以房养房，就是贷款购置了第二套房产后，出租套房产，以租金收入偿还月供的投资方式。原则来说，如出租房产年收益率高于银行按揭贷款利率5.508%（5年以上商业贷款利率下限），则应出租，反之则出售。
举例，一套位于海淀区某大学附近，建筑面积约90平方米的高层住宅，房型是老式的三室一厅，目前市值估价为60万元。此房每年需要负担物业费、暖气费等共计2500元，如果以月租金3000元出租，那么一年的净租金收益为3000×12-2500=33500元，年租金收益率为33500/600000=5.583%，略高于目前的银行商业贷款成本5.508%。
以上是在理想的情况下进行收益分析，实际上影响租金的还有很多因素：
地段：靠近商业热点区域、知名大学、距离轨道交通步行10-15分钟的房屋同比租金较高；
房龄：房屋的折旧率约每年2%-3%。十年以上的房屋设备陈旧，户型过时，总价值会少很多，租金也要大打折扣；
面积：一居室由于保有量少，价格一直坚挺；二居是出租的黄金户型；三居则多数为合租；
装修：为确保出租房屋的品质，户主需要购置电器和家具，每三到五年做一次简单维修，并更换部分家具家电，出租房家电及装修折旧率较高；
空置率：每年春节前后是空置高峰，一年平均有一个月要计入空置期，没有租金收入；
中介费：出租房要耗费大量时间精力与看房客打交道，为了省心可以通过中介公司，佣金是一个月房租，此外还要交纳各种出租收入税费。
加入以上成本，按一年期计算：
1.出售房屋所得60万元，以及存入银行一年定期存款所得是：
（忽略交易费用，计入利息税）
600000×（1+2.25%-0.45%）=610800元
2.出租房屋，扣除每年1个月空置期，相当于1个月租金的中介费及简单维修费，房屋折旧2%，房屋出租综合税（目前北京市是租金的5%），在不考虑租赁登记手续费和租金个人所得税情况下：
房租纯收益：3000×（12-2）=30000元
扣除出租综合税：30000×（1-5%）=28500元
扣除物业费、暖气费：28500-2500=26000元
此处，年租金收益率为：260000/600000=4.33%
小于按揭利率
再计入房屋折旧损失：600000×98%=588000元
租房一年的实际收益为：588000+26000=614000元
高于储蓄收益
从上述计算可以看出，出售并存入银行1年后，总市值为610800元；而出租一年得利+房屋现值，总市值为614000元。比前者多3200元。
当然，如果投资者有比定期储蓄更好的投资工具，这3200元的差价是可以忽略不计的，甚至有可能获利更多。
看到这里，我们得出一个结论：出租后的纯收入，超过银行贷款利率是有一定难度的。我们应该认识到，出租是存在风险的，因为要受到市场供求关系和定价的影响，而新买的房每个月银行还款是固定的。也就是财务上的“收入不稳定而支出刚性”。综合来看，目前短期内调息的概率不大，即使有，幅度也很小，不构成改变投资方案的因素。
那么，一定要把老房变现吗？根据您的具体情况，以下建议供您参考：
1.如果您为购置新房，从商业银行贷款超过五成，那么应该变现老房而缴纳首付款，争取尽量减少贷款。按照20贷款年计算，相当于借款1倍，还款1.5倍；但如果您有很大的公积金基数，且有能力首付超过五成，则可以考虑出租，因为公积金贷款利率低。
2.不少人为了享受地价增值而持有老房（近几年每年平均增值8%-10%）。如果您留下老房，是为了日后子女独立成家使用，肯定不考虑出售。而对于打算日后出售者，时机把握很重要：0-5年是次新房，可以享受地价增值，而10年以上折旧多，价格上不去。
3.地价增值同时惠及新房和老房，如果您判断未来3年北京地价继续走强，那么可以出租3年，再出售以还贷。这方案的好处是：目前持有房产比持有现金增值快，而3年后折旧率不太高，老房也能卖个好价钱，可兼得地价增值和3年的房租收入。
4.开征房地产税是未来的趋势，即把开发商建造房屋时缴的税变成由购房者每年缴纳，税款会随着房屋市值的变动而变化。这在短期内实施有难度，而且对老房无效。对第二套房征税，这在短期内也有难度。如果您两套房的产权属于不同人的名下，征税就更有难度了。
5.如果套房贷款尚未还清，应该将老房变现（转按揭）而支付新房房款，降低家庭负债，少付银行利息。
房产是目前都市白领中资产比例的部分，它升值的依据是：城市核心区土地有限。所以房产事实上已成为北京人代替定期储蓄的工具。
房产流动性风险在于难迅速变现。建议您在身边留相当于家庭月收入2倍的钱，应付不时之需。而房产快速，可以选择典当。
不动产典当需要提交房屋产权证、土地使用证、房屋所有权者身份证及委托书、购房合同，契税发票等，一般在5个工作日内放款。需要多少钱就当多少钱，当金越多手续费越高（月综合费率不超过当金的2.7%，典当长不超过半年）。
2月下旬，国家发改委发布1月全国70个大中城市房屋销售价格指数，其中北京以8.4%名列新建住房价格涨幅第五名（前四名分别是大连、呼和浩特、深圳、成都），以10.2%名列二手房价格涨幅第三名（前两名分别是大连、郑州）。
这表明北京房价依然位于上升通道，短期持有老房，边出租边升值是合算的。
光明南郡褐石洋楼
均价为7800元/㎡
雅居乐·新乐府
高端改善人文府邸
珑悦府
丁卯核心区域
