业类型中只有普通公寓对调控的反应为敏感，4月—7月一路急转直下，直到近期由于众多楼盘大力促销才导致成交均价稍稍小幅翘尾。“一个很有意思的现象就是7月有102个楼盘降价，占所有在售楼盘三成，其中84个楼盘降价后卖得都不错。”永庆房屋总经理陈史翎举例到：御景龙庭、新城盛景园、上隽嘉苑以及印象欧洲这4个楼盘都有共同特色，6月曾经大幅降低单价，7月又回调，如新城盛景园6月大幅降价3300元/平方米时，成交量激增到56套，7月价格又快速回调近2000元/平方米。
别墅坚挺豪宅投降
无论风吹浪打，叠加、联排、独栋这三类别墅我自岿然不动。在过去的半年中，各类别墅均处在一荣俱荣的境地。数据显示：二季度独立别墅均价为42085元/平方米，环比上涨26.20%，联排别墅均价为24255元/平方米，环比上涨3.02%。“虽然新政直指别墅客群，但就实际成交情况看，其影响相对高端公寓较弱。”张晴怡分析到：“这与别墅市场一直以来的稀缺有着直接关系。”
而高端公寓在本轮调控中却不得不放下其高傲的身段，以低于预期价来维持市场份额。7月均价5万以上的豪宅项目成交价格与3月相比，跌幅达7.49%。“需要强调的是，高端公寓单套成交情况往往会成为这个月的均价水平。因此并不能说其普降。”张晴怡所指其实是近期卢湾汇景天地低于原定计划32.5%的开盘价直接影响到7月全市高端公寓的成交均价。
商办复苏成泡影
新政刚出台后，业内专业人士一致看好商办市场将成为新政中的大赢家，然而事与愿违，恰恰是商办市场成为了本次新政的牺牲品。尤其是办公楼从3月开始狂泻不止，成交均价也从3月的25469元/平方米，连连跌至7月的14642元/平方米。
不过对此，同策研究分析师倪晓玲则并不以为意：“这主要是受成交结构的影响。近期成交的商办产品主要以郊区低价商铺和酒店式公寓为主。真正的甲级写字楼成交寥寥，因此近期办公楼单价下滑至15000元左右。”
二手市场区域板块房价跌宕起伏
在经过短短一个月的回调后，7月全市二手房均价再度环比微幅上扬。根据21世纪不动产的数据显示，1.7万元/平方米的7月均价比6月小涨1.90%，总体房价水平未现整体大幅松动，不过具体到各区则冷热不一。
黄浦二手楼均价降幅超20%
“半数区域价格下降有所明显。”德佑地产市场研究部经理蒋旭总结到。据他所在机构研究：7月上海二手房市场有所回暖，量价齐升。不过也有半数区域成交均价有所下调，如长宁、奉贤、黄浦、静安、普陀、徐汇、杨浦、闸北和崇明均价环比上月有不同程度的下降，且以黄浦为，降幅在20%以上。“降价的主要原因还是由于部分高端楼盘成交低迷，7月成交套数和成交均价均大幅度下降。”蒋旭解释，目前高端楼盘业主依然持房潜伏。
普通公寓集中板块抗跌
与此同时，各大普通公寓房源集中板块的情形却是另一番情形，交投明显趋于活跃。
21世纪不动产上海区域市场对16个热点板块的标杆楼盘二手房交易价格的监测显示，有11个板块的标杆楼盘二手房均价在5月末或6月初达到跌幅之后，再度小幅上升。其中，超过1/3楼盘的均价已经回升至4月末、5月初水平。值得注意的是，闸北大宁板块的新梅共和城和杨浦控江板块的新凤城两个楼盘6、7月份均价持续回升，升幅在6%-16%，与4月中旬高点持平。