新城控股集团欧阳捷：由重庆商业百态看商业定位的重要性

      近到重庆出差，专程考察了观音桥、解放碑、杨家坪、沙坪坝四大商圈的商业项目，还去看了南坪星光广场等项目。总体感觉上，重庆的百货业态占了一半，有点奇怪的是这些百货业态居然还没有被电商冲垮。

　　杨家坪商圈的正升百老汇、金鹰女人街、九九商业大厦基本都是百货业态，并且档次较低，打折促销、放血甩卖此起彼伏。但这些地方的人流涌动，显然，其商业定位符合周边客群的消费需求。
　　

　　而杨家坪商圈的西城天街是购物，商业定位相对偏中高端，没有百货，品牌商家没有，铺位切分也比较小，餐饮做的不错，但明显的缺陷是因为有A楼和 B楼，通道过多，动线变得复杂，女性很容易迷失方向，也影响了人流的聚集。
相比之下，万象城动线非常简捷合理，扶梯众多并有跃层。人流不易流散，品牌商家也多，规划设计很好，装修档次也比较高，空间感和舒适度都很符合高大上的标准。但距离杨家坪核心商圈比较远，商业定位就显得偏高，又因地处交通主干道的一侧，仅靠单侧24城等小区业主人流导入明显不足，商业培育期还需要很长时间。

　　沙坪坝商圈很多属于百货商场，包括重百商场、金沙广场、华宇时尚街，也有低档次的购物，如炫地购物、凯德广场，其中凯德广场的档次之低也是令人惊讶的。在这个商圈里，学生很多，包括重庆大学、外国语学院，重庆人可支配收入相对偏低，消费能力不高，很多人是有时间没钱，所以淘货的本领在这里就得到大大的发扬。而这些百货业态也给学生提供了很好的淘货机会和场所，这些商场的人流还是不少的。新世纪广场是一个比较高大上的购物，因为其它的商场相对档次比较低，因此，新世纪广场成为沙坪坝商圈能吸引高端客户的购物。

　　观音桥商圈人头攒动、来来往往，是商业圈钱的好场所，因此劫后重生的大融城也做的相当不错，按理说，这个商圈也需要一个高大上的购物，北城天街应该可以担当这一角色。但从现场情况来看，北城天街的商业定位似乎不是很清晰，既没有做高大上的吸引国际国内一线品牌购物，也没有做类似于凯德广场的购物广场或者快时尚购物，既没能吸引商圈周围的高端客户，却又把低档次消费者让给了紧邻的香港城。在中午十二点到一点的时间里，其楼上的餐饮商家几乎很少看到三桌以上的，远东百货也是门可罗雀。

　　由重庆的商业形态，我们可以得到商业定位的三点启示:

　　，购买力是商业要素。

　　没有足够覆盖面的高端购买力，就没有商业的高大上。解放碑是重庆市的象征，承担了重庆市级商圈的功能，也基本上是外地游客必到的地方，自然也承担起高端购买力的消费地。这里的时代广场、王府井百货等商业设施比较高挡，在某种意义上，代表了重庆的形象。步行街做的非常漂亮，绿树成荫，很多人在树下的座椅上舒适地休闲。但高档的商场里人流较少，本地人进高档商场的比较少。而杨家坪、沙坪坝等商圈更多属于本地人的消费场所，购买力明显不足，即便是杨家坪核心商圈里的正升百老汇、金鹰女人街、九九商业大厦等，也不免沦为地摊货的大本营。观音桥的香港城更是把北城天街的客流都吸去了。

　　第二，商业定位是核心竞争力。

　　有什么样的购买力才有什么样的商业档次，有什么样的生活习惯才有什么样的商业业态。重庆人均可支配收入不高，2013年，全市城镇居民家庭人均可支配收入是25216元，低于全国平均水平26955元。重庆人工作节奏不是很快，休闲时间比较多，非常喜爱小吃，无论是吃喝、购物更多是一种淘宝的心态。所以，商业整体趋于中低端，也是可以理解的了。而解放碑商圈主要是为外地人和全市富裕人群而开，其商业定位更高档。
但在重庆很少看到儿童业态。儿童被称为人流发动机。但重庆商业中更多的是青年男女，几乎看不到儿童业态。如果有定位于儿童主题性的购物，相信一定会非常火。

　　第三，自古商圈很重要。商业核心还是地段，不是核心商圈也要是新商业才好。

　　如重庆杨家坪核心商圈之外，即便是如凯德广场、万象城这样商业房企，商业定位与招商运营也不容易。万象城虽然招商很成功，但人流却是未来运营的障碍。正升百老汇、金鹰女人街等处于杨家坪核心商圈，虽然定位低端，但人流还是非常可观的。

　　商业也要讲究门当户对、邻里良配。邻居好，很重要。不仅是品牌商家需要比邻而居，就是购物也需要共同营造商圈氛围。观音桥只是一个区域的商业，北城天街虽然定位相对高端，但区域内高端客户人流不足，而低端客户又统统让给香港城了，显得人气明显不足，甚至商业策划活动恐怕也是他们的大难题。

　　引自：新城控股

　　关于新城控股

　　新城控股（01030.HK）成立于1993年，总部位于上海，是一家在香港上市的综合性房地产开发集团，主要致力于开发运营精品住宅和多功能城市综合体项目。集团旗下包含以住宅开发为主的子公司新城地产（900950.SH）。截止目前，集团已开发和正在开发的项目达90余个，总资产近500亿，位列中国房地产行业20强，业务版图主要分布在上海、杭州、苏州、南京、长沙、武汉等近20个大中城市。

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