华府紫源
临湖美宅 畅享湖居生活
启迪协信太古城
SOHO公寓
中建大观天下
学府路上品质大盘
以房养房，就是贷款购置了第二套房产后，出租套房产，以租金收入偿还月供的投资方式。原则来说，如出租房产年收益率高于银行按揭贷款利率5.508%（5年以上商业贷款利率下限），则应出租，反之则出售。
举例，一套位于海淀区某大学附近，建筑面积约90平方米的高层住宅，房型是老式的三室一厅，目前市值估价为60万元。此房每年需要负担物业费、暖气费等共计2500元，如果以月租金3000元出租，那么一年的净租金收益为3000×12-2500=33500元，年租金收益率为33500/600000=5.583%，略高于目前的银行商业贷款成本5.508%。
以上是在理想的情况下进行收益分析，实际上影响租金的还有很多因素：
地段：靠近商业热点区域、知名大学、距离轨道交通步行10-15分钟的房屋同比租金较高；
房龄：房屋的折旧率约每年2%-3%。十年以上的房屋设备陈旧，户型过时，总价值会少很多，租金也要大打折扣；
面积：一居室由于保有量少，价格一直坚挺；二居是出租的黄金户型；三居则多数为合租；
装修：为确保出租房屋的品质，户主需要购置电器和家具，每三到五年做一次简单维修，并更换部分家具家电，出租房家电及装修折旧率较高；
空置率：每年春节前后是空置高峰，一年平均有一个月要计入空置期，没有租金收入；
中介费：出租房要耗费大量时间精力与看房客打交道，为了省心可以通过中介公司，佣金是一个月房租，此外还要交纳各种出租收入税费。
加入以上成本，按一年期计算：
1.出售房屋所得60万元，以及存入银行一年定期存款所得是：
（忽略交易费用，计入利息税）
600000×（1+2.25%-0.45%）=610800元
2.出租房屋，扣除每年1个月空置期，相当于1个月租金的中介费及简单维修费，房屋折旧2%，房屋出租综合税（目前北京市是租金的5%），在不考虑租赁登记手续费和租金个人所得税情况下：
房租纯收益：3000×（12-2）=30000元
扣除出租综合税：30000×（1-5%）=28500元
扣除物业费、暖气费：28500-2500=26000元
此处，年租金收益率为：260000/600000=4.33%
小于按揭利率
再计入房屋折旧损失：600000×98%=588000元
租房一年的实际收益为：588000+26000=614000元
高于储蓄收益
从上述计算可以看出，出售并存入银行1年后，总市值为610800元；而出租一年得利+房屋现值，总市值为614000元。比前者多3200元。
当然，如果投资者有比定期储蓄更好的投资工具，这3200元的差价是可以忽略不计的，甚至有可能获利更多。
看到这里，我们得出一个结论：出租后的纯收入，超过银行贷款利率是有一定难度的。我们应该认识到，出租是存在风险的，因为要受到市场供求关系和定价的影响，而新买的房每个月银行还款是固定的。也就是财务上的“收入不稳定而支出刚性”。综合来看，目前短期内调息的概率不大，即使有，幅度也很小，不构成改变投资方案的因素。
那么，一定要把老房变现吗？根据您的具体情况，以下建议供您参考：
1.如果您为购置新房，从商业银行贷款超过五成，那么应该变现老房而缴纳首付款，争取尽量减少贷款。按照20贷款年计算，相当于借款1倍，还款1.5倍；但如果您有很大的公积金基数，且有能力首付超过五成，则可以考虑出租，因为公积金贷款利率低。
2.不少人为了享受地价增值而持有老房（近几年每年平均增值8%-10%）。如果您留下老房，是为了日后子女独立成家使用，肯定不考虑出售。而对于打算日后出售者，时机把握很重要：0-5年是次新房，可以享受地价增值，而10年以上折旧多，价格上不去。
3.地价增值同时惠及新房和老房，如果您判断未来3年北京地价继续走强，那么可以出租3年，再出售以还贷。这方案的好处是：目前持有房产比持有现金增值快，而3年后折旧率不太高，老房也能卖个好价钱，可兼得地价增值和3年的房租收入。
4.开征房地产税是未来的趋势，即把开发商建造房屋时缴的税变成由购房者每年缴纳，税款会随着房屋市值的变动而变化。这在短期内实施有难度，而且对老房无效。对第二套房征税，这在短期内也有难度。如果您两套房的产权属于不同人的名下，征税就更有难度了。
5.如果套房贷款尚未还清，应该将老房变现（转按揭）而支付新房房款，降低家庭负债，少付银行利息。
房产是目前都市白领中资产比例的部分，它升值的依据是：城市核心区土地有限。所以房产事实上已成为北京人代替定期储蓄的工具。
房产流动性风险在于难迅速变现。建议您在身边留相当于家庭月收入2倍的钱，应付不时之需。而房产快速，可以选择典当。
不动产典当需要提交房屋产权证、土地使用证、房屋所有权者身份证及委托书、购房合同，契税发票等，一般在5个工作日内放款。需要多少钱就当多少钱，当金越多手续费越高（月综合费率不超过当金的2.7%，典当长不超过半年）。
2月下旬，国家发改委发布1月全国70个大中城市房屋销售价格指数，其中北京以8.4%名列新建住房价格涨幅第五名（前四名分别是大连、呼和浩特、深圳、成都），以10.2%名列二手房价格涨幅第三名（前两名分别是大连、郑州）。
这表明北京房价依然位于上升通道，短期持有老房，边出租边升值是合算的。