放眼看镇江：2013房贷新利率深度解析

　　受宏观调控影响，2012年的楼市几乎跌至谷底。而其中也不乏好消息，即年中的两次银行降息，下调后的现行房贷利率于2013年1月1日“兑现”。

　　以一笔30万元20年期的贷款为例，降息后每月减少89元。对于广大“房奴”来说，执行新利率应否提前还贷？2013年房贷会不会有优惠？这些都值得关注。

　　降息的实惠上月全面体现

　　2012年6月和7月的两次连续降息0.25个百分点，目前银行5年期以上贷款基准利率从原先的7.05%降到了目前的6.55%，降幅达到7.1%。受政策影响，年中的调息在房贷方面在次年才可体现。
据了解，银行贷款合同约定的调息分为两种：一种是即时调息，也就是在央行宣布加息的次月开始按新利率计算月供；另一种是次年调息，央行宣布加息后，从第二年的个月起执行新利率。当前，镇江的“房奴”选择的调息方式都是后一种，即从1月1日起，镇江的房贷族月供款正式开始减少。

　　以一笔30万元20年期的贷款为例，如果按照去年执行的贷款利率7.05%，选择等额本息方式偿还，去年每月还款金额为2335元。降息后，5年期以上贷款利率降低为6.55%，同样一笔贷款，从今年元旦起，每月偿还金额2246元，每月减少了89元。这只是个例子，如果有市民采用了等额还款方式的，笔者建议直接在网上找“房贷计算器”，输入贷款金额、贷款年限、贷款利率就可直接算出。

　　“房奴”提前还贷需谨慎

　　房贷利率的下降后，另一个问题引起了广大房奴的关注，即是否该提前还贷。近年来，每至年度提前还贷潮便会蜂拥镇江各大银行，众“房奴”都愿用年终奖提前还款，从而减轻压力。这些行为是否可取？

　　笔者以为，提前还贷需具体情况具体对待。目前，5年以上贷款年利率也就是房贷年利率为6.55%，如是享受7折优惠的客户，那么利率仅为4.585%；而同期5年期存款年利率仅为4.75%，存贷款利率是倒挂的，还款肯定不划算。笔者认为，个人的资金需求是提前还款的决定因素。如果现在手头上有空余资金，又有更好投资渠道的可以先不提前还贷；如果房贷负担较重，又没有其他投资渠道的，可以选择提前还贷。如果是组合贷款，则应选择提前还利率较高的商业贷款。

　　但有几类人群不宜提前还款：一是购房较早，采用公积金贷款或者获得7折或8折优惠利率的客户；二是使用等额本息还款法，且已进入还款阶段中期的客户，这类人前几年还的绝大部分都是利息，本金所占比例低，因此提前还贷不划算；三是未来有较大支出的客户，比如近期有生小孩、买车等计划。

　　购房者应关注房贷利率优惠

　　随着楼市暖冬的继续，更多的购房者选择了在年初出手购房。所以，新申请的首套房贷利率是否能打折，也受到了高度关注。

　　近日，笔者通过多家银行了解到目前各家银行均在执行新利率，部分银行还有折扣优惠，如中国银行、浦发银行9折，其他不同银行针对个别楼盘还有85折优惠；如建设银行针对部分项目，利率优惠便为85折。此外，银行受存贷比压力，临近年末都是资金紧张时期。贷款审批在年底也变得更加严格，不少有不良信用记录的客户被卡在门外。

　　2013年，除了有房贷利率优惠外，审批和放贷周期也非常畅顺。对于镇江楼市来说，当前的银行政策无疑是一个较好的机会；对于广大置业者来说，更是一个圆住房梦的政策时机。

　　（编辑：达意）

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