好商铺不包租 品牌铺更靠谱

前言：商铺投资，时下热门的投资渠道之一，而包租商铺又是商铺市场中备受瞩目的投资新宠。但是面对参差不齐，鱼目混珠的市场，投资包租商铺就能一劳永逸吗？事实上，商铺投资，风险与收益并存，“包租婆”并不好当。
　　

　　商铺投资，风险与收益并存

　　昔日热炒的“包租”商铺  今日经营门可罗雀

　　在当前全球经济低迷、通货膨胀率居高不下、黄金价格持续走低、股市扑朔迷离、实业利润越摊越薄的背景下 ，房地产，尤其是商业地产已逐步成为中国老百姓投资热点。俗话说“一铺养三代”，现在很多人都认为，投资一间铺子，可以三代吃喝不愁。闲暇时，收收租，日子轻松又自在。然而商铺运作门槛高、专业度高，开发商需要有海量充裕资源做后盾，否则极易卷入经营的困境中。 但是，部分开发商前期为了加快回笼资金，在销售时就会打出“包租返租”的旗号来吸引投资客户，销售的时候也会极其火爆。但是，高收益诱惑往往会伴随着高风险，这类商铺往往交付后的经营情况却异常冷清，没人管理、没有租客、没有客流，终受到伤害的往往是跟风投资的商铺客户！

　　我们身边就有这样的实例。譬如，丹阳某家居销售时承诺，也是引起了一阵买铺热潮，而现今开业后商场出租率仅约50%，仅有一些商家也经营惨淡，不少商铺都贴出了“转租”、“转让”等告示。当年稳赚不赔的“香饽饽”，如今已变成了无人接手的“烫手山芋”。再譬如：广州万城四季广场、上海黄埔大道万城766……类似的情况在各地同样上演。昔日带有产权式包租、热销的商铺，不少商场面临出租难、人气淡、经营不善等尴尬局面，有的项目至今仍无法正常运转，甚至有发生过开发商撤了售楼处后卷款潜逃的事件。
　　

　　人气惨淡

　　商铺与住宅不一样，更多的承载着业主的投资作用，并且投资总额比较高，更加需要投资者对未来的商业发展前景有一个精准的判断。如果商场能够开起来，那是再好不过，万一商业开不起来，几百万，甚至上千万就要打水漂。包租商铺在销售初期，开发商为投资者画上一个“诱人的大饼”，宣传的前景是各种好，同时却在合同中注明免责或模糊化责任条款，若商场开不好，就拍屁股走人，或是千方百计推脱，很多投资者都是有苦无处审。
 

　　包租销售有陷阱 商铺投资需警惕

　　据了解，等始于上世界六七十年代的美国，后盛行于日本、中国香港，上世纪90年代国内就已流行。当时一些项目承诺的年回报率甚至高达两位数，后来市场不景气许多承诺无法兑现，更有胜者如开发商卷款携逃、多地在建项目因资金断裂导致出现“烂尾楼”、投资者投诉无门等，引发诸多矛盾。因此，早在2001年6月1日实施的建设部《商品房销售管理办法》第十一条明确规定:“房地产开发企业不得采取或变相方式销售商品房，房地产开发企业不得采取或变相的方式销售未竣工商品房。”国家工商行政管理局发布实施的《房地产广告发布暂行规定》第16条也明确规定：“房地产广告中不得出现或者变相的内容，不得含有升值或者的承诺。” 明令禁止售后返租的销售方式，正是对商铺投资者的法律保障。

　　对于包租返租的商铺，现在很多开发商销售时打的是“擦边球”——诸如“经营权买断”、“返租回报”、“带租约销售”等等，均是等的“变种”，这里面暗藏猫腻。经调查发现，在很多城市，开发商以变相的方式销售商铺，有你追我赶之势。
　　

　　包租销售有陷阱，投资需谨慎

　　这里面，开发商一个典型的计算公式是，商铺若干年的租金，比如8年、10年，便相当于购房总价，相当于承诺投资者稳稳赚了一个商铺，以至于很多人听了都有些怦然心动。对于这种销售方式，一位不愿告知姓名的业内人士透露，这其实就是变相、返租。所谓，就是开发商售房给购房者，但购房者并不实际使用该房，而是与开发商或第三方管理机构签订包租协议，或以包租期间的租金冲抵部分房款，或收取一定租金回报。在商业地产项目中，有些开发商为了迅速吸引人气，抛出种种诱人的售后回报承诺。然而，随着时间的推移，项目的开发和经营逐步陷入困境，投资者的投资风险逐步凸显。一旦开发商不能如约交房或在包租期内项目经营状况不佳，投资者的利益便难以得到保证。

　　好铺有好利 会看是关键

　　俗话说：“家有万贯，不如有个旺铺”。商铺投资是相对稳定又有高额回报空间的投资渠道，商铺越来越受到投资者的关注。究竟商铺投资的秘诀在哪里？怎样才能买到高回报、低风险的好铺？不是拼人品，而是拼眼光的时候。其实选商铺要三看：

　　一看：地段。在这里必须强调下影响商铺率的重要因素：地段。好的地段就有好的规划，好的交通，好的人口基数，这些都是影响未来商业氛围、商铺回报率的至关重要的因素。值得一提的是，规划中的城市，往往都配备了完善的交通系统，并且也是高端居住区的聚集地，保障了新兴商圈能辐射到较高的人口及其消费水平，是具商业发展潜力的优质地段。

　　二看：实力开发商。商业地产开发商的实力主要体现在三个方面：1、规划设计：有过成功商业经验的开发商，对于新商城的规划设计，更能轻车熟路，有实力的开发商更能在商城硬件建设方面加大投入，优化硬件环境；2、招商资源：商业地产开发巨头，拥有数以百计的品牌商家资源库,以满足大型商业的经营需求，这些品牌商家的强大号召力，能支撑新的商业快速建立，足以改变一个区域的商业局面；3、运营管理：成熟专业的商业运营管理团队凭借的运营理念、开阔的行业视野、的管理能力及丰富的实战经验，保障经营业态的合理经营、科学布局，可以确保项目的商业氛围快速实现。

　　三看：品牌主力店。有“主力店 ”的地方，就有无穷的商业机会，知名的大型百货、超市、电影院、儿童娱乐城等大型主力店将吸引大量的消费客群，快速带动周边商业氛围的形成，并全面拉升商铺价值。因此，主力店对整体商业的经营成败发挥着重要作用。

　　机会总是留给深谋远虑的智者。商铺的投资更是考量投资者的眼光。在购买之前要下足功夫，同样在购买之后更加需要投资者用心经营。

　　

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