大佬观点闵远松 玩转吾悦模式

　　新城控股旗下吾悦品牌商业综合体项目为2013年集团206.4亿元的创新成绩贡献了13.85亿元销售收入，并创造了8070万元租金收入，城市综合体已成为与住宅并驾齐驱的新城“双核”驱动力之一。

　　新城为自己的商业地产之路制定的目标是，预计到2017年实现累计开业和在建购物20个左右，持有面积200万方，吾悦品牌进入内地商业地产品牌梯队。但在新城控股联席总裁闵远松看来，未来还怀抱更远大的梦想，“借助商业地产的力量，带动一个区域升级、推动一个城市蝶变。”

　　向潜力区域输出吾悦品牌

　　吾悦品牌目前实现6大城市、8大项目的布局；按照五年战略规划，未来3年内，吾悦品牌还将增加10余个购物，并择机由长三角区域向全国拓展。吾悦品牌落地之处均有其共通性——存在市场窗口的潜力区域，沿着城市发展方向，输出吾悦品牌商业综合体。

　　与行业内一贯流行的用人均商业面积或商业总量来衡量区域商业地产发展前景的观点不同，在闵远松眼中，“商业量大，并不代表没有机会，关键在于有没有好的商业。”区域或城市中缺少先进的品牌业态、时尚的消费方式以及创新的商业模式，这正是新城所寻觅的市场窗口，新城要做的，就是在综合考量区域人口、消费能力以及商业发展现状后，“把握适合的市场窗口来切入。”

　　上海、常州、长沙、张家港、丹阳……吾悦品牌商业综合体每到一处，都在当地都具有开创性意义，以丰富的物业组合模式、优质的品牌商家资源和一站式、体验式商业模式极大冲击了当地居民习惯的平面化的商业街和功能单一的零售商场式的消费体验，并由此衍生出接轨区域或一线城市的时尚生活方式。这种“先进性”成为吾悦品牌商业综合体于当地其他商业项目的优势。

　　全过程管控实现合作共赢

　　“先进性”是吾悦品牌商业综合体的核心竞争力。如何在品牌拓展中始终保持这种“先进性”，新城的方向是标准化。早在2011年，新城就已开始研究商业标准化模型，集团战略投资、商业管理、设计研发等职能均参与其中；2013年，借助于在上海•青浦吾悦广场以及苏州•吴江吾悦广场的成功运用，标准化成果终于落地。

　　标准化贯穿从拿地到规划设计、业态组合、再到招商运营的全过程，涉及到组合盈利模式、“商家导向型”选址、建筑标准化以及细节人性化等模块。在新城吾悦品牌的拓展中，标准化成为一把尺，在战略投资环节衡量新项目是否具备投资价值，在开发环节保证项目的工程进度和产品品质，在运营环节保证服务的品质。闵远松表示，这能够强化对战略投资、组织管理以及运营管理的全过程管控，帮助新城在全国化布局中控制成本和风险。同时从土地挂牌到商业开业，新城还梳理出350个关键节点，规定了每个关键动作要达到的目标和完成时间。在这个基础上，配合公司的绩效管理体系，保证关键环节的达成。

　　标准化不仅帮助吾悦在各个地区顺利拓展，也促成了合作共赢局面的实现。以标准化中的“商家导向型”选址为例，新城将与商家的沟通环节提前到地块获取阶段，让商家共同参与地产的方案研究，了解将拿地块的潜力是否满足主力商家的拓展计划与规模，减少后期商业开发及运营中的风险，促使商业快速成熟；这样的做法也能更好地满足商家的拓展需求，拉动正向循环，实现合作共赢。

　　用商业综合体与城市互动

　　体量庞大、业态复杂的商业综合体无疑是具开发运营难度的一种商业物业形态，新城却将其作为吾悦品牌的发展，“因为商业综合体往往会树立起地域标杆，能对区域或城市的商业格局产生影响，甚至于改变区域或城市的形象以及气质，提升区域或城市的价值。”

　　标杆性综合体其总建筑面积应当不小于20万平方米，并能满足商业、办公、居住、餐饮、会议、文娱等多重城市功能；“未来吾悦品牌拓展的主流产品”吾悦广场系列，几乎都达到了这个标准。苏州•张家港吾悦广场、苏州•吴江吾悦广场的总建筑面积都在60万方以上，镇江•丹阳吾悦广场甚至是一个总体量近百万方的超大型物业，它们都将把集合多种物业及业态的一站式、体验式商业模式带入当地，具备颠覆和创新的能量。

　　未来新城将侧重选择进入一些低能级城市的商业，或者有潜力成为城市、区域商业的地段，以吾悦广场为载体，为当地注入时尚的业态和生活方式。

　　“商业发展的根本动力在于随着社会进步，人们的生活方式和家庭消费需求不断衍变、提升。”闵远松强调：“把握住这个根本，从而更好地满足消费者，更好地呼应城市的发展需求，这是新城所有运营行为的基础。”

　　在推动区域升级、城市发展的过程中，“时尚、青春、活力”是吾悦品牌商业综合体具价值和力量的特质，这也成为闵远松为吾悦确立的发展方向——成为更具活力、更加开放的品牌。