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放眼看镇江:2013房贷新利率深度解析

  受宏观调控影响,2012年的楼市几乎跌至谷底。而其中也不乏好消息,即年中的两次银行降息,下调后的现行房贷利率于2013年1月1日“兑现”。

 

  以一笔30万元20年期的贷款为例,降息后每月减少89元。对于广大“房奴”来说,执行新利率应否提前还贷?2013年房贷会不会有优惠?这些都值得关注。

 

  降息的实惠上月全面体现

 

  2012年6月和7月的两次连续降息0.25个百分点,目前银行5年期以上贷款基准利率从原先的7.05%降到了目前的6.55%,降幅达到7.1%。受政策影响,年中的调息在房贷方面在次年才可体现。
据了解,银行贷款合同约定的调息分为两种:一种是即时调息,也就是在央行宣布加息的次月开始按新利率计算月供;另一种是次年调息,央行宣布加息后,从第二年的个月起执行新利率。当前,镇江的“房奴”选择的调息方式都是后一种,即从1月1日起,镇江的房贷族月供款正式开始减少。

 

  以一笔30万元20年期的贷款为例,如果按照去年执行的贷款利率7.05%,选择等额本息方式偿还,去年每月还款金额为2335元。降息后,5年期以上贷款利率降低为6.55%,同样一笔贷款,从今年元旦起,每月偿还金额2246元,每月减少了89元。这只是个例子,如果有市民采用了等额还款方式的,笔者建议直接在网上找“房贷计算器”,输入贷款金额、贷款年限、贷款利率就可直接算出。

 

  “房奴”提前还贷需谨慎

 

  房贷利率的下降后,另一个问题引起了广大房奴的关注,即是否该提前还贷。近年来,每至年度提前还贷潮便会蜂拥镇江各大银行,众“房奴”都愿用年终奖提前还款,从而减轻压力。这些行为是否可取?

 

  笔者以为,提前还贷需具体情况具体对待。目前,5年以上贷款年利率也就是房贷年利率为6.55%,如是享受7折优惠的客户,那么利率仅为4.585%;而同期5年期存款年利率仅为4.75%,存贷款利率是倒挂的,还款肯定不划算。笔者认为,个人的资金需求是提前还款的决定因素。如果现在手头上有空余资金,又有更好投资渠道的可以先不提前还贷;如果房贷负担较重,又没有其他投资渠道的,可以选择提前还贷。如果是组合贷款,则应选择提前还利率较高的商业贷款。

 

  但有几类人群不宜提前还款:一是购房较早,采用公积金贷款或者获得7折或8折优惠利率的客户;二是使用等额本息还款法,且已进入还款阶段中期的客户,这类人前几年还的绝大部分都是利息,本金所占比例低,因此提前还贷不划算;三是未来有较大支出的客户,比如近期有生小孩、买车等计划。

 

  购房者应关注房贷利率优惠

 

  随着楼市暖冬的继续,更多的购房者选择了在年初出手购房。所以,新申请的首套房贷利率是否能打折,也受到了高度关注。

 

  近日,笔者通过多家银行了解到目前各家银行均在执行新利率,部分银行还有折扣优惠,如中国银行、浦发银行9折,其他不同银行针对个别楼盘还有85折优惠;如建设银行针对部分项目,利率优惠便为85折。此外,银行受存贷比压力,临近年末都是资金紧张时期。贷款审批在年底也变得更加严格,不少有不良信用记录的客户被卡在门外。

 

  2013年,除了有房贷利率优惠外,审批和放贷周期也非常畅顺。对于镇江楼市来说,当前的银行政策无疑是一个较好的机会;对于广大置业者来说,更是一个圆住房梦的政策时机。

 

  (编辑:达意)

 

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